土地の価格を調べる方法とは
土地の購入や売却を検討する際、「適正価格が分からない」「相場を自分で調べる方法を知りたい」と感じる方は少なくありません。
この記事では、土地の価格を調べる4つの公的価格（一物四価）の違いと調べ方、実勢価格の確認方法を、国土交通省や国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて土地の価格を調べる方でも、相場を正確に把握し、適正な判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 土地価格には4つの公的価格（一物四価）が存在し、それぞれ目的が異なる
- 公示地価・基準地価は国土交通省・都道府県が公表する正常価格（目安）
- 路線価・固定資産税評価額は税金の計算に使用される評価額
- 実勢価格は実際の取引価格で、国土交通省の不動産情報ライブラリで確認可能
- 土地価格を左右する要因（立地、形状、接道状況等）を理解し、複数の情報源を組み合わせて判断することが重要
土地の価格を調べる4つの公的価格（一物四価）
同じ土地に対して4つの異なる価格（一物四価）が存在します。
| 価格の種類 | 公表機関 | 評価時点 | 主な用途 |
|---|---|---|---|
| 公示地価 | 国土交通省 | 毎年1月1日 | 公共事業用地の取得価格算定、一般取引の指標 |
| 基準地価 | 都道府県 | 毎年7月1日 | 公示地価の補完、未調査地点のカバー |
| 路線価 | 国税庁 | 毎年1月1日 | 相続税・贈与税の評価額（公示地価の約80%） |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 3年ごと | 固定資産税の課税標準額（公示地価の約70%） |
（出典: 国土交通省）
公示地価（国土交通省・毎年1月1日時点）
公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点で公表する正常価格です。
全国約2.6万地点の標準地を選定し、2名以上の不動産鑑定士が評価します。公共事業用地の取得価格算定や一般取引の指標として利用されます。
基準地価（都道府県・毎年7月1日時点）
基準地価は、都道府県が毎年7月1日時点で公表する価格です。
全国約2.1万地点の基準地を選定し、公示地価を補完する役割を果たします。公示地価の調査地点がないエリアをカバーし、年2回（1月・7月）の価格動向を把握できます。
路線価（国税庁・相続税評価額・公示地価の約80%）
路線価は、国税庁が毎年7月に公表する相続税・贈与税の評価額です。
公示地価の約80%の水準に設定されています。道路に面した土地の1㎡あたりの価格を示し、相続税・贈与税の計算に使用されます。
固定資産税評価額（市町村・3年ごと・公示地価の約70%）
固定資産税評価額は、市町村が3年ごとに評価する固定資産税の課税標準額です。
公示地価の約70%の水準に設定されています。毎年送られる固定資産税課税明細書で確認できます。
公的価格の調べ方（国土交通省・国税庁・市町村）
各公的価格は、それぞれの公式サイトで確認できます。
公示地価・基準地価の調べ方（不動産情報ライブラリ）
公示地価・基準地価は、国土交通省の不動産情報ライブラリで地図上から検索可能です。
2024年4月に開始した最新システムで、公示地価・基準地価・実勢価格を一元検索できます。
調べ方の手順
- 不動産情報ライブラリにアクセス
- 地図上で調べたいエリアを選択
- 標準地・基準地の価格を確認
路線価の調べ方（国税庁の財産評価基準書）
路線価は、国税庁の財産評価基準書で地図上から確認可能です。
毎年7月に公表され、相続税・贈与税の計算に使用されます。
調べ方の手順
- 国税庁の財産評価基準書にアクセス
- 都道府県・市区町村を選択
- 地図上で調べたい道路の路線価を確認
固定資産税評価額の調べ方（市町村の固定資産税課税明細書）
固定資産税評価額は、市町村から毎年送られる固定資産税課税明細書で確認できます。
また、市町村の固定資産税課で閲覧することも可能です。
実勢価格の調べ方（実際の取引価格）
実勢価格は、実際の不動産取引で成立した価格です。
不動産情報ライブラリ（国土交通省・約547万件の取引価格データ）
国土交通省の不動産情報ライブラリで、約547万件の取引価格データを無料で検索できます。
2024年4月に開始した最新システムで、過去の実際の取引価格を確認できます。
調べ方の手順
- 不動産情報ライブラリにアクセス
- 「取引価格」を選択
- 地図上またはエリアを指定して検索
- 取引時期・価格・土地面積等を確認
不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等の売り出し価格）
不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S等）で売り出し価格を確認できます。
ただし、売り出し価格は交渉前の価格であり、実際の成約価格（実勢価格）とは異なる可能性があります。
実勢価格と公的価格の違い
実勢価格は個別事情（売り急ぎ、特殊な条件等）を含むため幅があり、公的価格（公示地価・基準地価）とは異なります。
公的価格は正常な取引価格を想定した目安であり、実際の取引価格は個別の条件により上下します。
土地価格を左右する5つの要因
土地価格は、立地や形状等の個別要因により大きく変動します。
立地（駅距離、商業施設、学校等）
立地は土地価格を左右する最も重要な要因です。
- 駅距離が近いほど価格が高い
- 商業施設・学校・公園等が近いほど利便性が高く評価される
- 都心部ほど価格が高い
形状（正方形・長方形が有利、不整形地は不利）
土地の形状により建築できる建物が変わるため、価格に影響します。
- 正方形・長方形: 建築しやすく有利
- 不整形地（三角形、旗竿地等）: 建築制限があり不利
接道状況（角地・路地状敷地等）
接道状況により建築制限が変わるため、価格に影響します。
- 角地: 2方向道路で有利
- 路地状敷地: 道路に接する部分が狭く不利
- 接道義務（建築基準法）: 幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある
周辺環境（騒音源、嫌悪施設の有無）
周辺環境により住みやすさが変わるため、価格に影響します。
- 騒音源（幹線道路、鉄道等）: 価格が下がる
- 嫌悪施設（墓地、工場等）: 価格が下がる
用途地域（建築制限により価格が変動）
用途地域は都市計画法で定められた土地利用の区分で、建築制限が異なります。
- 商業地域: 建築制限が緩く、価格が高い
- 住居系地域: 建築制限があり、価格は中程度
- 工業地域: 建築制限が厳しく、価格が低い傾向
価格水準の目安（公示価格を基準とした割合）
各価格の水準を公示価格を基準に整理します。
公示価格を100とした場合の各価格の割合
| 価格の種類 | 公示価格を100とした割合 |
|---|---|
| 公示価格 | 100 |
| 路線価 | 約80 |
| 固定資産税評価額 | 約70 |
| 実勢価格 | 約110（目安） |
（出典: 日本税理士会連合会）
固定資産税評価額から実勢価格を推計する方法（評価額÷0.7）
固定資産税評価額から実勢価格を推計する場合、評価額÷0.7で概算できます。
計算例
- 固定資産税評価額: 2100万円
- 推計実勢価格: 2100万円÷0.7 = 3000万円
ただし、あくまで目安であり、個別事情（立地、形状、接道状況等）により大きく変動します。
路線価から実勢価格を推計する方法（路線価÷0.8）
路線価から実勢価格を推計する場合、路線価÷0.8で概算できます。
計算例
- 路線価: 2400万円
- 推計実勢価格: 2400万円÷0.8 = 3000万円
こちらも目安であり、個別事情により変動します。
まとめ：複数の情報源を組み合わせて土地価格を判断する
土地価格を正確に把握するポイントを要約します。
4つの公的価格（公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額）はそれぞれ目的が異なるため、用途に応じて使い分けましょう。実勢価格は不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイトで確認できます。
土地価格を左右する個別要因（立地、形状、接道状況、周辺環境、用途地域）を理解し、複数の情報源を組み合わせて判断することが重要です。
詳細は不動産会社や不動産鑑定士に相談することを推奨します。