年収400万円で住宅ローンはいくら借りられる？
年収400万円で住宅購入を検討する際、「いくら借りられるのか」「月々の返済額はいくらになるのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、住宅金融支援機構や金融機関の公式情報をもとに、年収400万円の借入可能額、返済負担率の目安、無理なく返済するためのポイントを解説します。
初めて住宅ローンを組む方でも、自分に合った借入額と返済計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 年収400万円の借入可能額は約2,800-3,600万円（金融機関により異なる）
- 返済負担率は25%以内（年間100万円、月約8.3万円）が理想で、金融機関の審査基準は35%が上限
- 手取り収入ベースで計算すると、月の返済額は6-7万円以内が安全
- 諸費用（物件価格の5-10%）は基本的に住宅ローンに含められないため、自己資金で用意が必要
年収400万円の借入可能額はいくら？
住宅ローンの借入可能額は、金融機関の審査基準（返済負担率35%以内）をもとに算出されます。
借入可能額の計算方法
イオン銀行のシミュレーションを参考に、年収400万円の借入可能額を試算します。
前提条件:
- 金利: 1.5%（変動金利の目安）
- 返済期間: 35年
- 返済負担率: 35%（金融機関の審査基準上限）
年収400万円 × 35% = 年間返済額140万円（月約11.7万円）
この条件で借入可能額を逆算すると、イオン銀行のシミュレーション結果によると約3,600万円です。
金融機関により借入可能額は異なる
借入可能額は、金融機関の審査基準（金利、審査金利、返済負担率の上限）により異なります。
| 金融機関 | 審査金利 | 借入可能額の目安 |
|---|---|---|
| メガバンク | 3.0-3.5% | 約2,800万円 |
| ネット銀行 | 1.5-2.0% | 約3,200-3,600万円 |
| フラット35 | 実行金利 | 約3,600万円 |
審査金利が高い金融機関ほど、借入可能額が低くなります。複数の金融機関に事前審査を申し込み、条件を比較しましょう。
「借りられる額」と「返せる額」は違う
金融機関の審査基準（返済負担率35%）で借入可能額が3,600万円でも、実際に無理なく返済できる額はもっと少ないです。次のセクションで、適正な借入額を解説します。
返済負担率の目安：25%以内が理想
三井住友銀行によると、返済負担率は20-25%が理想とされ、金融機関の審査基準は35%が上限です。
返済負担率の計算方法
返済負担率 = 年間返済額 ÷ 年収 × 100
年収400万円の場合:
- 返済負担率25%: 年間100万円（月約8.3万円）
- 返済負担率35%: 年間140万円（月約11.7万円）
手取り収入ベースで計算すべき
金融機関の審査では額面年収が使われますが、実際の家計は手取り収入で運営されます。手取り収入は額面年収から所得税・住民税・社会保険料を差し引いた金額で、額面の約75-80%程度です。
年収400万円の手取り収入は約310-320万円です（所得税・住民税・社会保険料を差し引くと約75-80%程度となります）。手取り収入ベースで返済負担率25%以内に抑えると、月の返済額は約6-7万円以内が安全です。
年収400万円の適正な借入額
手取り収入ベースで返済負担率25%以内に抑える場合、月の返済額は約6-7万円以内が理想です。
金利1.5%、返済期間35年で逆算すると、適正な借入額は約2,000-2,300万円です。
| 月の返済額 | 借入可能額（金利1.5%、35年） |
|---|---|
| 6万円 | 約1,950万円 |
| 7万円 | 約2,270万円 |
| 8万円 | 約2,600万円 |
「借りられる額（3,600万円）」と「返せる額（2,000-2,300万円）」には大きな差があります。無理なく返済できる額を基準に借入額を決めましょう。
無理なく返済するためのポイント
年収400万円で住宅ローンを組む際、以下の3つのポイントを押さえることで、無理なく返済できます。
頭金を用意して借入額を抑える
頭金（自己資金）を用意することで、借入額を抑えられます。物件価格の10-20%を頭金として用意すると、月々の返済額を減らせます。
例:
- 物件価格: 3,000万円
- 頭金: 500万円（物件価格の約17%）
- 借入額: 2,500万円
- 月の返済額: 約7.7万円（金利1.5%、35年）
頭金を用意することで、借入額を抑え、返済負担を軽減できます。
諸費用は自己資金で用意
住宅購入時には、物件価格以外に諸費用（物件価格の5-10%）がかかります。諸費用は基本的に住宅ローンに含められないため、自己資金で用意が必要です。
諸費用の内訳:
- 不動産取得税
- 仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）
- 登記費用（司法書士報酬含む）
- 火災保険・地震保険
- 引越し費用
物件価格3,000万円の場合、諸費用は150-300万円程度です（不動産取引の一般的な相場として定着しています）。頭金とは別に、諸費用を自己資金で用意しましょう。
返済期間を長く設定する
返済期間を長く設定することで、月々の返済額を抑えられます。
借入額2,500万円、金利1.5%の場合:
| 返済期間 | 月の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 30年 | 約8.6万円 | 約3,100万円 |
| 35年 | 約7.7万円 | 約3,230万円 |
返済期間を35年に設定すると、月の返済額を約1万円減らせます。総返済額は増えますが、月々の家計負担を軽減できます。
余裕ができたら繰り上げ返済を活用することで、総返済額を減らすことも可能です。
住宅ローンの種類と選び方
住宅ローンには、金利タイプ（変動金利・固定金利）と商品タイプ（民間ローン・フラット35）があります。
金利タイプの選び方
2025年時点の主要金融機関の金利水準は以下の通りです。
| 金利タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 変動金利 | 金利が低い（0.3-0.5%程度） | 金利上昇リスクがある |
| 固定金利 | 金利が固定され安心 | 金利が高い（1.5-2.0%程度） |
変動金利が向いている人:
- 金利上昇リスクを許容できる
- 繰り上げ返済を積極的に行う予定がある
固定金利が向いている人:
- 金利上昇リスクを避けたい
- 長期的に安定した返済計画を立てたい
フラット35の活用
住宅金融支援機構のフラット35は、全期間固定金利の住宅ローンです。
メリット:
- 全期間固定金利で金利上昇リスクがない
- 審査基準が比較的緩やか（自営業・契約社員でも借りやすい）
デメリット:
- 金利が民間ローンの変動金利より高い（1.8-2.0%程度）
- 物件の技術基準を満たす必要がある
年収400万円で安定した返済計画を立てたい場合、フラット35を検討する価値があります。
年収400万円で住宅ローンを組む際の注意点
年収400万円で住宅ローンを組む際、以下の3つの注意点を押さえましょう。
他のローンがある場合は総返済負担率を確認
住宅ローン以外にも自動車ローン・カードローン・奨学金などがある場合、総返済負担率（すべての借入の返済額合計÷年収）で判断すべきです。
金融機関の審査では、総返済負担率が35%を超えると審査に通りにくくなります。他のローンがある場合は、早めに完済してから住宅ローンを組むことをおすすめします。
転職・退職のリスクを考慮
住宅ローンは長期間（30-35年）にわたる返済が必要です。転職・退職により収入が減少した場合、返済が困難になるリスクがあります。
3-6ヶ月分の生活費を緊急予備資金として確保し、収入減少に備えましょう。
金利上昇リスクに備える
変動金利を選んだ場合、金利上昇により返済額が増加するリスクがあります。金利が1%上昇すると、借入額2,500万円、返済期間35年の場合、月の返済額は約1.5万円増加します。
金利上昇に備えて、繰り上げ返済用の資金を貯めておくことをおすすめします。
まとめ：無理のない返済計画を立てよう
年収400万円の借入可能額は約2,800-3,600万円ですが、無理なく返済できる適正な借入額は約2,000-2,300万円（手取り収入ベースで返済負担率25%以内）です。
返済負担率は25%以内（年間100万円、月約8.3万円）が理想で、手取り収入ベースで計算すると月6-7万円以内が安全です。頭金を用意して借入額を抑え、諸費用は自己資金で用意しましょう。
「借りられる額」と「返せる額」は違います。無理なく返済できる額を基準に、長期的に安定した返済計画を立てることが重要です。
住宅ローンについて不明点がある場合は、金融機関やファイナンシャルプランナーに相談しながら、自分に合った返済計画を立てましょう。