不動産投資とは？仕組みと2024-2025年の市場動向
不動産投資に興味を持ち始めた方にとって、「仕組みはどうなっているのか」「リスクはどれくらいなのか」という疑問は尽きません。
この記事では、不動産投資の基礎知識、仕組み、リスクと対策、始め方のステップを、国土交通省や国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて不動産投資を検討する方でも、基礎知識と判断基準を理解できるようになります。
この記事のポイント
- 不動産投資は、マンション・アパート等を購入し、家賃収入や売却益を得る投資手法
- 2024年の投資額は前年比63%増の5兆4,875億円を記録（9年ぶり5兆円超え）
- ミドルリスク・ミドルリターンで、株式投資より安定性が高い
- 初心者は都心の区分マンション投資がおすすめ（少額資金で始めやすい）
- 空室リスクが最大のリスクで、人口増加エリア・駅近物件の選定が重要
不動産投資の定義（マンション・アパート等を購入し賃料収入・売却益を得る投資）
みずほ不動産販売によると、不動産投資とは、マンションやアパート等の不動産を購入し、運用することで利益を得る投資手法です。
不動産投資は、以下の2つの利益パターンがあります。
- インカムゲイン（家賃収入）: 不動産を賃貸して得られる継続的な収益
- キャピタルゲイン（売却益）: 不動産を売却して得られる一時的な収益
インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）
不動産投資の主な収益源は**インカムゲイン（家賃収入）**です。入居者が定着すれば、長期的に安定した収益が見込めます。
**キャピタルゲイン（売却益）**は、不動産価格が購入時より上昇した場合に得られる利益です。ただし、不動産価格は市場動向により変動するため、確実性はありません。
ミドルリスク・ミドルリターンの投資（株式・投資信託との比較）
RENOSYによると、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資と位置付けられます。
| 投資手法 | リスク | リターン | 流動性 |
|---|---|---|---|
| 株式投資 | 高 | 高 | 高（即座に売却可能） |
| 不動産投資 | 中 | 中 | 低（売却に時間がかかる） |
| 預金 | 低 | 低 | 高 |
不動産投資は、株式投資より価格変動が小さく、預金より高いリターンが期待できます。
2024年の投資額は前年比63%増の5兆4,875億円（9年ぶり5兆円超え）
JLLによると、2024年の日本の不動産投資額は前年比63%増の5兆4,875億円を記録し、9年ぶりに5兆円を超えました。
ホテルセクターが市場を牽引し、ホテル投資額が2008年以降で初の1兆円を突破しました。
2025年の見通し（政策金利上昇と投資家の積極姿勢）
2025年は政策金利の上昇が注目点ですが、投資家の9割以上が今後も不動産投資を積極的に行うと回答しています。
2025年上半期の国内投資額は前年同期比22%増の3兆1,932億円を記録し、東京が世界の都市別投資額で1位になりました。
不動産投資の種類と初心者におすすめの投資手法
区分マンション投資（マンション1室・少額資金で可能）
区分マンション投資とは、マンションの1室を購入して賃貸運用する投資です。
特徴:
- 少額資金で始めやすい: 数百万円～2,000万円程度で購入可能
- 管理が楽: 建物全体の管理は管理組合が行う
- 入居率が高い: 都心の駅近物件は需要が高い
初心者に最もおすすめの投資手法です。
一棟アパート・マンション投資（大規模投資・高リターン）
一棟アパート・マンション投資とは、アパートやマンションを1棟丸ごと購入して賃貸運用する投資です。
特徴:
- 高リターン: 複数室から家賃収入を得られる
- 大規模投資: 数千万円～数億円の資金が必要
- 管理の手間: 建物全体の管理・修繕が必要
資金力と経験が求められるため、中級者以上向けです。
戸建て投資（ファミリー向け・長期入居）
戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入して賃貸運用する投資です。
特徴:
- ファミリー向け: 長期入居が期待できる
- 価格帯: 1,000万円～3,000万円程度
- 競合が少ない: 戸建て賃貸は供給が少なく、需要が高い
地方都市や郊外で需要が高い傾向があります。
J-REIT（不動産投資信託・小口投資・高流動性）
**J-REIT（不動産投資信託）**とは、投資家から資金を集めて不動産に投資し、賃料収入や売却益を分配する金融商品です。
特徴:
- 小口投資: 数万円から投資可能
- 高流動性: 証券取引所で売買可能
- 管理不要: 運用会社が管理
不動産投資の入門として活用できます。
初心者には区分マンション投資がおすすめの理由
武蔵コーポレーションによると、初心者は区分マンション投資から始めるのがおすすめです。
理由:
- 少額資金で始めやすい（ローンを活用すれば自己資金10～20%で可能）
- 都心の駅近物件は入居率が高い
- 管理組合が建物管理を行うため、管理の手間が少ない
不動産投資のメリット・デメリット
メリット：安定した家賃収入、ローン活用、相続税対策、インフレ対策
不動産投資のメリットは以下の通りです。
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 安定した家賃収入 | 入居者が定着すれば長期的に安定した収益 |
| ローン活用 | 自己資金の数倍の投資が可能（レバレッジ効果） |
| 相続税対策 | 不動産は評価額が下がり、相続税を抑えられる |
| インフレ対策 | 物価上昇時に不動産価格・家賃も上昇する傾向 |
デメリット：流動性が低い、初期費用が高い、管理の手間
不動産投資のデメリットは以下の通りです。
| デメリット | 内容 |
|---|---|
| 流動性が低い | 売却に時間がかかる（数ヶ月～1年） |
| 初期費用が高い | 数百万円～数千万円の資金が必要 |
| 管理の手間 | 入居者対応、修繕、確定申告等の手間 |
不動産投資の7つのリスクと対策
空室リスク（最大のリスク・人口増加エリア・駅近物件を選ぶ）
武蔵コーポレーションによると、空室リスクが不動産投資の最大のリスクです。
リスク内容:
- 入居者がいないと賃料収入がゼロになる
- ローン返済がマイナスキャッシュフローになる可能性
対策:
- 人口増加エリアを選ぶ: 都心、駅近物件は需要が高い
- サブリース契約: 不動産会社が空室時でも一定の賃料を保証
- 家賃保証サービス: 空室リスクを軽減
家賃滞納リスク（家賃保証サービスの活用）
家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクです。
対策:
- 家賃保証サービスの活用: 保証会社が家賃を立て替える
- 入居審査の徹底: 収入証明書の確認、信用情報のチェック
災害リスク（火災保険・地震保険の加入）
災害リスクとは、火災・地震・水害等で物件が損壊するリスクです。
対策:
- 火災保険の加入: 火災・落雷・水災等に備える
- 地震保険の加入: 地震による損壊に備える
- ハザードマップの確認: 購入前に水害・地震リスクを確認
金利上昇リスク（固定金利の検討・余裕ある返済計画）
金利上昇リスクとは、ローンの金利が上昇し、返済額が増えるリスクです。
対策:
- 固定金利の検討: 金利上昇の影響を受けない
- 余裕ある返済計画: 金利上昇を見込んだシミュレーション
価格下落リスク（市場調査・好立地選定）
価格下落リスクとは、不動産価格が下落し、売却損が発生するリスクです。
対策:
- 市場調査: 国土交通省の不動産価格指数で市場動向を確認
- 好立地選定: 都心、駅近物件は価格下落リスクが低い
家賃下落リスク（長期収益シミュレーション）
家賃下落リスクとは、物件の経年劣化に伴い家賃が下落するリスクです。
対策:
- 長期収益シミュレーション: 家賃下落を見込んだ収益計算
- 定期的なリフォーム: 物件の魅力を維持
修繕リスク（築年数を考慮・修繕積立金の確保）
修繕リスクとは、築年数が経つと大規模修繕（屋上防水、外壁塗装等）で数百万円の費用がかかるリスクです。
対策:
- 築年数を考慮: 築浅物件は修繕リスクが低い
- 修繕積立金の確保: 将来の修繕費用を積み立てる
不動産投資の始め方（必要資金・準備ステップ）
必要資金の目安（区分マンションなら自己資金10～20%・融資活用）
区分マンション投資の必要資金の目安は以下の通りです。
| 物件価格 | 自己資金（10～20%） | 融資額（80～90%） |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 100～200万円 | 800～900万円 |
| 2,000万円 | 200～400万円 | 1,600～1,800万円 |
| 3,000万円 | 300～600万円 | 2,400～2,700万円 |
ステップ1：ポータルサイトで相場把握・書籍とセミナーで知識習得
武蔵コーポレーションによると、まずはポータルサイトで市場の相場を把握し、書籍やセミナー（最低2つ以上）で基礎知識を習得することが重要です。
ステップ2：不動産会社選び（複数社比較・営業トークに注意）
不動産会社選びが最重要です。営業トークに乗せられて高額で割高な物件を購入するトラブルが多いため、複数社で相見積もり・相場確認が必須です。
ステップ3：物件選定と収益シミュレーション
物件選定では、以下の点を確認してください。
- 立地: 都心、駅近物件は入居率が高い
- 築年数: 築浅物件は修繕リスクが低い
- 利回り: 表面利回り5～7%が目安
- 収益シミュレーション: 空室率、家賃下落を見込んだ計算
ステップ4：融資申込（日本政策金融公庫は初心者に間口が広い）
融資は、日本政策金融公庫が初心者にも間口が広く利用しやすい（民間金融機関より審査が柔軟）と言われています。
ステップ5：賃貸管理と確定申告（不動産所得の計算）
国税庁によると、不動産所得（総収入金額 - 必要経費）がある場合は確定申告が必要です。
不動産所得の計算式:
- 総収入金額（家賃収入） - 必要経費（管理費、修繕費、減価償却費等） = 不動産所得
詳細は国税庁の収支内訳書（不動産所得用）の書き方を確認してください。
まとめ：後悔しない不動産投資のためのアクション
不動産投資は、マンション・アパート等を購入し、家賃収入や売却益を得る投資手法です。ミドルリスク・ミドルリターンで、株式投資より安定性が高い特徴があります。
初心者は、都心の区分マンション投資から始めるのがおすすめです。少額資金で始めやすく、入居率が高いためです。
空室リスクが最大のリスクであるため、人口増加エリア・駅近物件を選び、サブリース契約や家賃保証を検討しましょう。
不動産会社選びが最重要です。複数社で比較し、営業トークに乗せられないよう注意してください。
**この記事は投資勧誘ではありません。最終的な投資判断は自己責任で行ってください。**税金や法律に関する詳細は、税理士やファイナンシャルプランナーへの相談を推奨します。