自営業者の住宅ローンが厳しいと言われる理由
自営業やフリーランスで住宅購入を検討しているものの、「会社員より審査が厳しい」と聞いて不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
この記事では、自営業者の住宅ローン審査基準、金融機関のタイプ別比較、必要書類、審査に通るための具体的な対策を、住宅金融支援機構や国土交通省「令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」の公式情報を元に解説します。
適切な準備をすれば自営業者でも住宅ローンは借りられます。自分の状況に合った金融機関を選び、審査に通るための材料を揃えましょう。
この記事のポイント
- 国土交通省の令和5年度調査では977金融機関中「自営業者対象外」はわずか10機関のみ
- フラット35は決算書不要・確定申告書2期分で審査可能で、自営業者に最も現実的な選択肢
- 審査では所得の安定性（3期連続黒字）、返済負担率（理想20〜25%）、個人信用情報が重視される
- 過度な節税は審査に不利になるため、住宅購入を検討する3年前から所得を意識した確定申告が重要
- メインバンクに相談すると取引実績から有利になる可能性あり
(1) 所得の安定性が会社員と比較して証明しづらい
自営業者は会社員と異なり、毎月一定の給与がありません。所得が年度によって大きく変動する可能性があるため、金融機関は「将来にわたって安定した返済が可能か」を慎重に判断します。
(2) 節税による所得の低さが審査に不利に働く
自営業者の多くは節税対策として経費を多く計上し、所得を低く申告しています。しかし、住宅ローン審査では「所得の低さ」が「返済能力の低さ」と判断されるため、借入可能額が大幅に減少する可能性があります。
(3) 会社員とは異なる書類提出が求められる
会社員は源泉徴収票で所得を証明できますが、自営業者は確定申告書（通常2〜3期分）や納税証明書、場合によっては決算書・帳簿の提出を求められます。
自営業者の住宅ローン審査基準：金融機関が重視するポイント
(1) 所得の安定性：3期連続黒字が目安
国土交通省の調査によると、金融機関の多くは「過去2〜3期分の確定申告書」で所得の安定性を確認します。3期連続黒字を維持することで、審査に通りやすくなります。
(2) 返済負担率：理想は20〜25%、上限は30〜35%
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。自営業者は3年間の平均所得で計算されることが多く、理想は20〜25%、上限は30〜35%程度です。
返済負担率が高いと「返済が困難になるリスクがある」と判断されるため、審査に不利になります。
(3) 個人信用情報：延滞履歴や税金・保険料の滞納状況
個人信用情報には、クレジットカードやローンの利用・返済履歴が記録されています。延滞履歴があると審査に悪影響を及ぼします。
また、税金・保険料を滞納していると住宅ローン審査はほぼ確実に通らないため、滞納がある場合は必ず解消してください。
(4) 事業年数：最低2〜3年の実績が必要
多くの金融機関は、事業年数が2〜3年以上であることを申込条件としています。事業を開始して間もない場合、所得の安定性を証明することが難しいためです。
自営業者におすすめの金融機関：タイプ別の特徴比較
(1) フラット35：決算書不要、確定申告書2期分で審査可能（最も現実的）
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が連携する全期間固定金利型住宅ローンです。決算書不要で確定申告書2期分で審査可能なため、自営業者に最も現実的な選択肢です。
フラット35の特徴：
- 直近1期分の所得で審査されるため、業績改善した自営業者に有利
- 全期間固定金利で将来の返済額が確定し、安心感がある
- 配偶者との収入合算が可能
(2) ネット銀行（SBI新生銀行、auじぶん銀行）：低金利だが審査基準は厳格
ネット銀行は金利が低い傾向がありますが、審査基準は厳格です。
SBI新生銀行の条件例：
- 業歴2年以上
- 所得300万円以上
auじぶん銀行の条件例：
- 所得200万円以上
金利の低さを重視する方は、複数のネット銀行に相談して条件を比較することをおすすめします。
(3) メガバンク・地方銀行：メインバンクなら経営状況を把握しているため有利
事業の取引銀行（メインバンク）に相談すると、経営状況を把握しているため審査で有利になる可能性があります。
三井住友銀行では、個人事業主向けに3期の平均所得で審査を行っています。
(4) 金融機関別の審査基準比較（年収・事業年数・所得条件）
金融機関により審査基準が異なるため、複数の金融機関に相談することが重要です。以下は一般的な目安です。
| 金融機関タイプ | 事業年数 | 所得条件 | 確定申告書 |
|---|---|---|---|
| フラット35 | 制限なし | 返済負担率基準 | 2期分 |
| ネット銀行 | 2年以上 | 200〜300万円以上 | 2〜3期分 |
| メガバンク | 3年以上 | 300万円以上 | 3期分 |
| 地方銀行 | 2〜3年以上 | 金融機関により異なる | 2〜3期分 |
詳細は各金融機関の公式サイトで確認してください。
審査に通るための必要書類と提出のポイント
(1) 確定申告書（通常2〜3期分、フラット35は1期分でも可）
確定申告書は個人事業主の所得を証明する書類です。民間銀行は通常2〜3期分を求めますが、フラット35は直近1期分でも審査可能です。
(2) 納税証明書（税金滞納がないことの証明）
納税証明書は、税金を滞納していないことを証明する書類です。税務署で取得できます。
(3) 事業の決算書・帳簿（金融機関により要否が異なる）
民間銀行の場合、事業の決算書や帳簿の提出を求められることがあります。フラット35では決算書は不要です。
(4) 身分証明書・印鑑証明書・住民票
本人確認のため、身分証明書（運転免許証等）、印鑑証明書、住民票が必要です。
自営業者が住宅ローン審査に通りやすくなる5つの対策
(1) 住宅購入を検討する3年前から所得を意識した確定申告（過度な節税を避ける）
過度な節税は審査に不利になります。住宅購入を検討する3年前から、所得を意識した確定申告を行うことが推奨されます。
(2) 3期連続黒字を維持して所得の安定性を証明
3期連続黒字を維持することで、所得の安定性を証明できます。赤字決算がある場合、審査に通りにくくなります。
(3) 頭金を多く用意して返済負担率を下げる
頭金を多く用意することで借入額を減らし、返済負担率を下げられます。審査通過の可能性が高まります。
(4) 税金・保険料の滞納を解消する
税金・保険料の滞納は審査に致命的な影響を与えます。滞納がある場合は、必ず解消してから申し込んでください。
(5) メインバンクに相談して取引実績をアピール
事業の取引銀行（メインバンク）に相談すると、取引実績から経営状況を把握しているため、審査で有利になる可能性があります。
まとめ：自営業者が住宅ローンで失敗しないために
自営業者でも、適切な準備をすれば住宅ローンは借りられます。国土交通省の令和5年度調査では977金融機関中「自営業者対象外」はわずか10機関のみです。
フラット35は決算書不要で確定申告書2期分で審査可能なため、自営業者に最も現実的な選択肢です。民間銀行を希望する場合は、ネット銀行やメインバンクに相談してみましょう。
審査に通るためには、3期連続黒字を維持し、過度な節税を避け、頭金を多く用意することが重要です。税金・保険料の滞納は必ず解消してください。
複数の金融機関に相談し、自分の状況に合った選択肢を見つけることが成功への鍵です。ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。