不動産売買の仲介手数料を理解すべき理由
不動産を購入・売却する際、「仲介手数料はいくらかかるのか」「値引き交渉はできるのか」と疑問に思う方は少なくありません。
この記事では、不動産売買の仲介手数料の計算方法、支払いタイミング、値引き交渉の可否を、国土交通省の告示や不動産ジャパンの公式情報を元に解説します。
仲介手数料の仕組みを理解することで、適正な費用で不動産会社を選べるようになります。
この記事のポイント
- 不動産売買の仲介手数料は「（売買価格×3%＋6万円）×消費税」で計算（400万円超の物件）
- 上限は宅建業法で定められているが、下限は決まっていないため値引き交渉は可能
- 支払いタイミングは「契約時に半額、引渡し時に残金」が一般的
- 2024年7月改正で800万円以下の物件は上限33万円（税込）に
- 仲介手数料無料は「両手取引」のビジネスモデルで、囲い込みのリスクがある
不動産売買の仲介手数料とは
不動産売買の仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬です。
仲介手数料の定義と法的根拠（宅建業法）
仲介手数料とは、不動産売買の仲介を行った不動産会社に支払う報酬です。国土交通省の告示により、上限額が定められています。
宅地建物取引業法（宅建業法）に基づき、不動産会社は上限額を超えて請求することはできません。一方、下限は定められていないため、値引き交渉は可能です。
売主・買主どちらが支払うのか
仲介手数料は、売主・買主の両方が支払います。それぞれが、自分の仲介を依頼した不動産会社に支払う形です。
両手取引（1つの不動産会社が売主・買主の両方を仲介）の場合、不動産会社は双方から手数料を受け取れます。片手取引（売主側と買主側で異なる不動産会社）の場合、それぞれの不動産会社が片方からのみ受け取ります。
2024年7月改正の内容（800万円以下物件の特例）
2024年7月1日から、国土交通省の告示改正により、800万円以下の物件について特例が設けられました。
従来の「低廉な空家等の媒介特例」は400万円以下が対象でしたが、800万円以下に拡大されました。この特例では、売主・買主双方から最大33万円（税込）まで請求可能です。
この改正は、空き家の流通促進を目的とした国土交通省の政策によるものです。
仲介手数料の計算方法と早見表
仲介手数料の計算方法を、物件価格別に解説します。
速算式：（売買価格×3%＋6万円）×消費税
400万円超の物件の場合、以下の速算式で計算できます。
速算式:
（売買価格×3%＋6万円）×1.1（消費税）
計算例（3,000万円の物件）:
（3,000万円×3%＋6万円）×1.1
= （90万円＋6万円）×1.1
= 96万円×1.1
= 105.6万円
（出典: 三井のリハウス）
物件価格別の早見表
主な物件価格の仲介手数料（上限額）をまとめます。
| 物件価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
| 6,000万円 | 204.6万円 |
（出典: アットホーム）
400万円以下・200万円以下の計算方法
400万円以下・200万円以下の物件は、計算方法が異なります。
| 物件価格 | 計算式 | 例（300万円の物件） |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5%×1.1 | - |
| 200万円超〜400万円以下 | （売買価格×4%＋2万円）×1.1 | 14.52万円 |
| 400万円超 | （売買価格×3%＋6万円）×1.1 | - |
ただし、2024年7月改正により、800万円以下の物件は上限33万円（税込）まで請求可能になりました。
仲介手数料の支払いタイミング
仲介手数料をいつ支払うかを解説します。
一般的な支払いタイミング（契約時・引渡し時の2回）
アットホームによると、支払いタイミングは「売買契約時に半額、引渡し時に残金」が一般的です。
支払いスケジュール例（3,000万円の物件）:
- 売買契約時: 52.8万円（半額）
- 引渡し時: 52.8万円（残金）
- 合計: 105.6万円
一括払いの会社もある
不動産会社によっては、引渡し時に一括払いとするケースもあります。契約前に支払いタイミングを確認しておくことをおすすめします。
成功報酬の原則（契約不成立なら支払い不要）
仲介手数料は成功報酬です。売買契約が成立しなかった場合、支払う必要はありません。
ただし、契約後に買主の都合でキャンセルした場合、仲介手数料は返金されないのが一般的です。
仲介手数料の値引き交渉と手数料無料のメリット・デメリット
仲介手数料の値引き交渉と、手数料無料サービスについて解説します。
値引き交渉は可能か（下限は決まっていない）
宅建業法で定められているのは上限額のみで、下限は決まっていません。そのため、値引き交渉は可能です。
アットホームによると、複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介手数料や対応の質を比較検討することが重要です。
ただし、値引き交渉によりサービス品質や担当者のモチベーションが低下する可能性があるため、バランスを考える必要があります。
仲介手数料無料・半額のビジネスモデル（両手取引）
仲介手数料無料・半額の会社は、「両手取引」で売主側から報酬を得ているケースが多いです。
両手取引とは、1つの不動産会社が売主・買主の両方の仲介を行う取引形態です。この場合、不動産会社は売主・買主双方から手数料を受け取れるため、一方を無料にしても利益を確保できます。
手数料無料の注意点（囲い込みリスク、サービス品質）
SUMiTASによると、仲介手数料無料にはデメリットもあります。
注意すべきポイント:
- 囲い込みのリスク: 他社からの購入希望者を断り、自社で買主を見つけようとする行為
- サービス品質の低下: 手数料無料でも別の名目で費用を請求されるケースがある
- 担当者のモチベーション: 報酬が減ることで対応の質が下がる可能性がある
仲介手数料無料のメリット・デメリットを理解した上で、複数社を比較検討することをおすすめします。
まとめ：仲介手数料を理解した上での不動産会社選び
不動産売買の仲介手数料は、宅建業法で上限が定められており、400万円超の物件は「（売買価格×3%＋6万円）×消費税」で計算できます。2024年7月改正により、800万円以下の物件は上限33万円（税込）になりました。
支払いタイミングは「契約時に半額、引渡し時に残金」が一般的です。上限は定められていますが下限は決まっていないため、値引き交渉は可能です。
仲介手数料無料・半額のサービスは、両手取引で売主側から報酬を得るビジネスモデルです。囲い込みのリスクやサービス品質の低下の可能性があるため、メリット・デメリットを理解した上で選ぶことが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、仲介手数料だけでなく、対応の質や専門知識を総合的に判断しましょう。