住宅ローンと年収の関係
住宅購入を検討する際、「自分の年収でいくらまで借りられるのか」「返済負担率の適正値は何%なのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、年収と借入可能額の関係、返済負担率の考え方、年収別の借入可能額シミュレーション、審査で見られるポイントを、住宅金融支援機構や金融庁の公式情報を元に解説します。
初めて住宅ローンを組む方でも、無理のない返済計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 返済負担率は年収400万円以下は30%、400万円以上は35%が金融機関の一般的な基準
- 借入可能額は年収の5-7倍程度が目安だが、審査は年収以外の要素も総合的に判断される
- 税込み年収ベースの計算だけでなく、手取り収入ベースで20-25%以下が理想的
- 借入可能額≠返済可能額であり、教育費・老後資金等のライフイベントを考慮した適正額の判断が重要
返済負担率とは
返済負担率（返済比率）は、住宅ローン審査で最も重視される指標です。年間返済額を年収で割って算出されます。
返済負担率の計算方法
返済負担率(%) = 年間返済額 ÷ 年収 × 100
例えば、年収500万円で年間返済額150万円の場合、返済負担率は30%（150万円 ÷ 500万円 × 100）となります。
一般財団法人 住宅金融普及協会では、返済負担率の計算ツールを提供しており、自分の状況を簡単にシミュレーションできます。
金融機関の審査基準
三井住友銀行によると、一般的な金融機関の返済負担率の基準は以下の通りです。
| 年収 | 返済負担率の上限 |
|---|---|
| 400万円以下 | 30%程度 |
| 400万円以上 | 35%程度 |
これは「借りられる上限」の目安であり、実際に無理なく返済できる額とは異なります。
手取り収入ベースの返済比率
税込み年収ベースの計算だけでなく、手取り収入ベースでの返済比率も考慮すべきです。
金融庁のFSA Analytical Notesでも、返済負担率（DTI: Debt To Income）を用いた住宅ローンのリスク管理の重要性が指摘されています。
実際の返済は手取り収入から行われるため、税込み年収ベースの計算だけで判断すると返済負担が想定以上に重くなるリスクがあります。手取り収入ベースで20-25%以下が理想的とされています。
年収別の借入可能額と返済額の目安
年収別の借入可能額を具体的に提示します。以下は金利1.5%、返済期間35年、返済負担率30-35%の場合の目安です。
| 年収 | 返済負担率 | 年間返済額 | 月々返済額 | 借入可能額（目安） |
|---|---|---|---|---|
| 300万円 | 30% | 90万円 | 7.5万円 | 約2,300万円 |
| 400万円 | 30% | 120万円 | 10万円 | 約3,000万円 |
| 500万円 | 35% | 175万円 | 14.6万円 | 約4,400万円 |
| 600万円 | 35% | 210万円 | 17.5万円 | 約5,300万円 |
| 800万円 | 35% | 280万円 | 23.3万円 | 約7,000万円 |
（出典: 住宅金融支援機構 フラット35利用者調査を参考に算出）
SUUMOでも、年収別の借入可能額シミュレーションが提供されており、読者が自身のケースを想定しやすくなっています。
借入可能額は金利・返済期間・返済負担率により変動するため、一概に「年収の○倍まで必ず借りられる」とは言えません。
借入可能額と返済可能額の違い
審査で借りられる上限額（借入可能額）と、ライフプラン上無理なく返せる額（返済可能額）は異なります。
借入可能額
金融機関の審査基準に基づき、借りられる上限額です。返済負担率25-35%を基準に算出されます。
返済可能額
教育費・老後資金・車の買い替え等のライフイベントを考慮し、実生活で無理なく返せる額です。手取り収入の20-25%以下が理想的とされています。
具体例
年収600万円（手取り約480万円）の場合を考えてみましょう。
- 借入可能額: 約5,300万円（税込み年収の35%基準）
- 返済可能額: 約3,000-3,600万円（手取り収入の20-25%基準）
借入可能額が5,300万円でも、教育費（子ども1人あたり1,000万円以上）、老後資金（夫婦で2,000-3,000万円）、車の買い替え等を考慮すると、返済可能額は3,000-3,600万円程度に抑えるべきです。
三井住友銀行でも、借入可能額と返済可能額の違いを明確にし、余裕を持った返済計画の重要性を指摘しています。
審査で見られるその他のポイント
住宅ローン審査では、年収以外の要素も総合的に判断されます。
勤続年数
一般的に1-3年以上の勤続年数が目安です。転職直後や勤続年数が短い場合、審査が厳しくなる傾向にあります。
他の借入状況
自動車ローン、カードローン、教育ローン等の他の借入は、返済負担率の計算に含まれます。他の借入がある場合、住宅ローンの借入可能額が減少するため、住宅購入前に他のローン返済を優先すべきです。
信用情報
クレジットカードの支払い遅延、携帯電話料金の未払い等の信用情報も審査に影響します。過去5-7年の信用情報が確認されるため、日頃から支払いを遅れないよう注意が必要です。
年収だけでなく、これらの要素も総合的に審査されることを理解しておきましょう。
住宅ローン減税との関係
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）には、年収2,000万円以下という所得制限があります（2025年度）。
国土交通省によると、年収が2,000万円を超える場合は減税の恩恵を受けられません。
また、減税額は所得税・住民税の範囲内で控除されるため、年収が低い場合は控除しきれない可能性もあります。年収300万円の場合、所得税・住民税が少ないため、控除額を最大限活用できないケースがあります。
まとめ
住宅ローンと年収の関係は、返済負担率25-35%が金融機関の一般的な基準です。年収400万円以下は30%、400万円以上は35%が目安となります。
借入可能額は年収の5-7倍程度が目安ですが、借りられる額≠返せる額です。手取り収入ベースで20-25%以下、ライフイベント（教育費、老後資金等）を考慮した返済可能額の判断が重要です。
年収以外に勤続年数・他の借入・信用情報も審査対象です。住宅購入前に他のローン返済を優先し、信用情報を良好に保つことが審査通過のポイントです。
複数金融機関から見積もりを取り、無理のない返済計画を立てましょう。住宅金融支援機構のフラット35など、固定金利型の住宅ローンも検討候補の一つです。