不動産流通の重要性と業者選びの必要性
不動産を売却したり購入したりする際、「どの不動産会社を選べばいいのか」「信頼できる業者はどう見分けるのか」と悩む方は少なくありません。
この記事では、不動産流通の仕組み（REINS・レインズ）、不動産会社の種類、媒介契約の選び方、業者選びのチェックポイント、注意すべきリスクを、国土交通省の公式情報を元に解説します。
不動産流通の仕組みを正しく理解することで、透明性の高い取引ができ、信頼できる業者を見極められるようになります。
この記事のポイント
- REINS（レインズ）は国土交通大臣指定の不動産情報ネットワークシステム
- 専任媒介契約・専属専任媒介契約ではREINS登録が義務化されている
- 両手仲介は利益相反のリスクがあり、売主・買主双方に不利益をもたらす可能性
- 囲い込み（REINS登録を怠る行為）は宅地建物取引業法違反
- 仲介手数料の上限は物件価格の3%+6万円+消費税（400万円超の場合）
不動産取引は高額で専門的な知識が必要なため、業者選びは慎重に行う必要があります。この記事で、不動産流通の基本から業者選びのポイントまでを理解し、安心できる取引を実現しましょう。
不動産流通とREINS（レインズ）の仕組み
(1) REINSとは何か
REINS（レインズ、Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣指定の指定流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムです。
REINSの役割:
- 不動産会社が売却を受託した物件情報を登録
- 全国の不動産会社が物件情報を共有
- 売主と買主のマッチングを効率化
- 取引の透明性を確保
専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ物件は、REINS登録が義務付けられています。これにより、広く買主を探すことができ、売主にとって有利な取引が可能になります。
(2) 全国4つの指定流通機構
全国には、以下の4つの指定流通機構が存在します。
| 機構名 | 対応エリア |
|---|---|
| 東日本不動産流通機構 | 北海道・東北・関東 |
| 中部圏不動産流通機構 | 中部地方 |
| 近畿圏不動産流通機構 | 近畿地方 |
| 西日本不動産流通機構 | 中国・四国・九州・沖縄 |
それぞれの機構が地域の不動産情報を管理し、全国的なネットワークを構築しています。
(3) REINS Market Informationの活用
REINS Market Informationは、一般消費者向けにREINSの成約価格情報を公開するサイトです。
活用方法:
- 購入検討エリアの成約価格を確認
- 売却価格の目安を把握
- 不動産会社の査定価格が適正かどうか判断
不動産会社の査定を受ける前に、REINS Market Informationで相場を確認することで、査定価格の妥当性を判断できます。
不動産会社の種類と選び方のポイント
(1) 大手と地域密着型の違い
不動産会社には、大手と地域密着型の2種類があります。
| 項目 | 大手不動産会社 | 地域密着型不動産会社 |
|---|---|---|
| 物件情報 | 全国展開、豊富 | 地域特化、詳細 |
| 営業ネットワーク | 全国に拠点 | 地域に集中 |
| 強み | ブランド力、広告力 | 地元の土地勘、人脈 |
| 向いている人 | 幅広い選択肢が欲しい | 特定エリアで探したい |
選び方のポイント:
- 全国的に物件を探したい場合は大手
- 特定のエリアで詳しい情報が欲しい場合は地域密着型
- 両方に相談して比較するのもおすすめ
(2) 中古マンション専門業者の強み
中古マンション専門の不動産会社（例：Wing不動産流通等）には、以下の強みがあります。
- 専門性: 中古マンション市場に特化した知識と経験
- 地域密着: そのエリアの相場や物件情報に詳しい
- ネットワーク: 地元の管理組合や売主との人脈
- リフォーム提案: 中古マンションのリフォーム・リノベーションに強い
中古マンションの購入や売却を検討する場合、専門業者への相談も選択肢の一つです。
注意点: 「ウイング」という名称の不動産会社は全国に複数存在し、それぞれ独立した別会社です。混同しないよう、所在地や事業内容を確認してください。
(3) 免許番号と実績の確認方法
信頼できる不動産会社を見極めるには、以下の点を確認しましょう。
免許番号の確認:
- 不動産会社は宅地建物取引業の免許が必要
- 免許番号は「国土交通大臣(3)第〇〇号」「〇〇県知事(2)第〇〇号」の形式
- カッコ内の数字は更新回数（大きいほど営業歴が長い）
実績の確認:
- 公式サイトで取引実績・顧客体験談を確認
- 口コミサイト・レビューサイトで評判を確認
- 複数の不動産会社を比較する
媒介契約の種類と特徴
(1) 専属専任媒介契約
特徴:
- 1社の不動産会社のみに売却を依頼
- 自己発見取引（自分で買主を見つける）も禁止
- REINS登録義務: 5日以内
- 売主への状況報告: 1週間に1回以上
向いている人:
- 確実に売却したい
- 手厚いサポートが欲しい
- 売却活動を不動産会社に一任したい
(2) 専任媒介契約
特徴:
- 1社の不動産会社のみに売却を依頼
- 自己発見取引は可能
- REINS登録義務: 7日以内
- 売主への状況報告: 2週間に1回以上
向いている人:
- 専門家のサポートを受けつつ、自分でも買主を探したい
- REINS登録で広く買主を探したい
(3) 一般媒介契約
特徴:
- 複数の不動産会社に売却を依頼可能
- 自己発見取引も可能
- REINS登録義務: なし（任意）
- 売主への状況報告: 義務なし
向いている人:
- 複数の不動産会社から提案を受けたい
- 自分で積極的に売却活動を進めたい
(4) REINS登録義務の違い
| 媒介契約の種類 | REINS登録義務 | 登録期限 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介 | あり | 5日以内 |
| 専任媒介 | あり | 7日以内 |
| 一般媒介 | なし（任意） | - |
専任媒介契約・専属専任媒介契約では、REINS登録が義務化されているため、広く買主を探すことができます。一般媒介契約ではREINS登録は任意ですが、登録することで買主とのマッチング機会を増やせます。
注意点とリスク回避策
(1) 囲い込みとは
囲い込みは、売主から預かった物件情報を他社に公開せず、自社で買主を見つけようとする違法行為です。
囲い込みの手口:
- REINS登録を怠る
- REINS登録はするが、他社からの問い合わせに「商談中」と虚偽の回答
- 売主に「買主が見つかりそうだから値下げしましょう」と提案し、自社の買主に有利な条件で契約
囲い込みのリスク:
- 売主は適正価格で売却できない
- 買主とのマッチング機会を失う
- 宅地建物取引業法違反
囲い込みを防ぐ方法:
- REINS登録証明書を必ず確認する
- 定期的に「REINS Market Information」で自分の物件が掲載されているか確認
- 他の不動産会社に「この物件は紹介可能か」と問い合わせてみる
(2) 両手仲介のリスク
両手仲介は、売主・買主双方から仲介手数料を受け取る取引形態です。
両手仲介のリスク:
- 利益相反: 不動産会社は売主・買主双方の利益を代表できない
- 売主には「価格を下げましょう」、買主には「この価格は適正です」と提案し、双方から手数料を得る可能性
- 透明性の低下
片手仲介との違い:
- 片手仲介: 売主または買主のいずれか一方からのみ仲介手数料を受け取る
- 両手仲介: 売主・買主双方から仲介手数料を受け取る
リスクを避ける方法:
- 不動産会社に「両手仲介か片手仲介か」を確認
- 片手仲介を明示している会社を選ぶ
- REINS登録を確実に行う会社を選ぶ
(3) 仲介手数料の上限
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められています。
| 物件価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格の5% + 消費税 |
| 200万円超〜400万円以下 | 物件価格の4% + 2万円 + 消費税 |
| 400万円超 | 物件価格の3% + 6万円 + 消費税 |
例: 物件価格3,000万円の場合
- 仲介手数料の上限 = 3,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 105.6万円（消費税10%の場合）
この上限を超える請求は違法です。不動産会社から見積もりを受け取ったら、必ず上限以内かどうか確認してください。
近年の傾向:
- 仲介手数料無料または割引のサービスが登場（例：REDS等）
- 買主側の仲介手数料を無料にする会社も増加
(4) トラブル時の相談先
不動産取引でトラブルが発生した場合、以下の相談先があります。
| 相談先 | 内容 |
|---|---|
| 宅地建物取引業保証協会 | 業者の違法行為、仲介手数料のトラブル等 |
| 消費生活センター | 消費者トラブル全般 |
| 弁護士 | 契約内容、法的紛争 |
| 不動産鑑定士 | 適正価格の評価 |
重大なトラブルが発生した場合、早めに専門家に相談することを推奨します。
信頼できる業者選びのポイント
信頼できる不動産会社を選ぶには、以下のポイントをチェックしましょう。
1. 免許番号の確認
- 宅地建物取引業の免許番号を確認
- カッコ内の数字（更新回数）が大きいほど営業歴が長い
2. REINS登録の徹底
- 専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだ場合、REINS登録を確実に行う会社を選ぶ
- REINS登録証明書を必ず受け取る
3. 両手仲介の有無
- 両手仲介を行わない（片手仲介のみ）会社を選ぶ
- 不動産会社に「両手仲介か片手仲介か」を質問する
4. 仲介手数料の透明性
- 仲介手数料の見積もりを必ず書面で受け取る
- 上限以内かどうか確認
- 追加費用がないか確認
5. 実績と口コミ
- 公式サイトで取引実績・顧客体験談を確認
- 口コミサイト・レビューサイトで評判を確認
- 複数の不動産会社を比較する
6. 宅地建物取引士の在籍
- 宅地建物取引士が在籍しているか確認
- 重要事項説明を行う担当者が宅地建物取引士であるか確認
7. 契約内容の説明
- 契約内容を丁寧に説明してくれるか
- 質問に対して誠実に回答してくれるか
- 焦らせる・強引な勧誘をしないか
8. アフターフォロー
- 契約後のアフターフォローが充実しているか
- トラブル時の対応窓口があるか
複数の不動産会社に相談し、上記のポイントを比較することで、信頼できる業者を見極められます。
まとめ
不動産流通の仕組みを理解し、信頼できる業者を選ぶことで、透明性の高い安心できる取引が可能になります。
REINS登録の徹底、両手仲介の回避、囲い込みの防止、仲介手数料の上限確認など、この記事で解説したポイントを押さえて、納得のいく不動産取引を実現してください。
不動産取引は高額で専門的な知識が必要です。複数の不動産会社に相談し、宅地建物取引士や弁護士等の専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることを推奨します。