三井住友信託銀行の住宅ローンを検討する方へ
住宅ローンを検討する際、「三井住友信託銀行の住宅ローンは金利が低いのか」「審査は厳しいのか」「他行と比べてどうなのか」と疑問を持つ方は少なくありません。
この記事では、三井住友信託銀行の住宅ローンの特徴、金利プラン、審査基準、手数料、メリット・デメリットを、公式情報と市場データを元に解説します。
この記事を読むことで、三井住友信託銀行の住宅ローンが自分に適しているかを判断し、無理のない資金計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 三井住友信託銀行の住宅ローンは変動金利と固定金利（2年〜30年）から選択可能で、2025年4月時点で変動金利は0.73%
- 融資手数料型（借入額の2.20%）を選択すると全期間2.145%の金利引き下げが受けられる
- 審査基準はやや厳しめで、借入時年齢満71歳未満、完済時年齢満81歳未満が条件
- 30年固定金利がトップクラスの低金利で、オンライン手続きが充実している
- 複数の金融機関を比較検討し、専門家（ファイナンシャルプランナー等）への相談を推奨
三井住友信託銀行の住宅ローンとは
(1) 商品概要と基本情報
三井住友信託銀行の住宅ローンは、以下の特徴を持つ商品です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金融機関 | 三井住友信託銀行 |
| 金利タイプ | 変動金利、固定金利（2年〜30年） |
| 借入期間 | 最長40年（35年審査通過者のみ） |
| 借入金額 | 50万円〜1億円以内（10万円単位） |
| 申込方法 | オンライン仮審査、店舗窓口 |
| 団信 | 団体信用生命保険付き（金利上乗せなし） |
（出典: 三井住友信託銀行「住宅ローン」）
(2) 対応可能な用途（購入・新築・借り換え）
三井住友信託銀行の住宅ローンは、以下の用途に対応しています。
- 住宅購入: 新築・中古マンション、新築・中古戸建ての購入資金
- 住宅新築: 土地購入費用、建築費用
- 借り換え: 他の金融機関からの住宅ローンの借り換え
- 諸費用: 仲介手数料、登記費用、火災保険等の諸費用（条件により利用可）
(3) 最長40年の借入期間と子育て支援サービス「ジュニサポ」
三井住友信託銀行の特徴的なサービスは以下の通りです。
最長40年の借入期間:
- 35年の借入期間で審査が通れば、最長40年まで延長可能
- 月々の返済額を抑えられるため、資金計画に余裕を持てる
子育て支援「ジュニサポ」:
- 子育て世帯向けの金利優遇サービス
- 出産時、子供が6歳到達時、15歳到達時に年0.1%の金利引き下げを1年間受けられる
- 最大3回の適用で、累計0.3%相当の金利引き下げ効果
（出典: 三井住友信託銀行「住宅ローン」）
金利プランと手数料の詳細
(1) 変動金利と固定金利の種類
三井住友信託銀行の住宅ローンは、変動金利と固定金利から選択できます。
| 金利タイプ | 特徴 | 2025年4月時点の金利目安 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 市場金利の変動に応じて金利が変わる | 0.73%（融資手数料型、最大引き下げ幅適用時） |
| 固定金利2年 | 2年間金利が固定される | 2.145%引き下げ後の金利が適用 |
| 固定金利10年 | 10年間金利が固定される | 2.145%引き下げ後の金利が適用 |
| 固定金利30年 | 30年間金利が固定される | トップクラスの低金利 |
（出典: 三井住友信託銀行「金利一覧」）
金利は毎月見直され、借入実行日の金利が適用されます。申込時と異なる可能性があるため、最新の金利を確認することが重要です。
(2) 融資手数料型と保証料型の違い
三井住友信託銀行の住宅ローンは、融資手数料型と保証料型の2つから選択できます。
| 項目 | 融資手数料型 | 保証料型 |
|---|---|---|
| 融資手数料 | 借入金額の2.20%（税込） | 33,000円（税込） |
| 保証料 | 銀行負担（0円） | 一括前払いまたは金利上乗せ |
| 金利引き下げ幅 | 全期間2.145%引き下げ | 引き下げ幅が小さい |
| メリット | 全期間の金利が低い | 初期費用を抑えられる |
| デメリット | 初期費用が高い | 全期間の金利が高い |
（出典: 三井住友信託銀行「ローン手数料一覧」）
選び方のポイント:
- 長期間借り入れる場合は融資手数料型が有利（金利引き下げ効果が大きい）
- 初期費用を抑えたい場合は保証料型が有利
(3) 2024-2025年の金利動向（政策金利引き上げの影響）
2024年7月以降、日本銀行の政策金利引き上げに伴い、三井住友信託銀行の変動金利は段階的に上昇しています。
| 時期 | 変動金利 | 背景 |
|---|---|---|
| 2024年6月以前 | 約0.3%台 | 政策金利0.0% |
| 2024年10月 | 0.48% | 政策金利0.25%引き上げ |
| 2025年4月 | 0.73% | 政策金利さらに0.25%引き上げ |
（出典: ダイヤモンド不動産研究所）
変動金利は政策金利の影響を受けて変動するリスクがあり、2024-2025年は上昇傾向です。一方、固定金利を選択することで金利変動リスクを回避できます。
(4) 繰上返済の手数料と条件
三井住友信託銀行の繰上返済の手数料は以下の通りです。
| 返済方法 | 手続き方法 | 手数料 |
|---|---|---|
| 一部繰上返済（返済額軽減型） | インターネット | 無料 |
| 一部繰上返済（返済期間短縮型） | インターネット | 無料 |
| 一部繰上返済（返済期間変更） | 窓口のみ | 要確認 |
| 全額繰上返済 | 窓口 | 22,000円（税込） |
（出典: 三井住友信託銀行「ローン手数料一覧」）
インターネットで一部繰上返済を行う場合は手数料無料ですが、返済期間を変更する場合は窓口対応が必要です。
審査基準と申し込み方法
(1) 借入時・完済時の年齢制限（満71歳未満・満81歳未満）
三井住友信託銀行の住宅ローンの申込条件は以下の通りです。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 借入時年齢 | 満71歳未満 |
| 完済時年齢 | 満81歳未満 |
| 収入条件 | 返済期間中安定した年収が見込まれる方 |
| 勤続年数 | 明記なし（審査で判断） |
| 雇用形態 | 会社員、公務員、自営業者等（審査で判断） |
（出典: 三井住友信託銀行「ネット仮審査申込サービス」）
(2) 審査金利（3.25%）と返済能力の審査
三井住友信託銀行では、審査金利3.25%で返済能力を審査します。
審査金利とは:
- 借入者の返済能力を審査するために用いる金利
- 実際の貸出金利（変動金利0.73%等）よりも高い金利で審査
- 金利上昇時でも返済できるかを確認するための安全マージン
返済比率の目安:
- 年収に対する年間返済額の比率（返済比率）は、一般的に35%以下が目安
- 審査金利3.25%で計算した返済額が年収の35%以下であれば、審査に通る可能性が高い
(3) オンライン仮審査の流れと必要期間（約2ヵ月）
三井住友信託銀行の住宅ローンは、オンラインで仮審査を申し込むことができます。
審査の流れ:
- オンライン仮審査申込（3-5日）: 必要情報を入力し、仮審査を申し込む
- 仮審査結果通知（1週間程度）: 審査結果が通知される
- 正式審査申込（1-2週間）: 必要書類を提出し、正式審査を申し込む
- 正式審査結果通知（1-2週間）: 審査結果が通知される
- 契約手続き（1-2週間）: 契約書を締結
- 融資実行（契約後1-2週間）: 融資が実行される
仮審査から融資まで約2ヵ月必要です。余裕を持ったスケジュールを組むことを推奨します。
(4) 必要書類と準備
住宅ローンの申込に必要な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 内容 | 入手方法 |
|---|---|---|
| 本人確認書類 | 運転免許証、マイナンバーカード等 | 手元にある |
| 収入証明書 | 源泉徴収票、確定申告書等 | 勤務先、税務署 |
| 物件資料 | 売買契約書、重要事項説明書、図面等 | 不動産会社 |
| 住民票 | 現住所の確認 | 市区町村役場 |
事前に書類を準備しておくことで、審査をスムーズに進めることができます。
メリット・デメリットと向いている人
(1) メリット（30年固定金利の低金利、オンライン手続き充実、ATM手数料無料等）
三井住友信託銀行の住宅ローンのメリットは以下の通りです。
- 30年固定金利がトップクラスの低金利: 長期間金利が固定されるため、返済計画が立てやすい
- オンライン手続きが充実: 店舗に行かずに仮審査から契約まで完結できる
- 一部繰上返済手数料無料: インターネットで一部繰上返済を行う場合、手数料無料
- ATM手数料無料: ゆうちょ銀行ATM、セブン銀行ATM、E-netATMを手数料無料で利用可能
- 子育て支援「ジュニサポ」: 子育て世帯向けの金利優遇サービス
- 最長40年の借入期間: 月々の返済額を抑えられる
（出典: モゲチェック）
(2) デメリット（審査基準やや厳しめ、店舗数が少ない、変動金利上昇傾向）
三井住友信託銀行の住宅ローンのデメリットは以下の通りです。
- 審査基準がやや厳しめ: 年齢や年収によっては諸費用ローンが利用できない場合がある
- 店舗数が少ない: 132支店とメガバンクより少なく、対面相談が必要な場合に不便
- 変動金利が上昇傾向: 2024-2025年は政策金利引き上げにより変動金利が段階的に上昇
- 繰上返済の一部手続きが窓口対応: 返済期間を変更する場合、インターネットでは手続きできない
（出典: モゲチェック）
(3) 三井住友信託銀行が向いている人の特徴
三井住友信託銀行の住宅ローンが向いているのは、以下のような方です。
- 長期固定金利を希望する方: 30年固定金利がトップクラスの低金利
- オンラインで手続きを完結したい方: 店舗に行かずに申込可能
- 子育て世帯: 「ジュニサポ」で金利優遇を受けられる
- 繰上返済を頻繁に行いたい方: 一部繰上返済手数料が無料
- 安定した収入がある方: 審査基準がやや厳しめのため、安定した収入が重要
逆に、以下のような方は他の金融機関も検討することを推奨します。
- 変動金利で低金利を重視する方: ネット銀行の方が変動金利が低い場合がある
- 対面相談を重視する方: メガバンクの方が店舗数が多い
- 審査に不安がある方: 審査基準がやや厳しめのため、複数社に申し込むことを推奨
まとめ：三井住友信託銀行の住宅ローンを選ぶポイント
(1) 金利タイプの選び方（変動 vs 固定）
住宅ローンを選ぶ際、金利タイプの選択が最も重要です。
- 変動金利: 金利が低い時期はメリットが大きいが、上昇リスクもある。2024-2025年は上昇傾向。
- 固定金利: 金利変動リスクを回避でき、返済計画が立てやすい。三井住友信託銀行の30年固定金利はトップクラスの低金利。
選び方のポイント:
- 金利上昇リスクを避けたい方は固定金利を選択
- 繰上返済を積極的に行い、短期間で完済予定の方は変動金利を選択
(2) 複数社比較の重要性
住宅ローンは、複数の金融機関を比較検討することが重要です。
- 三井住友信託銀行以外の選択肢: メガバンク（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行）、ネット銀行（住信SBIネット銀行、auじぶん銀行等）、フラット35等
- 比較ポイント: 金利、手数料、審査基準、繰上返済の条件、団信の保障内容、オンライン手続きの充実度
複数社に仮審査を申し込み、最も条件の良い金融機関を選ぶことを推奨します。
(3) 専門家への相談タイミング
住宅ローンは高額な借入であり、金融知識が必要です。以下のような場合は、専門家への相談を推奨します。
- ファイナンシャルプランナー（FP）: 資金計画、返済シミュレーション、住宅ローン控除の活用方法
- 銀行担当者: 審査基準、金利プラン、申込手続きの詳細
- 税理士: 住宅ローン控除の適用条件、確定申告の方法
信頼できる専門家と相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。