不動産経営とは何か？なぜ今注目されるのか
不動産経営を始める際、「本当に儲かるのか」「どうやって始めればいいか」「リスクは何か」と疑問に感じる方は多いでしょう。
この記事では、不動産経営の基礎知識、始め方、収支計算、リスク管理、失敗事例を、実践的な情報を元に解説します。
アパート・マンション経営に興味がある方でも、経営判断の材料を得られるようになります。
この記事のポイント
- 2024年の不動産投資額は前年比63％増の5兆4,875億円で、9年ぶりの5兆円超えを達成
- 不動産経営は家賃収入と節税効果が主なメリットだが、空室リスク・修繕費・金利上昇等のリスクがある
- 基礎知識の習得と自己学習が重要で、営業マンの言葉を鵜呑みにしないことが失敗回避の鍵
- 初期費用は物件価格の20-30%の頭金と諸費用が必要で、長期的な資金計画を立てることが重要
- 管理会社の選定が成功の鍵で、初心者は経験豊富な管理会社を利用すべき
(1) 不動産経営の定義と収益の仕組み
不動産経営とは、マンション・アパート等の不動産を所有し、賃貸することで収益を得るビジネスです。
主な収益源は家賃収入（入居者から毎月受け取る賃料）で、安定的な収入を得られる点が魅力です。一方、空室リスク（入居者が見つからず賃料収入が得られないリスク）や修繕費等のコストも発生します。
(2) 2024年の不動産投資市場の動向（5兆4,875億円規模）
2024年の日本の不動産投資額は前年比63％増の5兆4,875億円を記録し、9年ぶりの5兆円超えを達成しました。
物流施設市場はEコマースの急成長を背景に引き続き好調を維持しており、不動産経営への注目が高まっています。ただし、成功への道のりは決して平坦ではなく、慎重な計画とリスク管理が必要です。
不動産経営の基礎知識（種類・利回り・税金）
(1) 不動産経営の種類（マンション・アパート・戸建て等）
不動産経営には、以下の種類があります。
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 区分マンション | 1室単位で投資、初期費用が比較的少ない |
| 一棟アパート | 複数の部屋を一括経営、規模の経済を活かせる |
| 戸建て賃貸 | ファミリー層向け、空室期間が長めの傾向 |
投資規模や目的に応じて、適切な種類を選びましょう。
(2) 表面利回りと実質利回りの違い
不動産経営の収益性を測る指標として、表面利回り（年間家賃収入を物件価格で割った数値、経費を考慮しない利回り）があります。
| 指標 | 計算式 | 特徴 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 | 経費を考慮しない簡易的な指標 |
| 実質利回り | （年間家賃収入 - 運用コスト） ÷ （物件価格 + 購入諸費用） | 経費を含めた正確な収益率 |
表面利回りだけでなく、実質利回りも確認することが重要です。
(3) 節税効果：管理費・修繕費の経費計上
不動産経営には節税効果（管理費や修繕費を経費計上することで所得税・住民税を減らす効果）があります。
経費として計上できる主な項目は以下の通りです。
- 管理費
- 修繕費
- 固定資産税
- 都市計画税
- 火災保険料
- ローン金利
- 減価償却費
管理費や修繕費は経費になり、総所得を減らすことができるため節税効果があります。
(4) 不動産所得と減価償却の基本
不動産所得は確定申告が必要です。管理費・修繕費・減価償却費等を経費計上できますが、詳細は税理士に相談することを推奨します。
税制は変更される可能性があるため、最新情報を確認してください。
不動産経営の始め方：物件選定から運用開始まで
(1) 基礎知識の習得と自己学習の重要性
不動産経営を始める際は、まず基礎知識を勉強してから不動産投資会社を探すことが推奨されます。
不動産投資には広範な知識（投資、税金、法律等）が必要です。自己学習を徹底し、営業マンの言葉を鵜呑みにせず、利回り以外の指標も確認することが重要です。
(2) 不動産投資会社・管理会社の選び方
管理会社（物件の入居者募集、家賃回収、建物管理等を代行する会社）の選定が重要です。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 入居者募集実績 | 空室期間の短さ |
| 家賃回収率 | 滞納率の低さ |
| 建物管理の質 | 定期点検・清掃の頻度 |
| 対応スピード | トラブル時の対応時間 |
初心者は経験豊富な管理会社を利用すべきです。複数社で比較し、契約内容を慎重に確認しましょう。
(3) 物件選定のポイント（立地・築年数・賃貸需要）
物件選定では、以下を確認しましょう。
- 立地: 駅からの距離、周辺環境（商業施設・学校）、治安
- 築年数: 築浅物件は価格が高いが、修繕費が少ない
- 賃貸需要: 人口動向、競合物件の有無
立地が悪いとアパート経営に向かない物件になり、空室リスクが高まります。
(4) 資金調達と融資審査の流れ
頭金（物件購入時に最初に支払う自己資金）は物件価格の20-30%が一般的です。
融資審査では、以下が確認されます。
- 収入証明（源泉徴収票、確定申告書等）
- 資産証明（預金残高証明等）
- 物件の収益性（賃貸需要、利回り等）
頭金を少なくして月々の返済額が大きくなると、資金繰りを圧迫しローン返済できなくなるリスクがあります。
収支計算とシミュレーション（初期費用・運用コスト）
(1) 初期費用の内訳（頭金・諸費用・登記費用等）
初期費用の内訳は以下の通りです。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 頭金 | 物件価格の20-30% |
| 仲介手数料 | 物件価格の3%+6万円+消費税（上限） |
| 登記費用 | 5-10万円（司法書士報酬含む） |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の3-4% |
| 火災保険 | 5-10万円/年 |
総額は物件価格や融資条件により異なるため、複数社で見積もりを取ることが重要です。
(2) 運用コスト（管理費・修繕費・固定資産税等）
運用コストの内訳は以下の通りです。
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 管理費 | 家賃収入の5-10% |
| 修繕費 | 家賃収入の5-10%（長期的に積立） |
| 固定資産税 | 固定資産税評価額の1.4% |
| 都市計画税 | 固定資産税評価額の0.3% |
運用コストを正確に見積もることで、実質利回りを計算できます。
(3) 家賃収入の見積もりと空室期間の考慮
家賃収入を見積もる際は、空室期間を考慮しましょう。
- 想定稼働率: 95%（年間5%の空室期間を想定）
- 家賃下落: 築年数の経過により家賃が下がる可能性を考慮
空室率が高く想定した収入が得られないと、経費が発生し続けながら家賃収入がゼロになります。
(4) 長期的な資金計画の立て方
長期的な資金計画を立て、空室期間やローン返済による赤字期間を考慮して余裕を持たせることが重要です。
- キャッシュフロー計算: 毎月の収入と支出を見積もる
- 予備費: 想定外の修繕費に備えて、収入の10-20%を積立
- 出口戦略: 売却時期と売却価格の見積もり
短期的な利回りだけで判断せず、長期的な視点で計画を立てましょう。
リスク管理と失敗事例から学ぶ対策
(1) 主要なリスク（空室・金利上昇・修繕費増加・災害）
不動産経営の主要なリスクは以下の通りです。
| リスク | 内容 | 対策 |
|---|---|---|
| 空室リスク | 入居者が見つからず賃料収入が得られない | 立地選定、家賃設定、管理会社との連携 |
| 金利上昇 | ローン金利が上昇し返済額が増える | 固定金利の検討、繰上返済 |
| 修繕費増加 | 築年数の経過により修繕費が増える | 修繕費の積立、定期点検 |
| 災害 | 地震・火災等により物件が損傷 | 火災保険・地震保険の加入 |
不動産経営には空室リスク、修繕費、金利上昇等のリスクがあることを理解しましょう。
(2) よくある失敗事例5選（過大ローン・立地ミス・建築費削減等）
よくある失敗事例は以下の通りです。
- 過大なローン負担: 頭金を少なくしすぎて返済が困難になる
- 空室率の高さ: 立地が悪く入居者が集まらない
- 立地が悪い: 賃貸需要を見誤り、空室が続く
- 建築費の削りすぎ: 建築費を削りすぎて設備が劣化し、空室が増える
- 管理が雑: 管理会社との連携不足でトラブルが多発
(3) 失敗を回避するための対策（営業マンの言葉を鵜呑みにしない等）
失敗を回避するための対策は以下の通りです。
- 自己学習: 不動産営業マンの言葉を鵜呑みにせず、利回り以外の指標も確認する
- 複数社比較: 物件、管理会社、融資条件を複数社で比較する
- 現地視察: 物件の状態、周辺環境を必ず確認する
- 専門家相談: 不動産コンサルタント、税理士、ファイナンシャルプランナーに相談する
自己学習が重要で、営業マンの言葉を鵜呑みにしないことが失敗回避の鍵です。
(4) 管理会社との連携とトラブル対応
管理会社との連携が成功の鍵です。
- 定期報告: 入居率、家賃回収率、修繕状況の定期報告を受ける
- 迅速な対応: トラブル時（水漏れ、設備故障等）の迅速な対応を確認
- 契約見直し: 管理会社のパフォーマンスが低い場合は契約見直しを検討
管理会社選びでは、地域密着型か大手かによってサービス内容が異なるため、複数社の比較が重要です。
まとめ：不動産経営成功のポイントと次のアクション
不動産経営は、家賃収入と節税効果が主なメリットですが、空室リスク、修繕費、金利上昇等のリスクがあります。2024年の不動産投資額は前年比63％増の5兆4,875億円で、市場は活況ですが、成功には慎重な計画が必要です。
基礎知識の習得と自己学習が重要で、営業マンの言葉を鵜呑みにせず、利回り以外の指標も確認することが失敗回避の鍵です。初期費用は物件価格の20-30%の頭金と諸費用が必要で、長期的な資金計画を立てることが重要です。
管理会社の選定が成功の鍵で、初心者は経験豊富な管理会社を利用すべきです。不動産コンサルタント、税理士、ファイナンシャルプランナー等の専門家への相談を検討してください。
※本記事は2025年時点の情報を元にしています。最新の税制や市場動向は、専門家にご確認ください。不動産経営は自己責任で行うビジネスです。