REIT（リート）不動産投資信託とは｜投資家から資金を集めて不動産を運用
「リート不動産」と検索した際、REIT（リート）という不動産投資信託と、「ハート不動産」という地域密着型の不動産会社が混在して表示されることがあります。この記事では、REIT（不動産投資信託）に焦点を当て、その仕組み、メリット・デメリット、最新の動向を解説します。
REITは、投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。少額から投資でき、高い利回りが期待できる一方で、元本割れや倒産リスクもあります。
この記事のポイント
- REITは投資家から資金を集めて不動産を運用し、賃貸収入や売却益を分配する不動産投資信託
- 10万円前後から投資可能で、現物不動産投資（数千万円必要）より少額で始められる
- 法人税実質免除により高い利回りが期待できるが、元本割れ・倒産リスクもある
- 2024年はトータルリターン14％を記録（25年平均10％超）、2025年はデータセンターREITが注目
REITの基礎知識｜J-REITの仕組みと少額投資の魅力
REIT（リート）は、Real Estate Investment Trustの略で、不動産投資信託と呼ばれます。日本のREITは「J-REIT」と呼ばれ、東京証券取引所などに上場しています。
REITの仕組み｜賃貸収入・売却益を分配
REITは、投資家から集めた資金で不動産を購入し、その不動産を賃貸することで得られる賃貸収入や、売却時の売却益を投資家に分配します。収益の90％超を分配するなど一定の要件を満たすことで、法人税が実質免除されるため、高い利回りが期待できます。
J-REITの特徴｜10万円前後から投資可能
J-REITは金融商品取引所に上場しており、株式と同様に市場の取引時間内で自由に売買できます。投資額は10万円前後からと、現物不動産投資（数千万円必要）と比べて少額で始められることが大きな特徴です。
投資先の種類｜オフィス・商業施設・マンション・データセンター等
REITの投資先は、オフィスビル、商業施設（ショッピングモール等）、住宅（賃貸マンション等）、データセンター、ヘルスケア施設（病院・介護施設等）など多岐にわたります。投資先の種類により、リスクとリターンが異なります。
REITのメリット5点｜少額投資・高利回り・換金性の高さ
REITには、以下のようなメリットがあります。
少額投資が可能｜現物不動産は数千万円、REITは10万円前後
現物不動産投資では数千万円の資金が必要ですが、REITは10万円前後から投資可能です。投資のハードルが低く、初心者でも始めやすい点が魅力です。
高い利回り｜法人税実質免除で収益の90％超を分配
REITは、収益の90％超を分配するなど一定の要件を満たすことで、法人税が実質免除されます。そのため、一般的な株式投資と比べて高い利回りが期待できます。
高い換金性｜市場の取引時間内で自由に売買
J-REITは金融商品取引所に上場しているため、市場の取引時間内で自由に売買できます。現物不動産は売却に数ヶ月かかることもありますが、REITは数日で現金化できる高い換金性があります。
分散投資｜複数の不動産に投資しリスク軽減
REITは複数の不動産に投資するため、1つの不動産に集中投資するよりもリスクが分散されます。また、複数のREITに投資することで、さらにリスクを軽減できます。
管理不要｜プロによる運用で手間がかからない
現物不動産投資では、物件の管理（入居者募集、修繕、クレーム対応等）が必要ですが、REITはプロが運用するため、投資家は管理の手間がかかりません。
REITのデメリット6点｜元本割れ・倒産リスク・複利効果なし
メリットがある一方で、REITには以下のようなデメリットもあります。
元本割れリスク｜市場価格の変動で損失の可能性
REITは市場で取引されるため、市場価格が変動します。購入時より価格が下落した場合、元本割れのリスクがあります。
倒産・上場廃止リスク｜投資法人の収益悪化で投資価値消失
投資法人の運用が不調で収益が悪化した場合、倒産や上場廃止となる可能性があります。この場合、投資価値が大きく損なわれる、または消失するリスクがあります。
分配金減額リスク｜運用不調時に分配金が減る
REITの運用が不調の場合、分配金が減額される可能性があります。安定した収入を期待していた投資家にとっては、予想外の減収となります。
複利効果なし｜分配金は再投資されず複利運用できない
REITの分配金は自動的に再投資されないため、複利効果が得られません。分配金を再投資したい場合は、手動で再投資する必要があります。
自然災害リスク｜地震・台風等の影響を大きく受ける
地震や台風などの自然災害により、投資先の不動産が被害を受けた場合、REITの価値が下落する可能性があります。日本は自然災害が多い国のため、このリスクは無視できません。
節税効果が小さい｜現物不動産投資より税制優遇が少ない
現物不動産投資では、減価償却費を経費計上することで所得税を軽減できますが、REITにはこのような節税効果がほとんどありません。
REITの動向と見通し｜2024年実績と2025年の注目セクター
2024年のREIT市場は、全体として好調なパフォーマンスを記録しました。2025年の見通しも含めて解説します。
2024年のパフォーマンス｜トータルリターン14％（25年平均10％超）
2024年11月末までのFTSE Nareit全株式REIT指数は、14％のトータルリターンを記録しました。これは過去25年間の平均10％を上回る好成績です。
好調セクター｜特化型35.9％、データセンター25.2％、ヘルスケア24.2％
2024年に好調だったセクターは、特化型REIT（35.9％）、データセンターREIT（25.2％）、ヘルスケアREIT（24.2％）、オフィスREIT（21.5％）でした。特にデータセンターREITは、AI需要の高まりにより注目を集めました。
不調セクター｜産業用不動産-17.8％、製造住宅-3.1％
一方で、産業用不動産REITはマイナス17.8％、製造住宅REITはマイナス3.1％と不調なセクターもありました。セクターにより大きな差があることが分かります。
2025年の見通し｜データセンターREIT・M&A活動が注目
2025年は、引き続きAIブームによるデータセンター需要の高まりでデータセンターREITが注目されています。また、M&A活動の活発化も予測されており、REITの統合や買収が進む可能性があります。
まとめ｜REITとハート不動産の違い・投資判断のポイント
REIT（不動産投資信託）は、10万円前後から投資可能で、高い利回りと換金性が魅力です。2024年は14％のトータルリターンを記録し、好調なパフォーマンスでした。
一方で、元本割れ・倒産リスク、分配金減額リスク、複利効果がない、節税効果が小さいなどのデメリットもあります。投資判断は、個別の資産状況・リスク許容度に応じて慎重に行う必要があります。
ハート不動産とREITの違い｜地域密着型の仲介・売買会社 vs 投資信託
「ハート不動産」は、全国各地（鹿児島・埼玉・東京・大阪・長崎・愛知・青森等）に存在する地域密着型の不動産仲介・売買会社です。REITとは異なり、不動産の売買・賃貸仲介サービスを提供する会社で、投資信託ではありません。地域により別会社のため、各地域の公式サイトを確認してください。
投資判断のポイント｜資産状況・リスク許容度に応じて選択
REITへの投資を検討する際は、自分の資産状況とリスク許容度を把握し、分散投資の一環として組み込むことが重要です。元本割れのリスクを理解した上で、投資判断を行いましょう。
専門家への相談を推奨｜ファイナンシャルプランナー等に相談
投資判断に迷う場合は、ファイナンシャルプランナー等の専門家に相談することをおすすめします。専門家は、個別の資産状況やライフプランに応じた適切なアドバイスを提供してくれます。