土地は減価償却できる？結論と理由
不動産投資や事業用不動産を取得した際、「減価償却で節税効果が得られる」と聞いたものの、土地は減価償却できないという事実を知って混乱していませんか。
この記事では、土地が減価償却できない理由、建物との違い、土地・建物一括取得時の按分方法、税務上の扱いを、国税庁の公式情報を元に解説します。不動産投資家や事業者の方が、土地と建物の税務処理を正確に理解できるようになります。
この記事のポイント
- 土地は減価償却できない非償却資産（時の経過で価値が減少しないため）
- 建物は減価償却の対象（構造別に耐用年数が定められている）
- 土地・建物一括取得時は按分が必要（固定資産税評価額比・消費税逆算・鑑定評価）
- 土地は取得時に資産計上し、保有時は固定資産税が経費、譲渡時に譲渡所得税が課税される
土地が減価償却できない理由【法令・会計の原則】
土地は非償却資産として、法人税法・所得税法で明確に規定されています。その理由は以下の3つです。
時の経過で価値が減少しない資産
減価償却は「時の経過で価値が減少する資産」の取得費を、耐用年数に応じて分割計上する会計処理です。建物は経年劣化により価値が減少しますが、土地は劣化しないため減価償却の対象外です。
耐用年数が設定できない
減価償却を計算するには耐用年数（資産を使用可能な期間）が必要です。建物は構造別に耐用年数が定められています（鉄筋コンクリート造47年・木造22年等）が、土地の使用可能期間は無限大のため耐用年数を設定できず、償却率の計算も不可能です。
法人税法・所得税法上の非償却資産
国税庁の法人税法基本通達で、土地は減価償却資産の範囲から明確に除外されています。骨董品・借地権等と同様に、時の経過で価値が減少しない資産として扱われます。
土地と建物の違い【減価償却の対象可否】
土地と建物では、減価償却の扱いが大きく異なります。以下の表で比較します。
| 項目 | 土地 | 建物 | 構築物 |
|---|---|---|---|
| 減価償却 | 対象外 | 対象 | 対象 |
| 耐用年数 | 設定不可 | 構造別に設定（鉄筋コンクリート造47年・木造22年等） | 設備別に設定（アスファルト舗装15年等） |
| 価値の減少 | 減少しない | 経年劣化で減少 | 経年劣化で減少 |
| 税務上の扱い | 非償却資産 | 償却資産 | 償却資産 |
（出典: 国税庁）
建物は減価償却の対象
建物は構造別に耐用年数が定められており、減価償却の対象となります。例えば、鉄筋コンクリート造のマンションなら耐用年数47年、木造一戸建てなら22年で、取得費を各年度に分割計上できます。
構築物（駐車場設備・フェンス等）は償却可能
土地そのものは償却できませんが、駐車場のアスファルト舗装・フェンス・外構等は「構築物」として減価償却可能です。構築物の耐用年数は設備別に定められており（例：アスファルト舗装15年）、土地とは別に償却します。
土地上の附属設備の取り扱い
駐車場として整備した土地でも、土地本体は償却できません。ただし、舗装・照明・フェンス等の設備は構築物として償却可能です。取得時に土地と構築物を分けて会計処理する必要があります。
土地・建物一括取得時の按分方法
土地・建物を一括で取得した場合、総額を土地分と建物分に按分（分ける）必要があります。以下の3つの方法があります。
固定資産税評価額による按分
最も一般的な方法です。市区町村が決定する固定資産税評価額（固定資産税納税通知書に記載、算定方法は市区町村により異なる場合があります）の比率で按分します。
計算例:
- 総額3,000万円
- 土地評価額1,200万円、建物評価額800万円
- 按分比率: 土地60%、建物40%
- 土地1,800万円、建物1,200万円
消費税から逆算する方法
建物にのみ消費税が課税されることを利用し、消費税額から建物価格を逆算します。国税庁の課税標準に関する情報に基づく方法です。
計算例:
- 総額3,000万円（税込）
- 消費税額200万円
- 建物価格: 200万円 ÷ 10% = 2,000万円
- 土地価格: 3,000万円 - 2,000万円 = 1,000万円
不動産鑑定評価による按分
専門家（不動産鑑定士）に依頼し、土地と建物の時価を鑑定してもらう方法です。最も正確ですが、鑑定費用（20-50万円程度）がかかります。税務署から按分根拠を問われた際に、最も説得力がある方法です。
按分方法の選択基準:
- 固定資産税評価額按分: 最も一般的で簡便
- 消費税逆算: 新築物件で消費税が明確な場合
- 不動産鑑定評価: 高額物件や税務署への説明が必要な場合
土地の税務上の扱いと不動産投資への影響
土地は減価償却できませんが、税務上の扱いを理解することで、不動産投資における土地の位置づけを正確に把握できます。
取得時の費用計上
土地の取得費用（本体価格・仲介手数料・登記費用等）は、土地の取得価額に含めて資産計上します。経費計上はできません。ただし、譲渡時に取得費として譲渡所得から差し引くことは可能です。
保有時の固定資産税
土地の保有時は、固定資産税・都市計画税が毎年発生し、経費計上可能です。賃貸用・事業用不動産の場合、固定資産税は損金算入できます。
譲渡時の課税（譲渡所得税）
土地を売却した際は、譲渡所得税が課税されます。譲渡益（売却価格 - 取得費 - 譲渡費用）に対し、保有期間に応じて以下の税率が適用されます（2025年時点）。最新の税率は国税庁のウェブサイトでご確認ください。
| 保有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63%（所得税30.63%+住民税9%） |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315%（所得税15.315%+住民税5%） |
（出典: 国税庁）
不動産投資における土地の位置づけ:
- 減価償却できないため、建物に比べて節税効果は低い
- キャッシュフローへの影響: 固定資産税が毎年発生
- 出口戦略: 譲渡時に譲渡益が発生すれば、長期保有（5年超）で税率を抑えられる
まとめ：土地は減価償却できないが他の節税方法を活用しよう
土地は非償却資産で減価償却できません（法令上の規定）。建物は減価償却の対象で、構造別に耐用年数が定められています。土地・建物一括取得時は按分が必要で、固定資産税評価額比・消費税逆算・鑑定評価の3つの方法があります。
土地の税務上の扱いとして、取得時は資産計上、保有時は固定資産税が経費、譲渡時は譲渡所得税が課税されます。減価償却できないため建物に比べて節税効果は低いですが、長期保有で譲渡税率を抑える等の戦略が可能です。
次のアクションとして、①税理士に相談して土地・建物の按分方法を確認、②建物の減価償却計画を立てる、③土地の保有コスト（固定資産税）を把握することをおすすめします。信頼できる税理士に相談しながら、適切な税務処理を進めましょう。