住宅ローン返済の援助と贈与税：いつ課税されるか
親から住宅資金の援助を受ける際、「贈与税がかかるのではないか」と不安に感じる方は多いです。
この記事では、住宅ローンに関連する贈与税の仕組み、非課税枠の活用方法、注意すべきリスクを、国税庁・国土交通省の公式情報を元に解説します。
住宅取得時の援助と住宅ローン返済中の援助では、贈与税の扱いが大きく異なります。この記事を読めば、適切な方法で親からの援助を受け、贈与税を回避する方法が分かります。
この記事のポイント
- 住宅取得時（購入・新築）の援助は「住宅取得等資金の贈与税非課税措置」で最大1,000万円まで非課税
- 住宅ローン返済中の援助は原則として贈与税の対象（年110万円以下なら暦年贈与で非課税）
- 非課税措置の適用には要件があり、申告義務を怠ると非課税を受けられない
- 住宅ローン控除への影響を考慮する必要がある（贈与額を住宅価格から差し引く）
- 相続時精算課税制度を活用すれば、2,500万円まで贈与税がかからない選択肢もある
住宅取得等資金の贈与税非課税措置：最大1,000万円まで非課税
国税庁によると、父母・祖父母（直系尊属）から住宅購入・新築資金の贈与を受けた場合、一定の要件を満たせば最大1,000万円まで非課税となります。
この制度は令和6年1月1日〜令和8年12月31日までの期間限定です。
非課税枠の金額（省エネ等住宅1,000万円、その他500万円）
非課税枠は住宅の性能により異なります。
| 住宅の種類 | 非課税枠 | 要件 |
|---|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 | ZEH水準（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）を満たす住宅 |
| その他の住宅 | 500万円 | 上記以外の一般的な住宅 |
国土交通省によると、令和6年度税制改正で非課税枠が延長され、省エネ性能要件がZEH水準に変更されました。
適用要件（受贈者の年齢・所得制限、直系尊属からの贈与）
非課税措置を受けるには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
受贈者（贈与を受ける人）の要件:
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 合計所得金額が2,000万円以下
- 贈与者の直系卑属（子・孫）であること
贈与者の要件:
- 受贈者の直系尊属（父母・祖父母）であること
- 配偶者の父母や兄弟姉妹からの贈与は対象外
住宅の要件:
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 中古住宅の場合は築年数等の要件あり
- 取得後1年以内に居住すること
詳細な要件は国税庁のパンフレットをご確認ください。
良質な住宅の要件（ZEH水準）
省エネ等住宅として1,000万円の非課税枠を受けるには、以下のいずれかの基準を満たす必要があります。
- ZEH水準: 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
- 長期優良住宅: 長期優良住宅の認定を受けた住宅
- 低炭素住宅: 低炭素建築物の認定を受けた住宅
これらの基準を満たすかどうかは、住宅会社や建築士に確認してください。
住宅ローン返済中の援助：原則課税だが年110万円以下なら非課税
住宅ローン返済中の援助は、住宅取得等資金の贈与税非課税措置の対象外です。原則として贈与税の対象となりますが、年110万円以下なら暦年贈与の非課税枠を活用できます。
住宅ローン返済資金は非課税特例の対象外
住宅会社の解説によると、住宅取得等資金の贈与税非課税措置は、住宅の取得・新築・増改築のための資金に限定されており、住宅ローンの返済資金は対象外とされています。
つまり、以下のような援助は原則として贈与税の対象となります。
- 毎月の住宅ローン返済を親が肩代わりする
- 住宅ローンの残債を親が一括返済する
- 親が直接金融機関に返済する
ただし、年間110万円以下の援助であれば、次に説明する暦年贈与の非課税枠を活用できます。
暦年贈与の活用（年110万円以内なら非課税）
暦年贈与とは、1月1日〜12月31日の1年間に受け取った贈与が110万円以下なら贈与税がかからない制度です。この制度は目的を問わず、誰からの贈与でも適用可能です。
| 年間贈与額 | 贈与税 | 備考 |
|---|---|---|
| 110万円以下 | 非課税 | 申告不要 |
| 110万円超 | 課税 | 超過分に対して贈与税が発生、申告必要 |
例えば、親が毎月9万円（年間108万円）の住宅ローン返済を肩代わりする場合、年110万円以下のため贈与税はかかりません。
ただし、注意すべき点があります。毎年定期的に一定額を贈与する場合、税務署に「総額の贈与」とみなされるリスクがあります。詳しくは後述の「注意すべきリスク」をご確認ください。
住宅ローン控除への影響：贈与額を住宅価格から差し引く
住宅取得等資金の贈与を受けた場合、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の計算に影響があります。
SBI新生銀行の解説によると、住宅ローン控除の対象となる住宅の取得価格は、贈与を受けた金額を差し引いた額となります。
具体例:
- 住宅価格: 5,000万円
- 親からの贈与: 1,000万円（非課税措置適用）
- 住宅ローン借入額: 4,000万円
この場合、住宅ローン控除の計算基礎となる住宅の取得価格は、5,000万円 - 1,000万円 = 4,000万円となります。
住宅ローン控除は借入残高の一定割合（0.7%）を所得税から控除する制度ですが、住宅の取得価格が上限となるため、贈与を受けた分だけ控除額が減少する可能性があります。
贈与を受けるかどうかは、住宅ローン控除への影響も考慮して判断することをおすすめします。
注意すべきリスク：申告漏れのペナルティと定期贈与
贈与税の非課税措置を受ける際には、以下のリスクに注意が必要です。
申告義務を怠ると非課税措置を受けられない
住宅取得等資金の贈与税非課税措置を受けるには、贈与税の申告が必須です。贈与額が非課税枠以内でも、申告しなければ非課税措置を受けられません。
財形住宅金融の注意喚起によると、申告義務を怠ると以下のペナルティが発生します。
- 非課税措置を受けられず、全額が贈与税の対象となる
- 無申告加算税（本来の税額の15-20%）が課される
- 延滞税が課される
申告の手続き:
- 申告期限: 贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日
- 必要書類: 贈与税申告書、戸籍謄本、住宅の登記事項証明書、住宅性能証明書（省エネ等住宅の場合）等
詳細は国税庁のパンフレットをご確認ください。
定期的な一定額贈与は総額の贈与とみなされるリスク
暦年贈与を活用して毎年110万円以内の援助を受ける際、注意すべき点があります。
毎年定期的に一定額を贈与する場合、税務署に「最初から総額を贈与する約束があった」とみなされ、総額に対して贈与税が課される可能性があります。
リスクのある例:
- 毎年110万円を10年間贈与する契約を最初から結んでいる
- 合計1,100万円の贈与とみなされ、贈与税が課される
リスクを回避する方法:
- 毎年の贈与額を変動させる（100万円、90万円、105万円等）
- 贈与の都度、贈与契約書を作成する
- 贈与のタイミングを不定期にする
このリスクは実務上グレーゾーンですが、税務調査で指摘される可能性があるため、慎重に対応することをおすすめします。
まとめ：適切な活用で贈与税を回避しよう
住宅ローンに関連する贈与税は、援助を受けるタイミングにより扱いが大きく異なります。
住宅取得時の援助:
- 非課税枠（省エネ等住宅1,000万円、その他500万円）を活用
- 令和8年12月31日までの期限付き
- 申告義務を必ず守る
住宅ローン返済中の援助:
- 年110万円以下に抑える（暦年贈与）
- 定期的な一定額贈与は避ける
住宅ローン控除への影響:
- 贈与額を住宅価格から差し引く必要がある
- 控除額が減少する可能性を考慮
個別具体的な税務アドバイスは税理士にご相談ください。贈与税の仕組みを正しく理解し、適切な方法で親からの援助を受けることで、無理のない住宅取得を実現しましょう。