建物付き土地の売却判断｜解体vs現状売却の基準
建物付き土地を売却する際、「解体して更地にすべきか」「建物付きのまま売却すべきか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、建物付き土地の売却方法、解体費用の相場、税金と節税対策、よくある失敗事例を、国税庁や不動産業界の公式情報を元に解説します。
建物付き土地の売却を検討している方でも、自分に合った判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 原則は建物付きのまま売却を推奨、解体費用150万円を負担しても売却価格が同額上昇する保証はない
- 更地にすると固定資産税が3～6倍に増加するリスクがあり、売却までの期間が長引くと税負担が大きくなる
- 建物解体費用は木造30～35坪で約150万円（坪単価4～5万円）、解体後1年以内に売却契約すれば譲渡費用として税控除可能
- 3,000万円特別控除や取得費加算の特例を知らずに確定申告すると、数十万～数百万円の節税機会を逃す
更地と建物付き土地のどちらが売りやすいか
近年は「古家付き土地（建物付き土地）」のまま売却するケースが増加しています。買主が自由にリフォーム・建替えできるメリットが評価され、売主も解体費用負担を回避できます。
更地の方が売りやすいとは限らず、むしろ建物付き土地の方が買主のニーズに合う場合が多いです。
解体費用と固定資産税の増加リスク
建物を解体すると、以下のリスクがあります。
- 解体費用: 木造30～35坪で約150万円（坪単価4～5万円）
- 固定資産税の増加: 住宅用地の特例が適用外となり、固定資産税が3～6倍に増加
解体費用150万円を負担しても、売却価格が同額上昇する保証はなく、損失リスクが高いです。
建物の状態（築年数・老朽化の程度）
建物の状態により、解体すべきか判断が異なります。
- 築40年以上・老朽化が激しい: 建物付きのまま売却（買主が解体・建替え）
- 築20～30年・リフォーム可能: 建物付きのまま売却（買主がリフォーム）
- 倒壊の危険がある: 解体を検討（安全上の理由）
立地と需要（買主の建替え需要の有無）
立地により、買主の需要が異なります。
- 都市部・住宅地: 建物付きのまま売却（買主が建替え・リフォーム）
- 郊外・農村部: 更地の需要もあるが、建物付きでも売却可能
立地と需要を考慮し、複数の不動産会社に査定依頼することが重要です。
費用対効果の検証（解体費用150万円vs売却価格上昇額）
解体費用150万円を負担しても、売却価格が同額上昇する保証はありません。費用対効果を検証し、総合的に判断してください。
建物解体費用の相場と税控除｜構造別・エリア別の目安
建物解体費用は、構造・規模・立地により異なります。
構造別の解体費用（木造30～35坪で約150万円、坪単価4～5万円）
建物解体費用の構造別の目安は以下の通りです。
| 構造 | 坪単価 | 30坪の場合の目安 |
|---|---|---|
| 木造 | 4～5万円 | 120～150万円 |
| 鉄骨造 | 6～7万円 | 180～210万円 |
| RC造 | 7～10万円 | 210～300万円 |
鉄骨・RC造の解体費用（より高額）
鉄骨造やRC造（鉄筋コンクリート造）は、木造よりも解体費用が高額です。構造が強固で解体に時間がかかるため、坪単価が高くなります。
解体費用の税控除（1年以内売却で譲渡費用として控除可能）
建物解体費用は、以下の条件を満たす場合、譲渡費用として譲渡所得の計算で差し引けます。
- 解体目的が明確に土地売却のため
- 解体後1年以内に売却契約締結
これにより節税効果が得られますが、法的明文規定はなく、税務署の判断によるため、税理士への相談を推奨します。
エリア別の費用変動（埼玉県等の事例）
解体費用は、処分場までの距離やエリアにより変動します。都市部は比較的安価、郊外・離島は処分場が遠く高額になる傾向があります。
埼玉県等の具体的なエリアの費用は、複数の解体業者に見積もりを取得してください。
土地売却の流れと注意点｜境界確定・地中埋設物・固定資産税
土地売却の基本的な流れと注意点を解説します。
土地売却の基本的な流れ（査定・契約・引き渡し）
- 複数の不動産会社に査定依頼
- 媒介契約の締結（専属専任・専任・一般）
- 売却活動（広告・内見）
- 売買契約の締結（手付金の受領）
- 決済・引き渡し（残金受領、所有権移転登記）
境界確定測量の重要性（費用30～80万円、トラブル防止）
境界確定測量は、隣地との境界を明確にするための測量です。土地家屋調査士が実施し、費用は30～80万円程度です。
境界未確定のまま売却すると、登記簿記載面積と実測面積の差異により、契約解除・代金減額請求のリスクがあります。売却後のトラブル防止に必須です。
地中埋設物の確認と告知義務（コンクリート片・浄化槽等）
地中埋設物（コンクリート片・浄化槽・産業廃棄物等）の存在を告知せずに売却すると、撤去費用の損害賠償請求や契約解除の原因となります。
売却前に地中埋設物の確認を行い、存在する場合は買主に告知してください。
固定資産税の日割り計算と住宅用地の特例（更地にすると3～6倍に増加）
固定資産税は、売却年の1月1日時点の所有者が納税義務者です。売買契約時に買主と日割り計算で精算します。
住宅用地の特例により、住宅が建つ土地の固定資産税は軽減されます（小規模住宅用地1/6、一般住宅用地1/3）。更地にすると特例が適用外となり、固定資産税が3～6倍に増加します。
坪単価の計算方法（売却価格÷坪数、1坪≒3.3㎡）
坪単価の計算式は「売却価格÷坪数」です。1坪≒3.3㎡なので、「売却価格÷（㎡数÷3.3）」でも算出できます。
公示地価の1.1～1.2倍が実勢価格の目安です。複数の不動産会社に査定依頼して適正価格を確認してください。
税金と節税対策｜譲渡所得税・3,000万円特別控除・税理士の活用
土地売却時の税金と節税対策を解説します。
譲渡所得税の計算方法（国税庁の制度）
譲渡所得税は、国税庁の制度に従って計算します。
計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率（所有期間5年以下は39.63%、5年超は20.315%）
3,000万円特別控除の適用要件（自宅売却の特例）
自宅の土地・建物を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。適用要件を満たせば、大幅な節税効果が得られます。
詳細は国税庁の公式サイトをご確認ください。
取得費加算の特例（相続土地を3年10ヶ月以内に売却）
相続した土地を3年10ヶ月以内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。節税効果が大きいため、該当する場合は必ず適用してください。
税理士への依頼の必要性（費用10～20万円、特例適用の判断）
土地売却の確定申告を税理士に依頼する費用は10～20万円程度です。特例適用の判断、税額計算ミス防止、税務調査リスク低減のため、依頼を推奨します。
3,000万円特別控除で税額がゼロになる場合は自己申告も可能ですが、複雑な案件（相続・事業用・特例併用）は税理士への相談を推奨します。
確定申告の時期と手続き（翌年2月16日～3月15日）
土地売却の確定申告は、翌年2月16日～3月15日に税務署へ申告します。3,000万円特別控除の適用には確定申告が必須です。
よくある失敗事例と防止策｜解体後に売れない・税金計算ミス
土地売却のよくある失敗事例と防止策を解説します。
解体後に売れずに固定資産税増加（更地の売却期間が長期化）
建物を解体して更地にしたものの、売却期間が長期化し、固定資産税が3～6倍に増加するケースがあります。
解体前に複数の不動産会社に査定依頼し、売却見込みを確認してください。
急ぎの売却で安値妥協（適正価格の確認不足）
転勤や相続税納付期限等で急ぎの売却を行い、適正価格を確認せずに安値で妥協するケースがあります。
複数の不動産会社に査定依頼し、適正価格を確認してから売却してください。
境界未確定トラブル（面積相違による代金減額請求）
境界未確定のまま売却し、登記簿記載面積と実測面積の差異により、契約解除・代金減額請求を受けるケースがあります。
境界確定測量を実施し、売却後のトラブルを防止してください。
税金計算ミスで控除漏れ（3,000万円特別控除の適用漏れ）
3,000万円特別控除や取得費加算の特例を知らずに確定申告し、数十万～数百万円の節税機会を逃すケースがあります。
税理士への相談を推奨します。
不動産会社選びの失敗（土地売却経験の少ない会社を選定）
土地売却経験の少ない不動産会社を選定し、適切なアドバイスを受けられないケースがあります。
複数の不動産会社に査定依頼し、土地売却の実績が豊富な会社を選定してください。
まとめ｜専門家への相談と総合的な判断
建物付き土地の売却は、解体すべきか、建物付きのまま売却すべきか、物件の状態・立地・需要により異なります。
原則は建物付きのまま売却を推奨しますが、解体費用・固定資産税・売却価格の上昇額を総合的に検証し、判断してください。
税金（譲渡所得税、3,000万円特別控除、取得費加算の特例）については、税理士への相談を推奨します。費用は10～20万円程度ですが、数十万～数百万円の節税効果が得られる可能性があります。
詳細は不動産会社や宅地建物取引士、税理士へご相談ください。