擁壁のある土地の固定資産税はどうなる？
擁壁部分は通常の用途に供することができない
擁壁のある土地を所有または購入検討している方にとって、「固定資産税の評価額はどうなるのか」「軽減措置はあるのか」「維持費用も含めた総合的なコストは」は重要な情報です。
この記事では、擁壁のある土地の固定資産税評価の仕組み、がけ地補正による軽減措置、擁壁の維持費用と購入時の注意点を、国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて擁壁のある土地を検討する方でも、総合的なコスト評価ができるようになります。
がけ地補正により評価額が減額される
国税庁によると、擁壁部分は通常の用途に供することができないため、がけ地補正率表による補正が行われます。傾斜地を含む場合は崖地補正として税金の軽減措置を受けられることがあります。
この記事のポイント
- 擁壁部分は通常の用途に供することができないためがけ地補正により評価額が減額される
- 傾斜地を含む場合は崖地補正として税金の軽減措置を受けられることがある
- 役所に現地調査を依頼して評価減申請が可能（すでに納付した分は返納不可）
- 擁壁の維持修繕費用は数十万〜数百万円が発生する可能性があるため購入前に状態確認が重要
- 土地購入前に税務課や土地家屋調査士に相談することを推奨
固定資産税の基礎知識と評価の仕組み
固定資産税の計算方法（土地の評価額×税率1.4％）
固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物所有者に課される税金です。土地の評価額×税率（標準1.4%）で計算されます。
評価額は市区町村が決定し、3年ごとに見直されます。
毎年1月1日時点の所有者に課税
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で売買した場合でも、1月1日時点の所有者に課税されるため、売買時に日割り精算することが一般的です。
土地部分と擁壁部分で評価方法が異なる
擁壁のある土地は、土地部分と擁壁部分で評価方法が異なります。擁壁部分は通常の用途に供することができないため、がけ地補正により評価額が減額されます。
擁壁部分の評価方法とがけ地補正
がけ地補正率表による補正
国税庁によると、擁壁部分は通常の用途に供することができないため、がけ地補正率表による補正が行われます。
がけ地補正率は、がけ地部分の割合や傾斜の度合いにより異なります。
傾斜地を含む場合は崖地補正として税金の軽減措置
傾斜地・がけ地・造成地の売却、買取り相談センターによると、傾斜地を含む場合は崖地補正として税金の軽減措置を受けられることがあります。
実際に使えない部分は評価減の対象となります。
法面のある土地は有効利用できる面積で評価
法面（のりめん）のある土地は、登記簿上の面積から法面の面積を差し引いて、有効に使える部分で評価されることが推奨されます。
有効利用できない部分を含めて課税されている場合は、評価減の申請を検討しましょう。
擁壁の種類（コンクリート・ブロック・石積み）や高さ・面積で評価が異なる
擁壁の種類（コンクリート・ブロック・石積み等）や高さ・面積により評価が異なります。購入前に税務課や土地家屋調査士に確認することを推奨します。
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固定資産税の軽減措置と申請方法
役所に現地調査を依頼して評価減申請
敷地の一部が斜面地（擁壁）になっており利用できない土地は、固定資産税の評価減を役所に依頼できます。役所に現地調査を依頼し、評価減申請を行いましょう。
申請はできるだけ早く（すでに納付した分は返納不可）
すでに納付した固定資産税は返納できないため、評価減の申請はできるだけ早く行う必要があります。購入後すぐに確認することを推奨します。
横浜市旭区の事例（斜面地の評価減が認められた）
FP住宅相談ネットワークによると、横浜市旭区では斜面地の割合に応じて固定資産税の評価減が認められた事例があります。
役所に現地調査を依頼することで、評価減が認められる可能性があります。
土地購入前に税務課や土地家屋調査士に相談
土地を買う前に擁壁部分の評価や傾斜地補正の適用を税務課や土地家屋調査士に相談することを推奨します。購入後に想定外の税額になることを防げます。
擁壁の維持費用と購入時の注意点
擁壁の維持修繕費用（数十万〜数百万円）
擁壁の維持修繕費用は数十万〜数百万円が発生する可能性があります。擁壁の種類や高さ、状態により異なります。
購入前に擁壁の状態確認が重要です。専門家（土地家屋調査士や建築士）に調査を依頼することを推奨します。
擁壁工事の税務処理（土地の取得価額または構築物）
TACS会計事務所によると、擁壁工事の費用は原則として土地の取得価額に算入しますが、構築物として区分することもできます。
構築物として処理した場合、減価償却が可能です。税務処理については税理士に相談することを推奨します。
購入前に擁壁の状態確認が重要
擁壁のある土地を購入する場合は、以下の点を確認しましょう。
- 擁壁の種類（コンクリート・ブロック・石積み等）
- 擁壁の高さと面積
- 擁壁の状態（ひび割れ・傾き等）
- 擁壁の築年数と維持履歴
知らずに買ってあとから気づくと意外な出費に後悔する可能性があります。
傾斜地の土地は評価額が低い一方で維持費用がかかる
傾斜地の土地は評価額が低くなる傾向がある一方で、擁壁の維持費用がかかります。固定資産税の評価額だけでなく、維持費用も含めた総合的なコストを考慮する必要があります。
まとめ：擁壁のある土地の総合的なコスト評価
擁壁のある土地の固定資産税は、擁壁部分が通常の用途に供することができないため、がけ地補正により評価額が減額されます。傾斜地を含む場合は崖地補正として税金の軽減措置を受けられることがあります。
役所に現地調査を依頼して評価減申請が可能ですが、すでに納付した分は返納できないため、申請はできるだけ早く行いましょう。横浜市旭区では斜面地の評価減が認められた事例もあります。
擁壁の維持修繕費用は数十万〜数百万円が発生する可能性があるため、購入前に擁壁の状態確認が重要です。土地購入前に税務課や土地家屋調査士に相談し、擁壁部分の評価や傾斜地補正の適用を確認しましょう。
固定資産税の評価額だけでなく、維持費用も含めた総合的なコストを考慮して、納得のいく土地を選びましょう。