なぜ仲介手数料の上限を知るべきなのか？不動産取引の基礎知識
不動産取引を検討する際、「仲介手数料はいくらかかるのか」「上限はあるのか」と不安に感じる方は少なくありません。仲介手数料は取引コストの大きな部分を占めるため、事前に正確な知識を持つことが重要です。
この記事では、国土交通省の公式情報や宅地建物取引業法を元に、仲介手数料の法的上限、計算方法、礼金との違い、2024年7月の法改正による変更点を解説します。
不動産取引の初心者でも、仲介手数料の仕組みを正確に理解し、適正な費用で取引を進められるようになります。
この記事のポイント
- 仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で規定されている（売買は3%+6万円+消費税、賃貸は家賃1ヶ月分+消費税）
- 2024年7月の法改正で、800万円以下の売買は30万円+税、長期空き家賃貸（1年以上）は家賃2ヶ月分+税に引き上げ
- 礼金は大家への謝礼（慣習）、仲介手数料は不動産会社への報酬（宅建業法）
- 仲介手数料は交渉可能ですが、過度な値引きは不動産会社の利益源を損なうため難しいです
- 上限を超える請求は宅建業法違反であり、罰則が定められている
仲介手数料の法的根拠と上限額
仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法（宅建業法）で明確に規定されています。
宅地建物取引業法による規定
国土交通省によると、宅建業法では仲介手数料の上限額が定められています。これは、不動産取引の公正性を保つためです。
上限を超える請求は宅建業法違反であり、罰則（業務停止、免許取消等）が定められています。
売買の仲介手数料上限（3%+6万円+消費税）
売買の仲介手数料は、取引価格に応じて以下のように計算されます。
| 取引価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引価格の5%+消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引価格の4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 取引価格の3%+6万円+消費税 |
（出典: 国土交通省）
400万円超の場合、速算式「（売買価格×3%+6万円）+消費税」で計算できます。
計算例:
- 売買価格5,000万円の場合:
- (5,000万円×3%+6万円)+消費税10% = 156万円+15.6万円 = 171.6万円
賃貸の仲介手数料上限（家賃1ヶ月分+消費税）
賃貸の仲介手数料は、家賃の1ヶ月分+消費税が上限です。ただし、原則は貸主・借主各0.5ヶ月分です。
LIFULL HOME'Sによると、1ヶ月分請求には依頼者の承諾が必要です。
計算例:
- 家賃10万円の場合:
- 10万円+消費税10% = 11万円（上限）
- 原則: 貸主5.5万円、借主5.5万円
仲介手数料の計算方法
売買の速算式と計算例
400万円超の売買の場合、速算式を使うと簡単に計算できます。
速算式:
仲介手数料 = （売買価格×3%+6万円）+消費税10%
計算例（3,000万円の場合）:
- 3,000万円×3% = 90万円
- 90万円+6万円 = 96万円
- 96万円+消費税10% = 105.6万円
賃貸の原則（貸主・借主各0.5ヶ月分）
賃貸の仲介手数料は、原則として貸主・借主で折半（各0.5ヶ月分）です。
ただし、1ヶ月分請求する場合は、依頼者の承諾を得る必要があります。実務では借主が1ヶ月分負担するケースが多いですが、法的には承諾が必須です。
支払いタイミング（契約時・引渡時）
三菱地所の住まいリレーによると、仲介手数料の支払いタイミングは以下が一般的です。
- 売買: 契約時50%、引渡時50%
- 賃貸: 契約時に一括
ただし、不動産会社により異なる場合があるため、事前に確認してください。
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礼金と仲介手数料の違い
支払先の違い（大家 vs 不動産会社）
URくらしのカレッジによると、礼金と仲介手数料の主な違いは以下の通りです。
| 項目 | 礼金 | 仲介手数料 |
|---|---|---|
| 支払先 | 大家（貸主） | 不動産会社 |
| 法的根拠 | なし（慣習） | 宅建業法で規定 |
| 金額 | 物件により異なる（1〜2ヶ月分が一般的） | 家賃1ヶ月分+税が上限 |
| 返金 | なし | なし（成功報酬） |
法的根拠の違い（慣習 vs 宅建業法）
- 礼金: 法的根拠はなく、地域の慣習によるもの。大家への謝礼として支払う
- 仲介手数料: 宅建業法で上限が規定されている。不動産会社への成功報酬として支払う
相場の違い（礼金1〜2ヶ月、仲介0.5〜1ヶ月）
一般的な相場は以下の通りです。
- 礼金: 1〜2ヶ月分（地域・物件により異なる）
- 仲介手数料: 0.5〜1ヶ月分+税（上限は1ヶ月分+税）
礼金は交渉により減額・免除される場合もありますが、仲介手数料は法定上限内での交渉となります。
2024年7月の法改正による変更点
800万円以下の売買の上限引き上げ（30万円+税）
家・不動産売却なら「イエウール」によると、2024年7月1日から、800万円以下の不動産売買の仲介手数料上限が30万円+消費税に引き上げられました。
法改正前:
- 800万円×3%+6万円 = 30万円+税（通常の計算）
法改正後:
- 一律30万円+税（特例）
地方部の低価格物件の流通を促進するための措置です。
長期空き家賃貸の上限引き上げ（家賃2ヶ月分+税）
1年以上空室の賃貸物件（長期空き家）の場合、仲介手数料上限が家賃2ヶ月分+消費税に引き上げられました。
- 貸主負担: 最大1.5ヶ月分+税
- 借主負担: 従来通り最大0.5ヶ月分+税
借主負担は従来と同じで、貸主負担のみ上乗せが可能です。
法改正の背景と目的
法改正の主な目的は以下の通りです。
- 空き家の有効活用: 長期空き家の流通を促進
- 地方部の低価格物件の流通: 800万円以下の物件の仲介を促進
- 不動産会社の負担軽減: 低価格物件の仲介でも適正な報酬を確保
まとめ：仲介手数料の交渉と注意点
仲介手数料の上限は、売買は「（売買価格×3%+6万円）+消費税」、賃貸は「家賃1ヶ月分+消費税」です。2024年7月の法改正で、800万円以下の売買と長期空き家賃貸の上限が引き上げられました。
礼金は大家への謝礼（慣習）、仲介手数料は不動産会社への報酬（宅建業法）という違いがあります。仲介手数料は交渉可能ですが、不動産会社の主な利益源のため、過度な値引きは難しいです。
上限を超える請求は宅建業法違反です。不審な請求を受けた場合は、まず不動産会社に確認し、改善されない場合は国土交通省や消費生活センターに相談してください。個別の取引条件は宅建士や弁護士への相談を推奨します。