三井住友銀行（SMBC）住宅ローンの特徴
住宅購入に向けて住宅ローンを検討する際、「三井住友銀行（SMBC）の住宅ローンは他行と何が違うのか」「金利はどれくらいか」と気になる方は多いでしょう。
本記事では、SMBC住宅ローンの特徴、金利タイプの選び方、審査基準、諸費用、2024年度の住宅ローン控除改正を、最新のデータとともに解説します。
この記事のポイント
- SMBCダイレクト利用者は繰上返済・金利変更が手数料無料、Oliveアカウントで1%ポイント還元
- 2024年3月のマイナス金利解除後、変動金利が0.15％〜0.35％上昇
- 審査基準は返済比率30-35%以内、勤続年数1年以上が目安
- 諸費用は物件価格の5-10%（3,000万円の物件なら約300万円）
- 2024年度から住宅ローン控除に省エネ基準が原則要件化
(1) WEB申込対応と手続きの簡便性
三井住友銀行の住宅ローンは、WEB申込に対応しており、来店不要で事前審査から契約まで完結できます。申込から融資実行までの期間は、一般的に1-2ヶ月程度です。
WEB申込の流れは以下の通りです。
- 事前審査申込（WEB、3-5営業日で結果通知）
- 本審査申込（必要書類提出、1-2週間で結果通知）
- 契約手続き（電子契約対応、1週間程度）
- 融資実行（物件決済日に実行）
(2) SMBCダイレクトの優遇（繰上返済・金利変更手数料無料）
SMBCダイレクト（インターネットバンキング）を利用すると、以下の手数料が無料になります。
- 一部繰上返済手数料：無料（窓口・電話の場合は5,500円）
- 金利タイプ変更手数料：無料（窓口の場合は5,500円）
これにより、金利上昇時の柔軟な対応や、余裕資金での繰上返済が手数料負担なく行えます。
(3) Oliveアカウント利用者のポイント還元1%
Oliveアカウント（三井住友銀行の総合金融サービス）を利用すると、住宅ローンの借入額に対して1%のVポイント還元を受けられます。3,000万円の借入なら30万円分のポイント還元となり、実質的に諸費用の一部を相殺できます。
住宅ローンの金利タイプと選び方
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて3種類あります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合ったタイプを選ぶことが重要です。
(1) 変動金利・固定金利・固定期間選択型の違い
| 金利タイプ | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 半年ごとに金利見直し | 金利が低い | 金利上昇リスクがある |
| 全期間固定金利 | 借入時から完済まで金利固定 | 返済額が確定し計画が立てやすい | 金利が高い |
| 固定期間選択型 | 一定期間（3年・5年・10年等）金利固定 | 固定期間中は返済額が確定 | 固定期間終了後に金利上昇リスク |
2021年4月の調査では、新規借入者の約68.1％が変動金利を選択しています（全期間固定型11.2％、固定期間選択型20.7％）。
（出典: 全国銀行協会）
(2) 2024年3月のマイナス金利解除後の金利動向
2024年3月、日本銀行はマイナス金利政策を解除し、その後追加利上げを実施しました。これにより、2025年4月の変動金利型住宅ローンの金利は0.15％〜0.35％上昇しています。
今後も金利上昇の可能性があるため、変動金利を選ぶ場合は返済額増加のリスクを考慮する必要があります。
(3) 金利タイプの選択基準（返済期間・借入額・資金余裕度）
以下の基準を参考に、金利タイプを選んでください。
変動金利が向いている人：
- 資金に余裕があり、金利上昇時に繰上返済できる
- 借入期間が短い（10-15年以内）
- 借入額が少ない（年収の5倍以内）
固定金利が向いている人：
- 資金に余裕がなく、返済額を確定したい
- 借入期間が長い（25-35年）
- 借入額が大きい（年収の6倍以上）
(4) 金利ミックス型（変動と固定の組み合わせ）
変動金利と固定金利を組み合わせる「金利ミックス型」も選択肢です。例えば、借入額の50%を変動金利、50%を固定金利にすることで、金利上昇リスクと低金利のメリットを両立できます。
SMBC住宅ローンの審査基準と流れ
住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2段階で行われます。審査基準と、審査に落ちる主な理由を解説します。
(1) 審査の流れ（事前審査→本審査→契約）
- 事前審査：年収・勤続年数・借入希望額などの基本情報を提出（3-5営業日で結果通知）
- 本審査：必要書類（源泉徴収票、住民票、物件資料等）を提出（1-2週間で結果通知）
- 契約：審査通過後、金銭消費貸借契約を締結
- 融資実行：物件決済日に融資が実行される
(2) 審査基準（返済比率30-35%、勤続年数1年以上）
住宅ローン審査の主な基準は以下の通りです。
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 年収 | 金融機関により異なる（一般的に300-400万円以上） |
| 返済比率 | 30-35%以内 |
| 勤続年数 | 1年以上（多くの金融機関で申込基準） |
| 年齢 | 借入時満20歳以上、完済時満80歳以下が一般的 |
| 個人信用情報 | 過去のローン延滞・債務整理がないこと |
返済比率の計算例：
- 年収500万円、年間返済額150万円の場合：150万円 ÷ 500万円 = 30%
(3) 審査に落ちる理由（個人信用情報、税金滞納等）
住宅ローン審査に落ちる主な理由は以下の通りです。
- 個人信用情報の問題：過去のローン延滞、クレジットカード延滞、債務整理の履歴
- 返済比率が高い：年間返済額が年収の30-35%を超える
- 勤続年数が短い：勤続年数1年未満はほとんどの金融機関で申込不可
- 税金・通信料の滞納：スマートフォン通信料や税金の滞納履歴があると、最長約10年間住宅ローンが組めない場合がある
- 健康状態の問題：団体信用生命保険に加入できない場合、本審査も通らない
(4) 健康状態と団信加入の関係
住宅ローン契約時、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件です。団信は、契約者が死亡・高度障害時に保険金でローン残高を完済する生命保険です。
健康状態に問題がある場合、団信に加入できず、住宅ローンの本審査も通らない可能性があります。この場合、フラット35（団信加入が任意）などの選択肢を検討してください。
住宅ローンの諸費用と団体信用生命保険
住宅ローンを利用する際、物件価格以外にも諸費用がかかります。諸費用の内訳と、団体信用生命保険の仕組みを解説します。
(1) 諸費用の内訳（融資手数料・保証料・登記費用等）
住宅ローンの諸費用は、以下の項目が含まれます。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 融資手数料 | 金融機関に支払う手数料 | 借入額の2.2%（定率型）または33,000円（定額型） |
| 保証料 | 保証会社に支払う保証料 | 借入額の2%程度 |
| 登記費用 | 抵当権設定登記の費用 | 10-20万円 |
| 印紙税 | 金銭消費貸借契約書に貼付 | 2-6万円 |
| 火災保険 | 住宅ローン契約時に加入が必要 | 10年一括で20-30万円 |
(2) 諸費用の目安（物件価格の5-10%）
諸費用は、物件価格の5-10%が目安です。3,000万円の物件なら約150-300万円です。
例：3,000万円の物件を購入する場合
- 融資手数料（定率型）：3,000万円 × 2.2% = 66万円
- 保証料：3,000万円 × 2% = 60万円
- 登記費用：15万円
- 印紙税：4万円
- 火災保険：25万円
- 合計：約170万円
(3) 団体信用生命保険の仕組みと保障内容
団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン契約者が死亡・高度障害時に保険金でローン残高を完済する生命保険です。通常、保険料は住宅ローンの金利に含まれています。
保障内容：
- 死亡時：ローン残高を保険金で完済
- 高度障害時：ローン残高を保険金で完済
- 余命6ヶ月以内と診断された場合：ローン残高を保険金で完済（特定団信の場合）
(4) 団信の種類（一般団信・ガン保障付き団信等）
団信には、以下の種類があります。
| 種類 | 保障内容 | 金利上乗せ |
|---|---|---|
| 一般団信 | 死亡・高度障害 | なし |
| ガン保障付き団信 | 一般団信 + ガン診断時 | +0.1-0.2% |
| 3大疾病保障付き団信 | 一般団信 + ガン・脳卒中・心筋梗塞 | +0.2-0.3% |
| 8大疾病保障付き団信 | 一般団信 + 8大疾病 | +0.3-0.4% |
ガン保障付き団信などの特約を付ける場合、金利が上乗せされます。保障内容と金利負担を比較し、必要な保障を選んでください。
住宅ローン控除と2024年度の制度改正
住宅ローン控除（減税）は、住宅ローンで住宅を購入した場合に所得税・住民税から控除される制度です。2024年度の主な変更点を解説します。
(1) 住宅ローン控除の基本的な仕組み
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を最大13年間（中古住宅は10年間）、所得税・住民税から控除する制度です。
例：年末ローン残高3,000万円の場合
- 控除額：3,000万円 × 0.7% = 21万円/年
- 13年間の合計：21万円 × 13年 = 273万円
(2) 2024年度の主な変更点（借入限度額縮小・省エネ基準要件）
2024年度の住宅ローン控除は、以下の変更が行われました。
主な変更点：
- 借入限度額が縮小（子育て世帯・若年夫婦世帯は従来の限度額を維持）
- 新築・中古住宅は原則として省エネ基準を満たすことが要件化
- 省エネ基準を満たさない新築住宅は2023年入居分で控除終了
（出典: 三井住友銀行「住宅ローン控除（減税）」）
(3) 子育て世帯・若年夫婦世帯の優遇措置
2024年度から、子育て世帯・若年夫婦世帯は借入限度額が従来の水準を維持されます。
対象：
- 子育て世帯：19歳未満の扶養親族がいる世帯
- 若年夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
(4) 2025年入居者の見通し
2025年入居者の借入限度額は、2025年度税制改正で決定されます。最新情報は、国税庁の公式サイトで確認してください。
まとめ：SMBC住宅ローンを選ぶべきか
三井住友銀行（SMBC）の住宅ローンは、SMBCダイレクト利用者の繰上返済・金利変更手数料無料、Oliveアカウントの1%ポイント還元など、独自の優遇があります。
住宅ローンを選ぶ際は、金利だけでなく諸費用、付帯サービス、審査基準を総合的に比較することが重要です。最低でも3-5社を比較し、自分に合った金利タイプ（変動・固定・ミックス）を選んでください。
審査基準（返済比率30-35%、勤続年数1年以上）、個人信用情報、健康状態（団信加入）を事前に確認し、専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー）に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。