不動産リート（REIT）とは？仕組みとメリット・デメリットを解説

不動産リート（REIT）とは何か

不動産投資に興味があるけれど、「実物不動産は数千万円以上必要で敷居が高い」「管理が大変そう」と感じている方は少なくありません。そんな方に注目されているのが不動産リート（REIT）です。この記事では、REITの仕組み、メリット・デメリット、実物不動産との違いを、三井住友トラスト・アセットマネジメントなどの公式情報を元に解説します。

少額から始められる不動産投資の選択肢として、REITが自分に合っているか判断できるようになります。

この記事のポイント

• REITは投資家から資金を集めて不動産を運用し、賃料収入や売却益を分配する投資信託
• J-REITは1口数万円程度から投資可能で、証券取引所で株式と同様に売買できる
• 過去10年間の平均予想分配金利回りは3.02%～6.17%で推移（2024年現在は約5%）
• 専門家による運用で管理の手間がなく、複数物件への自動分散投資が可能
• 価格変動リスク、上場廃止リスク、配当控除非適用などのデメリットもある
• 2024年の日本不動産投資額は前年比63%増の5兆4,875億円を記録し、市場が活況

(1) REITの定義と歴史

REIT（リート）は「Real Estate Investment Trust」の略で、投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、賃料収入や売却益を分配する投資信託です。米国で1960年に誕生し、日本では2001年に初めて上場されました（J-REIT）。

三井住友トラスト・アセットマネジメントによると、REITは証券取引所に上場しており、株式と同様に売買できる点が特徴です。実物不動産を購入するには数千万円以上必要ですが、REITなら1口数万円程度から投資可能です。

(2) J-REIT（日本版REIT）の特徴

J-REIT（ジェイリート）は日本版REITのことで、2001年に初上場されました。証券会社を通じて株式と同様に購入でき、流動性が高いのが特徴です。

項目	J-REITの特徴
最低投資額	1口数万円程度
売買方法	証券取引所で株式と同様
流動性	高い（即座に売買可能）
管理	専門家が運用（投資家の手間なし）
配当	年2回が一般的

(3) REITの法人税免除の仕組み

REITには税制上の優遇措置があります。三井住友トラスト・アセットマネジメントによると、J-REITは利益の90%超を投資家に分配することで法人税が免除されます。この仕組みにより、投資家に対して高い配当利回りを実現できるのです。

2. REITの仕組みと種類

(1) REITの基本的な仕組み（投資→運用→分配）

REITの仕組みは以下のように流れます。

1. 投資家から資金を集める（証券取引所での上場）
   ↓
2. 集めた資金で不動産を購入・運用（専門家が管理）
   ↓
3. 不動産から得られた賃料収入や売却益を投資家に分配

専門家（不動産投資法人）が不動産の選定・管理・運用を行うため、投資家自身が物件管理をする必要はありません。

(2) 単一用途特化型REIT（オフィス・ホテル・住居・物流・商業・ヘルスケア）

単一用途特化型REITは、特定の不動産のみを運用するREITです。以下の6種類があります。

種類	主な投資対象	特徴
オフィス型	オフィスビル	企業業績に連動、景気感応度高い
ホテル型	ホテル・旅館	インバウンド需要に影響、成長性高い
住居型	賃貸マンション	安定収益、景気影響小
物流型	物流施設・倉庫	Eコマース拡大で需要増、安定性高い
商業型	ショッピングモール	消費動向に影響、景気感応度高い
ヘルスケア型	医療・介護施設	高齢化で需要安定

JLL（ジョーンズ ラング ラサール）によると、2024年はホテルセクターがインバウンド回復を背景に1兆円超の投資額を達成し、市場観測開始以降初の快挙となりました。

(3) 複数用途型REIT（複合型・総合型）

複数用途型REITは、2種類の不動産に投資するものを「複合型」、3種類以上を「総合型」と呼びます。リスク分散を重視する投資家に適しています。

(4) 投資対象となる不動産の種類

REITの投資対象は多様です。

• マンション: 賃貸マンション、タワーマンション
• オフィスビル: 都心部の大規模ビル、地方の中小ビル
• ホテル: シティホテル、リゾートホテル、ビジネスホテル
• 商業施設: ショッピングモール、郊外型商業施設
• 物流施設: 大型倉庫、物流センター
• 医療・介護施設: 病院、有料老人ホーム

3. REITのメリット

(1) 少額から投資可能（1口数万円程度）

REITは1口数万円程度から投資可能です。実物不動産投資には数千万円以上必要ですが、REITなら少額で不動産投資を始められます。

(2) 高い流動性（証券取引所で売買可能）

REITは証券取引所に上場しており、株式と同様に即座に売買できます。実物不動産の売却には数ヶ月かかることが多いのに対し、REITは流動性が高く換金しやすいのが特徴です。

(3) 専門家による運用で管理の手間なし

専門家（不動産投資法人）が不動産の選定・管理・運用を行うため、投資家自身が物件管理をする必要はありません。入居者募集、家賃回収、修繕対応などの手間がかかりません。

(4) 自動的な分散投資によるリスク分散

REITは複数の不動産を運用しているため、自動的に分散投資によるリスク分散が期待できます。1つの物件で空室が発生しても、他の物件の賃料収入でカバーできる可能性があります。

(5) 安定した配当利回り（過去10年間平均3.02%～6.17%）

J-REITの過去10年間の平均予想分配金利回りは3.02%～6.17%で推移しており、2024年現在は約5%です。利益の90%超を分配することで法人税が免除されるため、高い配当利回りを実現できます。

4. REITのデメリットとリスク

(1) 価格変動リスク（市場動向・経済状況の影響）

REITは証券取引所に上場しているため、市場動向や経済状況により価格が変動します。景気後退期には物件価値が下がり、収益も減少する可能性があります。

(2) 上場廃止リスク（運営会社の経営悪化）

運営会社の経営が悪化すると、上場廃止となり投資金を回収できないリスクがあります。投資する際は運営会社の財務状況を確認することが重要です。

(3) 自然災害による物件価値の下落リスク

地震、台風、水害などの自然災害により物件が損傷すると、物件価値が下がり収益も減少します。日本は自然災害が多い国のため、このリスクは無視できません。

(4) 税制上の不利（配当控除が適用されない）

REITの配当は全額課税対象となり、配当控除が適用されません。株式配当には配当控除が適用されますが、REITには適用されないため税制上不利な面があります。

ただし、2024年以降は新NISA制度により、NISA口座での投資なら配当が非課税になります。建美家によると、新NISA制度の導入により国内REIT市場への資金流入が期待されています。

(5) 用途特化型REITの景気感応度

用途特化型REITは景気の影響を受けやすく、特にオフィス型・商業施設型は景気後退期に業績が落ち込む可能性があります。一方、住居型・物流型は景気影響が小さく安定性が高い傾向です。

5. REITと実物不動産投資の比較

(1) 必要資金の違い（REITは数万円、実物は数千万円以上）

項目	REIT	実物不動産投資
必要資金	1口数万円程度	数千万円以上
参入障壁	低い	高い
頭金	不要	物件価格の1-3割

(2) 流動性の違い（REITは即座に売買可能、実物は数ヶ月）

項目	REIT	実物不動産投資
売却期間	即座（証券取引所で売買）	数ヶ月（買主探し、契約、決済）
流動性	高い	低い
換金性	優れている	劣る

(3) 管理の手間（REITは不要、実物は管理業務が発生）

REITは専門家が運用するため、投資家は管理の手間がかかりません。一方、実物不動産投資では入居者募集、家賃回収、修繕対応などの管理業務が発生します（管理会社に委託することも可能）。

(4) リスク分散（REITは自動分散、実物は物件集中）

REITは複数の不動産に投資しているため、自動的にリスク分散されます。実物不動産投資では1-2物件に集中するため、空室リスク・災害リスクが高くなります。

(5) 税制の違い

REITの配当は全額課税対象で配当控除が適用されません。実物不動産投資では減価償却費を計上できるため、所得税・住民税の節税効果があります。ただし、売却時には譲渡所得税が課税されます。

6. まとめ：REITに投資する際のポイント

REITは投資家から資金を集めて不動産を運用し、賃料収入や売却益を分配する投資信託です。1口数万円程度から投資可能で、証券取引所で株式と同様に売買できるため、流動性が高く換金しやすい点が特徴です。

過去10年間の平均予想分配金利回りは3.02%～6.17%で推移しており、2024年の日本不動産投資市場は前年比63%増の5兆4,875億円を記録し活況を呈しています。

ただし、価格変動リスク、上場廃止リスク、配当控除非適用などのデメリットもあります。投資判断は個人の責任で行い、必要に応じてファイナンシャルプランナーや証券会社の専門家に相談しながら、自分のリスク許容度や投資目的に合った商品を選びましょう。