不動産業者選びが重要な理由
不動産の売却・購入・賃貸を検討する際、「どの不動産業者を選べばいいか分からない」と悩む方は少なくありません。全国には36万社以上の不動産会社があり、業者選びが取引結果に大きく影響します。
この記事では、信頼できる不動産業者の選び方、見極めるポイント、避けるべき業者の特徴を解説します。不動産ジャパンなどの業界団体の情報を元に、複数社比較の重要性も含めて実用的な情報をお届けします。
この記事のポイント
- 大手不動産会社と地域密着型は、それぞれメリット・デメリットがある
- レインズにより、どの不動産会社でも紹介する物件情報はほぼ同じ
- 免許番号・仲介実績・対応品質を確認することが重要
- おとり物件・囲い込み・法外な手数料を行う業者は避ける
- 複数社への査定依頼と相見積もりが必須
(1) 不動産取引のトラブル実態
不動産取引はトラブルが起きやすい分野です。不動産ジャパンによると、契約や勧誘における苦情・紛争相談が後を絶ちません。
主なトラブル:
- 契約時の「言った、言わない」のトラブル
- おとり物件(実際には存在しない物件)での集客
- 囲い込み(物件情報の隠蔽)
- 法外な仲介手数料の請求
これらのトラブルを避けるため、信頼できる業者選びが重要です。
(2) 業者選びが取引結果に与える影響
不動産業者の選択は、以下の点で取引結果に大きく影響します。
- 売却価格・購入価格: 業者の販売力・交渉力により価格が変わる
- 取引期間: スピーディーな対応により、希望期間内での成約が可能
- トラブル回避: 誠実な業者は契約内容を丁寧に説明し、トラブルを予防
不動産業者の種類と特徴
(1) 大手不動産会社のメリット・デメリット
大手不動産会社とは: 全国展開している不動産会社で、広告宣伝効果や充実したサービスが特徴です。
メリット:
- 広告宣伝効果: 全国規模の広告により、多くの買主候補にアプローチ
- 充実したサービス: 転居サポート、リフォーム相談など付帯サービスが豊富
- ブランド力: 大手ブランドによる安心感
デメリット:
- 担当者の質のばらつき: 大規模組織のため、担当者により対応品質が異なる
- 地域密着度: 地元特有の物件情報に疎い場合がある
(出典: スマイティ)
(2) 地域密着型不動産会社のメリット・デメリット
地域密着型不動産会社とは: 特定の地域に特化した不動産会社で、地元の物件情報や丁寧な対応が特徴です。
メリット:
- 地元の物件情報: 地域に根ざした独自の物件情報を持つ場合がある
- 丁寧な対応: 小規模のため、顧客一人ひとりに丁寧な対応が可能
- 地域の相場に精通: 地域特有の相場感覚を持っている
デメリット:
- 広告力: 大手に比べて広告宣伝力が弱い
- サービス範囲: 付帯サービスが少ない場合がある
(3) 仲介と買取の違い
不動産会社のサービスには、仲介と買取の2種類があります。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 取引相手 | 一般の買主 | 不動産会社 |
| 売却価格 | 市場価格 | 市場価格の70-80% |
| 売却期間 | 数ヶ月 | 数日〜数週間 |
| 仲介手数料 | あり | なし |
仲介: 一般の買主を探して売却する方法で、市場価格で売れる可能性が高い
買取: 不動産会社に直接売却する方法で、すぐに現金化できるが価格は低い
(4) レインズ(REINS)による物件情報の共有
レインズ(REINS)とは: 不動産流通標準情報システムで、不動産会社が物件情報を登録・共有するデータベースです。
重要: どの不動産会社でも、レインズに登録されている物件情報はほぼ同じです。このため、物件情報の差よりも、サービスの質や対応の丁寧さで業者を選ぶべきです。
(出典: おへやGO)
信頼できる不動産業者の見極め方
(1) 免許番号と更新回数の確認
不動産業者は宅地建物取引業の免許が必要です。
免許番号の見方:
- 国土交通大臣(3)第○○号 → ( )内の数字が更新回数
- 東京都知事(5)第○○号 → ( )内の数字が更新回数
更新回数:
- 免許は5年ごとに更新
- 数字が大きいほど長期間営業していることを示す
- (3)以上なら15年以上の実績
確認方法:
国土交通省のネガティブ情報等検索システムで免許番号を検索し、行政処分歴がないか確認できます。
(2) 仲介実績の確認
仲介実績を確認することが重要です。実績が豊富な会社は経験とノウハウが蓄積されています。
確認方法:
- 会社のWebサイトで仲介件数・売上高を確認
- 2025年のランキングでは、三井のリハウスが取引件数・売上高ともにトップ
(出典: イクラ不動産)
(3) 営業時間・定休日の柔軟性
営業時間が長い(夜8時頃まで営業)不動産屋や定休日がない不動産屋の方が、スピーディーな対応が期待できます。
仕事帰りに相談したい方や、急ぎで物件を探したい方には便利です。
(4) 対応の丁寧さ・誠実さ
初回の問い合わせ時から、以下の点をチェックしてください。
- レスポンスが早い
- 質問に丁寧に答えてくれる
- 専門用語を分かりやすく説明してくれる
- 強引な営業をしない
(5) 物件のメリット・デメリットの説明
物件の良い点だけでなく、悪い点もきちんと説明してくれる誠実な不動産会社を選ぶべきです。
良い業者の特徴:
- 築年数・立地・設備のデメリットも正直に説明
- 修繕履歴・管理状況を詳しく説明
- 「この物件には〇〇というデメリットがあります」と明言
(6) 顧客満足度・口コミの参考
Google Mapの口コミやオリコン顧客満足度調査を参考にできます。
ただし、極端に良い・悪い評価は偏っている可能性があるため、複数の口コミを総合的に判断してください。
避けるべき不動産業者の特徴
(1) おとり物件で客を集める業者
おとり物件とは: 実際には存在しない、または既に成約済みの物件を広告に掲載して客を集める違法な手法です。
見分け方:
- 極端に安い物件を広告している
- 問い合わせると「その物件は成約済みです」とすぐに別の物件を勧める
(2) 囲い込みを行う業者
囲い込みとは: 不動産会社が物件情報を他社に開示せず、売主と買主の両方から仲介手数料を得ようとする行為です。
見分け方:
- 希望エリアに物件がたくさんあるのに紹介される物件が極端に少ない
- レインズ登録を渋る
- 他社からの問い合わせを拒否する
(出典: SUMNARA)
(3) 仲介手数料が法外な業者
仲介手数料の上限:
- 賃貸: 家賃1ヶ月分＋税金が相場
- 売買: 物件価格の3%+6万円+消費税が上限
仲介手数料とは: 不動産会社に支払う手数料で、法律で上限が定められています。
上限を超える手数料を請求する業者は避けてください。
(4) 説明が不十分・契約を急がせる業者
以下の特徴がある業者は避けてください。
- 重要事項説明を省略する
- 契約を急がせる(「今日決めないと売れてしまう」等)
- 質問に答えられない
(5) 口コミ評価が極端に悪い業者
Google Mapや口コミサイトで極端に悪い評価が複数ある業者は避けてください。
複数社比較のポイント
(1) 複数社への査定依頼(売却の場合)
売却を検討する場合、複数社(3社以上)に査定依頼してください。
理由:
- 査定額は業者により異なる
- 極端に高い査定額を提示する業者は、契約を取るための「高値づかみ」の可能性がある
- 複数社の査定額を比較することで、適正価格が見えてくる
(2) サービス内容・対応品質の比較
価格だけでなく、以下の点を比較してください。
- 広告・販売活動の内容
- 担当者の対応品質
- 付帯サービス(リフォーム相談、転居サポート等)
(3) 仲介手数料の確認
仲介手数料は業者により異なる場合があるため、契約前に必ず確認してください。
(4) 専任媒介と一般媒介の選択
売却時の契約形態には、専任媒介と一般媒介があります。
| 項目 | 専任媒介 | 一般媒介 |
|---|---|---|
| 契約社数 | 1社のみ | 複数社可 |
| 業者の販売努力 | 積極的 | 弱まる可能性 |
| レインズ登録 | 義務 | 任意 |
| 活動報告 | 義務 | 任意 |
専任媒介: 1社のみと契約し、業者が積極的に販売活動を行う
一般媒介: 複数社と契約可能で、広く買主を探せるが、各社の販売努力が弱まる可能性がある
まとめ:不動産業者選びの判断基準
不動産業者選びは、取引結果に大きく影響します。大手不動産会社と地域密着型は、それぞれメリット・デメリットがあり、レインズにより物件情報はほぼ同じです。
信頼できる業者の見極め方は、免許番号・仲介実績・対応品質の確認です。おとり物件・囲い込み・法外な手数料を行う業者は避けてください。
複数社への査定依頼と相見積もりが必須です。契約前に仲介手数料・契約形態・スケジュールを書面で確認し、不明点は宅地建物取引士に質問してください。
最終判断は自己責任ですが、専門家(宅建士・弁護士)への相談を推奨します。