土地相続の名義変更とは
親や親族が亡くなって土地を相続した際、「名義変更はどうすればいいのか」「手続きが複雑そう」と不安に感じる方は少なくありません。2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内の登記が法的義務となったため、放置すると10万円以下の過料の対象となります。
この記事では、土地相続の名義変更（相続登記）の手続き方法、必要書類、費用、自分でできるか専門家に依頼すべきかの判断基準を、法務局の公式情報を元に解説します。
初めて相続登記を行う方でも、必要な手順を理解し、期限内に手続きを完了できるようになります。
この記事のポイント
- 2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必要（違反時は過料10万円以下）
- 手続きは①相続人確定→②遺産分割協議→③必要書類準備→④登記申請書作成→⑤法務局申請の5ステップ
- 費用は登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）と司法書士報酬（5-10万円）が主な内訳
- 遺産分割協議が整わない場合は、相続人申告登記制度で義務を履行できる
- 複雑な相続関係の場合は司法書士への依頼を推奨
相続登記義務化の概要
法務局によると、2024年4月から相続登記は法的義務となりました。この改正により、相続を知った日から3年以内に登記を行わなければなりません。
義務化の期限と罰則
法務局の公式情報によると、義務化の主な内容は以下の通りです。
- 期限: 相続を知った日から3年以内に登記が必要
- 罰則: 正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料の対象
- 遡及適用: 過去の相続も対象（2024年4月時点で未登記の場合、2027年3月末までに登記が必要）
相続登記を放置すると、過料のリスクに加え、土地の売却や担保設定ができなくなり、相続人が増えて権利関係が複雑化します。早急に対応することが重要です。
相続登記の手続きの流れ
相続登記は以下の5ステップで進めます。
ステップ1: 相続人の確定
最初に、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、相続人を確定します。本籍地が複数回移転している場合は、各市区町村で戸籍謄本を取得する必要があります。
ステップ2: 遺産分割協議
遺言がない場合、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、遺産分割協議書を作成します。相続人全員の実印・印鑑証明書が必要です。
遺産分割協議が整わない場合は、法定相続（民法で定められた相続分）に従うか、相続人申告登記制度（自分が相続人であることを法務局に申告）を利用します。
ステップ3: 必要書類の準備
相続登記に必要な書類を揃えます（詳細は次のセクションで説明）。
ステップ4: 登記申請書の作成
法務局のウェブサイトから登記申請書の様式をダウンロードし、必要事項を記入します。記入方法が不明な場合は、法務局の無料相談窓口を活用できます。
ステップ5: 法務局への申請
必要書類と登記申請書を、土地の所在地を管轄する法務局に提出します。窓口持参または郵送で申請可能です。登記完了までは1-2週間程度かかります。
必要書類一覧
相続登記に必要な書類は以下の通りです。
被相続人に関する書類
- 戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 住民票の除票（本籍地記載）
相続人に関する書類
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き）
その他の書類
- 固定資産税評価証明書（市区町村の税務課で取得）
- 登記申請書
書類の有効期限は明確には定められていませんが、戸籍謄本・住民票は3ヶ月以内のものが目安です。
遺産分割協議書の作成方法
遺産分割協議書は、相続人全員で遺産の分け方を合意した内容を記載した書面です。相続人全員の実印・印鑑証明書が必須で、一人でも欠けると無効になります。
法定相続の場合の手続き
遺産分割協議が整わない場合は、法定相続（配偶者1/2・子1/2等の法定相続分）に従って相続することも可能です。この場合、遺産分割協議書は不要ですが、相続人全員の戸籍謄本が必要です。
法務省のQ&Aによると、遺産分割協議が長引く場合は、相続人申告登記制度（2024年4月開始）を利用すれば、3年以内の義務を履行したとみなされます。遺産分割協議が整った後に正式な相続登記を行います。
費用（登録免許税・司法書士報酬）
相続登記の費用は、登録免許税と司法書士報酬（依頼する場合）の2つです。
登録免許税の計算方法
登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。
計算例:
- 評価額1,000万円の土地: 1,000万円 × 0.4% = 4万円
- 評価額2,500万円の土地: 2,500万円 × 0.4% = 10万円
司法書士に依頼する場合の費用
司法書士報酬は5-10万円が相場です（地域や相続人の数により異なります）。相続関係が複雑な場合（相続人が多数、戸籍謄本の収集が困難等）は、10万円以上になることもあります。
免税措置（2025年3月末まで延長）
国税庁の情報によると、2025年3月末まで、一定の条件（土地の評価額100万円以下等）で免税措置があります。自治体により異なる場合があるため、法務局または市区町村の税務課で確認してください。
自分でできるか専門家に頼むべきか
相続登記は自分で行うことも可能ですが、ケースにより難易度が異なります。
自分でできる場合
- 法定相続・相続人が少ない（配偶者と子1-2人等）
- 遺産分割協議が整っている
- 戸籍謄本の収集が容易（被相続人の本籍地が1-2箇所）
法務局の無料相談窓口で登記申請書の書き方を教えてもらえるため、自己申請でも対応可能です。
司法書士に依頼すべき場合
- 相続人が多数いる
- 遺産分割協議が難航している
- 被相続人の本籍地が複数回移転しており、戸籍謄本の収集が困難
- 不動産が複数ある
司法書士は登記申請の代理業務を行える国家資格者で、確実に手続きを完了できます。相続関係が複雑な場合は、専門家への依頼を推奨します。
よくある質問（FAQ）
まとめ
土地相続の名義変更（相続登記）は、2024年4月から3年以内の登記が法的義務となり、違反時は10万円以下の過料の対象です。過去の相続も遡及適用されるため、未登記の土地がある場合は早急に対応が必要です。
手続きは、戸籍謄本収集→遺産分割協議→法務局申請の5ステップで進めます。自己申請も可能ですが、法務局の無料相談を活用するとスムーズです。相続関係が複雑な場合は、司法書士への依頼を検討しましょう。
早めに対応して義務を履行し、安心して土地を相続できる状態にしておくことが重要です。