不動産仲介手数料の基礎知識
不動産購入を検討している方にとって、「400万円以下の物件の仲介手数料はいくらか」「2024年7月の法改正で何が変わったのか」は重要な疑問です。
この記事では、400万円以下の物件における仲介手数料の計算方法、2024年7月改正の影響、安く抑える方法を解説します。
2024年7月改正により、800万円以下の取引で仲介手数料の上限が一律33万円（税込）に引き上げられました。この記事を読めば、仲介手数料の正しい知識が身につきます。
この記事のポイント
- 2024年7月改正で800万円以下の取引は一律33万円（税込）が上限
- 従来は400万円以下で物件価格×4%+2万円+消費税（400万円で19.8万円）
- 仲介手数料は上限額であり、必ずその金額を支払う必要はない
- 「仲介手数料無料」の不動産会社は買取業者の可能性が高い
- 値引き交渉は可能だが、優先度を下げられるリスクがある
(1) 仲介手数料とは（宅建業法第46条）
仲介手数料とは、不動産売買の仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬です。宅地建物取引業法第46条により上限額が定められています。
(2) 法的上限額の仕組み
仲介手数料の上限額は、物件価格により異なります。
| 物件価格 | 上限額（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5% |
| 200〜400万円 | 4%+2万円 |
| 400万円超 | 3%+6万円 |
(3) 売主・買主の負担割合
仲介手数料は売主・買主それぞれが不動産会社に支払います。両手仲介の場合、不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を受け取ります。
400万円以下の物件における特例制度
400万円以下の物件における特例制度を解説します。
(1) 2018年導入の低廉な空き家等の特例
2018年1月に導入された低廉な空き家等の特例により、400万円以下の物件で調査費用等を含めた報酬額18万円（税抜、19.8万円税込）を上限として請求可能になりました。
(2) 2024年7月改正で上限33万円に引き上げ
2024年7月1日の法改正により、800万円以下の取引で仲介手数料の上限が一律30万円（税抜、33万円税込）に引き上げられました。空き家流通促進を目的とした改正です。
(3) 従来の計算式との比較
400万円の物件の場合
- 従来の計算式: 400万円×4%+2万円+消費税 = 19.8万円（税込）
- 2024年改正後: 33万円（税込）が上限
- 適用: どちらか安い方（19.8万円）が適用される
仲介手数料の計算方法と早見表
仲介手数料の計算方法を解説します。
(1) 200万円以下の計算式（5%）
200万円以下の物件は、物件価格×5%+消費税が上限です。
(2) 200〜400万円の計算式（4%+2万円）
200〜400万円の物件は、物件価格×4%+2万円+消費税が上限です。
(3) 400万円超の計算式（3%+6万円）
400万円超の物件は、物件価格×3%+6万円+消費税が上限です（速算式）。
(4) 具体的な計算例（300万円、400万円、500万円）
計算例
| 物件価格 | 計算式 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|---|
| 300万円 | 300万円×4%+2万円+消費税 | 15.4万円 |
| 400万円 | 400万円×4%+2万円+消費税 | 19.8万円 |
| 500万円 | 500万円×3%+6万円+消費税 | 23.1万円 |
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安く抑える方法と注意点
仲介手数料を安く抑える方法と注意点を解説します。
(1) 仲介手数料無料業者の仕組み
「仲介手数料無料」を謳う不動産会社は、買取再販業者である可能性が高く、買取価格が市場相場より低くなる傾向があります（通常7-8割程度）。仲介手数料は無料でも、最終的な手取り額が少なくなる場合があるため、総額で比較することが重要です。
(2) 値引き交渉のリスク（優先度低下）
仲介手数料の値引き交渉は可能ですが、不動産会社から優先度を下げられ、売却活動が消極的になるリスクがあります。特に低額物件は利益が少ないため、値引きすると対応が悪化する可能性があります。
(3) 個人間売買の可否と注意点
個人間売買であれば仲介手数料は不要ですが、契約書作成、重要事項説明、トラブル対応等を自分で行う必要があり、専門知識がないとリスクが高いです。
2024年7月改正の影響
2024年7月改正の影響を解説します。
(1) 空き家流通促進の背景
空き家の流通促進を目的に、低額物件の仲介手数料特例が2018年に導入され、2024年に拡充されました。不動産会社が低額物件を積極的に仲介するインセンティブを与えるための改正です。
(2) 800万円以下の取引への拡大
従来は400万円以下の物件が対象でしたが、2024年7月改正により800万円以下の取引に拡大されました。
(3) 売主・買主双方からの徴収可能化
売主・買主双方から仲介手数料を徴収可能になり、合計66万円（税込）まで請求できるようになりました。
まとめ：400万円以下の物件購入時の判断ポイント
400万円以下の物件の仲介手数料は、従来は物件価格×4%+2万円+消費税（400万円で19.8万円）でしたが、2024年7月改正により800万円以下の取引では一律33万円（税込）が上限となりました。どちらか安い方が適用されます。
仲介手数料は上限額であり、必ずその金額を支払う必要はありません。値引き交渉は可能ですが、優先度を下げられるリスクがあります。
「仲介手数料無料」の不動産会社は買取業者である可能性が高く、買取価格が市場相場の7〜8割程度になる場合があります。総額で比較し、宅地建物取引士に相談しながら、慎重に検討しましょう。