年収650万円の住宅ローン：借入可能額と無理のない適正額の違い
年収650万円で住宅購入を検討する際、「いくらまで借りられるのか」「いくらが適正な借入額なのか」と悩む方は多いでしょう。金融機関の審査で借りられる上限額と、家計を考慮した無理のない返済額は大きく異なります。
この記事では、年収650万円の借入可能額と適正借入額の違い、返済負担率の考え方、家族構成別の目安を、住宅金融支援機構・金融庁の公式情報をもとに解説します。無理のない資金計画を立てるポイントがわかります。
この記事のポイント
- 審査上の借入可能額は約5,500-6,500万円（返済負担率35%）
- 無理なく返せる適正借入額は3,500-4,500万円程度（手取りの25-30%）
- 返済負担率35%は審査基準の上限で、手取り収入では約45%に相当し生活が圧迫される
- 家族構成・生活費・将来の教育費を考慮したシミュレーションが重要
年収650万円の借入可能額：審査基準と返済負担率35%の意味
年収650万円の場合、金融機関の審査基準で借りられる上限額は約5,500-6,500万円です。住宅金融支援機構（フラット35）によると、返済負担率35%（年収400万円以上）が審査基準の上限とされています。
返済負担率35%の計算
年収650万円の場合、年間返済額は650万円 × 35% = 227.5万円（月約19万円）が上限です。金利1%・35年返済で計算すると、約6,500万円の借入が可能です。金利1.5%なら約5,800万円、金利2.0%なら約5,200万円と、金利により借入可能額が変わります。
※あくまで目安です。実際の借入可能額は個人の信用情報・他の借入・勤続年数等により異なります。
返済負担率35%は手取り収入の約45%
ただし、返済負担率35%は額面年収を基準にした数値です。年収650万円の手取りは約500万円（月約41万円）であり、年間返済額227.5万円は手取り収入の約45%に相当します。手取りの45%を住宅ローン返済に充てると、生活費・教育費・老後資金の積み立てが圧迫されるリスクがあります。
年収650万円の適正借入額：無理なく返せる現実的な金額
借入可能額（最大6,500万円程度）と、無理なく返せる適正借入額は異なります。
手取り収入の25-30%が理想的な返済額
アットホームによると、ファイナンシャルプランナーが推奨する返済額は手取り収入の20-25%程度です。年収650万円（手取り約500万円）の場合、年間返済額100-125万円（月8.3-10.4万円）が目安です。
金利1%・35年返済で計算すると、年間返済額100万円なら借入額約2,800万円、年間返済額125万円なら借入額約3,500万円が適正です。手取りの30%（年間150万円）まで許容するなら、約4,200万円の借入も可能ですが、家族構成や生活費を考慮する必要があります。
家族構成別の適正借入額
SBIアルヒマガジンによると、家族構成により適正借入額が変わります。
| 家族構成 | 適正借入額の目安 | 理由 |
|---|---|---|
| 単身 | 4,000-5,000万円 | 生活費・教育費が少なく、返済に充てられる金額が多い |
| 共働き（子なし） | 4,500-5,500万円 | 世帯収入が多く、返済負担を分散できる |
| 片働き（子1-2人） | 3,000-4,000万円 | 教育費・養育費が必要で、返済に充てられる金額が限られる |
| 共働き（子1-2人） | 3,500-4,500万円 | 世帯収入は多いが、教育費・養育費も必要 |
家族構成だけでなく、生活費の水準（都心か地方か）、将来の教育方針（公立か私立か）、老後資金の積み立て額等も考慮して判断することが重要です。
借入可能額と適正借入額の違い：シミュレーション例
年収650万円で借入可能額の上限まで借りた場合と、適正借入額に抑えた場合を比較します。
借入可能額6,500万円の場合（返済負担率35%）
- 借入額：6,500万円
- 金利：1%
- 返済期間：35年
- 月々返済額：約18.3万円
- 年間返済額：約220万円
- 手取り収入に占める割合：約44%
この場合、手取り月約41万円のうち18.3万円がローン返済に充てられ、残り約22.7万円で生活費・教育費・老後資金を賄う必要があります。子供の教育費（月5-10万円）、生活費（月15-20万円）、貯蓄（月3-5万円）を考慮すると、家計が圧迫される可能性があります。
適正借入額3,500万円の場合（手取りの25%）
- 借入額：3,500万円
- 金利：1%
- 返済期間：35年
- 月々返済額：約9.9万円
- 年間返済額：約119万円
- 手取り収入に占める割合：約24%
この場合、手取り月約41万円のうち9.9万円がローン返済に充てられ、残り約31.1万円で生活費・教育費・老後資金を賄えます。教育費・生活費・貯蓄を無理なく確保でき、家計に余裕が生まれます。
年収650万円で住宅ローンを組む際の注意点
年収650万円で住宅ローンを組む際には、以下の点に注意しましょう。
頭金を用意して借入額を抑える
頭金を用意することで、借入額を抑え、月々の返済額を減らせます。物件価格の20%程度が理想とされ、例えば4,000万円の物件なら800万円の頭金を用意すれば、借入額は3,200万円で済みます。頭金が多いほど金利負担も減り、総返済額を抑えられます。
固定資産税・修繕費等のランニングコストも考慮
住宅ローンの月額返済だけでなく、固定資産税（年間10-20万円）、修繕費・管理費（マンションなら月2-3万円、戸建てなら年間10-30万円の積み立て）も必要です。これらのランニングコストを含めた総額で、家計が圧迫されないか確認しましょう。
住宅ローン控除を活用する
住宅ローン控除は、住宅ローン残高の0.7%（2025年執筆時点）を所得税・住民税から13年間（または10年間）控除できる制度です。新築・中古で条件が異なりますが、年間20-30万円程度の減税効果が期待できます。ただし、控除を受けるには確定申告が必要です。
複数の金融機関で試算・比較する
三菱UFJ銀行等の金融機関が提供する返済シミュレーションツールを活用し、複数社で試算・比較しましょう。金利・事務手数料・保証料は金融機関により異なり、総返済額に大きな差が出ます。ファイナンシャルプランナーへの相談も有効です。
まとめ：借りられる額と返せる額は違う、無理のない資金計画を
年収650万円の場合、金融機関の審査上は約5,500-6,500万円まで借りられる可能性がありますが、実際の家計を考慮すると無理なく返せるのは3,500-4,500万円程度です。
借入可能額と適正借入額は大きく異なります。返済負担率35%は審査基準の上限であり、手取り収入の約45%に相当し、生活が圧迫されるリスクがあります。手取り収入の25-30%程度の返済額に抑えることが推奨されます。
家族構成・生活費・将来の教育費・老後資金を考慮し、金融機関の試算ツールまたは専門家（ファイナンシャルプランナー）に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。