住宅ローン変動型の仕組みとリスク！
住宅ローンを組む際、「変動型と固定型、どちらを選ぶべきか？」と迷う方は多いでしょう。変動型は低金利がメリットですが、金利上昇リスクもあります。
この記事では、変動型の仕組み（5年ルール・125%ルール）、メリット・デメリット、固定型との比較シミュレーションを金融庁・住宅金融支援機構の公式情報を元に解説します。
金利上昇局面に入る可能性がある2025年時点で、自分のリスク許容度に応じた選択ができるようになります。
この記事のポイント
- 変動型は短期プライムレート連動で半年ごとに金利見直し、低金利が最大のメリット
- 5年ルール・125%ルールで急激な返済額上昇は抑制されるが、未払利息が累積するリスクあり
- 固定型と比較すると総返済額で数百万円の差が出るが、金利上昇時は逆転する可能性
- 変動型に向いている人は繰上返済余力あり・金利動向を注視できる・リスク許容度が高い人
- 個人の状況により最適解は異なるため、シミュレーションと専門家への相談が推奨される
変動型住宅ローンとは
変動型住宅ローンは、金利が市場の動向に応じて変動する住宅ローンです。以下の特徴があります。
短期プライムレート連動で半年ごとに金利見直し
変動金利は短期プライムレートに連動しています。短期プライムレートとは、金融機関が優良企業向け短期融資に適用する最優遇金利で、日本銀行の政策金利に連動します。
金利見直しは半年ごと（4月・10月が一般的）に行われます。日銀が政策金利を引き上げると、短期プライムレートも上昇し、住宅ローン変動金利も上がる仕組みです。
5年ルール・125%ルールの仕組み
変動型には、金利変動による返済額の急増を抑える2つのルールがあります。
| ルール | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 5年ルール | 金利が変動しても返済額は5年間一定 | 返済計画が立てやすい | 金利上昇時に元金が減らず未払利息が発生 |
| 125%ルール | 返済額見直し時、直前返済額の1.25倍が上限 | 返済額の急増を抑制 | 未払利息は元金に組み入れられ総返済額が増加 |
未払利息とは、金利上昇時に返済額が利息に満たない場合、返済できなかった利息のことです。元金に組み入れられ、総返済額が増加するリスクがあります。
5年ルール・125%ルールは「緩和措置」であり、金利上昇リスクをゼロにするものではない点に注意が必要です。
最新の変動金利動向（2025年10月時点）
金融庁の分析（2025年1月）によると、低金利環境で変動金利選択が増加しています。2025年10月時点の変動金利は0.6-0.8%程度で、日銀政策変更により上昇傾向にあります。
約8割が変動金利を選択（2025年4月調査）しており、変動型は主流の選択肢となっています。
変動型のメリット
低金利で総返済額を抑えられる
最大のメリットは低金利です。固定金利（1.5%程度）より0.7-0.9%程度低く、総返済額を大幅に抑えられます。
シミュレーション例（借入3,000万円・返済期間35年）
| 金利タイプ | 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 差額 |
|---|---|---|---|---|
| 変動0.5% | 0.5% | 7.7万円 | 約3,230万円 | - |
| 固定1.5% | 1.5% | 9.2万円 | 約3,850万円 | +620万円 |
変動0.5%なら総返済額が約3,230万円、固定1.5%なら約3,850万円と、620万円の差が出ます。
金利下降局面では返済額が減少
金利下降局面では半年ごとの見直しで金利が下がり、返済額も減少します。家計に余裕が生まれ、繰上返済や貯蓄に回すことができます。
変動型のデメリット
金利上昇リスク（日銀政策変更の可能性）
金融庁の分析によると、金利上昇局面での債務負担増加が懸念されています。日銀が政策金利を引き上げると、変動金利も上昇します。
2025年時点では日銀がゼロ金利政策から転換する可能性があり、今後の金利上昇リスクに注意が必要です。
未払利息の累積リスク
金利上昇時、5年ルール・125%ルールにより返済額は一定期間抑制されますが、元金が減らず利息が累積する副作用があります。
未払利息の例
- 金利上昇により月々の利息が10万円に増加
- 5年ルールにより返済額は月8万円で据え置き
- 差額2万円が未払利息として累積
- 未払利息は元金に組み入れられ、総返済額が増加
SBI新生銀行の解説によると、未払利息の累積リスクと返済計画の重要性が強調されています。
返済計画が不確定
変動金利は将来の金利が不確定なため、長期的な返済計画が立てにくいというデメリットがあります。家計管理や将来設計において不安要素となる可能性があります。
固定型との比較
返済額シミュレーション（借入3,000万円・35年）
変動0.5% vs 固定1.5%の比較シミュレーションです。
| 項目 | 変動0.5% | 固定1.5% |
|---|---|---|
| 月々返済額 | 7.7万円 | 9.2万円 |
| 総返済額 | 約3,230万円 | 約3,850万円 |
| 差額 | - | +620万円 |
変動型の方が月々1.5万円、総額で620万円安くなります。
金利上昇時の影響（変動1.0%→2.0%）
変動金利が1.0%→2.0%に上昇した場合の影響を試算します。
| 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 変動0.5% | 7.7万円 | 約3,230万円 | - |
| 変動2.0%（上昇後） | 10.0万円 | 約4,200万円 | +970万円 |
| 固定1.5% | 9.2万円 | 約3,850万円 | +620万円 |
変動金利が2.0%まで上昇すると、月々10.0万円（+2.3万円）、総返済額約4,200万円（+970万円）となり、固定型より不利になります。
表形式での比較（金利・返済額・総返済額・リスク）
| 項目 | 変動型 | 固定型 |
|---|---|---|
| 金利 | 0.6-0.8%（2025年10月時点） | 1.5%程度 |
| 返済額 | 低いが変動する | 高いが一定 |
| 総返済額 | 金利上昇なしなら低い | 確定 |
| リスク | 金利上昇で返済額増加・未払利息累積 | 金利下降の恩恵を受けられない |
| 向いている人 | 繰上返済余力あり・金利動向注視可能・リスク許容度高い | 返済計画確定したい・金利上昇不安・長期安定志向 |
変動型と固定型の選び方
変動型に向いている人（繰上返済余力あり、金利動向注視可能、リスク許容度高い）
以下のような方は変動型が向いています。
- 繰上返済余力がある: 金利上昇時に繰上返済で元金を圧縮できる余裕があれば、変動型のメリットを最大化できます
- 金利動向を注視できる: 日銀の政策金利や短期プライムレートの動向を定期的にチェックし、必要に応じて固定型への借り換えを検討できる方
- リスク許容度が高い: 金利上昇により返済額が増加するリスクを受け入れられる方
固定型に向いている人（返済計画確定したい、金利上昇不安、長期安定志向）
以下のような方は固定型が向いています。
- 返済計画を確定したい: 将来の返済額を確定し、長期的な家計管理を安定させたい方
- 金利上昇が不安: 金利上昇により返済額が増加することに不安を感じる方
- 長期安定志向: 低金利より安心感を重視する方
住宅金融支援機構のガイドでは、金利上昇局面での住宅ローン選択について、両者の特性を理解した上で判断することが推奨されています。
専門家（ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザー）への相談も有効です。
まとめ
変動型住宅ローンは低金利がメリットですが、金利上昇リスクがあります。5年ルール・125%ルールで急激な返済額上昇は抑制されますが、未払利息が累積するリスクも理解しておく必要があります。
固定型との比較シミュレーションでは、変動型の方が総返済額で数百万円安くなりますが、金利上昇時には逆転する可能性があります。
変動型に向いているのは繰上返済余力があり、金利動向を注視でき、リスク許容度が高い人です。固定型に向いているのは返済計画を確定したい、金利上昇が不安、長期安定志向の人です。
自分のリスク許容度に応じて選択し、専門家への相談や返済シミュレーションツールの活用も検討しましょう。