不動産売買の仲介手数料とは？基本的な仕組み
家や土地を売買する際、「仲介手数料はいくらかかるのか？」という疑問を持つ方は少なくありません。仲介手数料は数十万円から数百万円に及ぶため、事前に正確な金額を把握しておくことが重要です。
この記事では、不動産売買の仲介手数料の計算方法、法定上限、売主と買主の負担、支払いタイミング、仲介手数料無料の仕組みを解説します。国土交通省の宅地建物取引業者の報酬規制と実際の不動産取引データをもとに情報を整理しています。
初めて不動産を売買する方でも、仲介手数料の仕組みを理解し、コストを明確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 仲介手数料の上限は物件価格×3%+6万円+消費税（400万円超の場合）
- 2024年7月改正で800万円以下の物件は上限が33万円（税込）に引き上げられた
- 戸建て・マンション・土地すべて同じ計算式で、物件種別による違いはなし
- 売主・買主の双方が仲介手数料を支払う。それぞれが依頼した不動産会社に
- 支払いタイミングは契約時に半分、引き渡し時に残り半分が一般的
(1) 仲介手数料の定義と法的根拠｜宅地建物取引業法
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料です。売買契約の成立を仲介してくれた対価として支払います。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で「上限」が定められています。法律で決まっているのは「この金額を超えてはいけない」という上限であり、実際の手数料は不動産会社と交渉により決まります。
(2) 仲介手数料は成功報酬｜契約成立時に発生
仲介手数料は「成功報酬」です。売買契約が成立した時点で発生し、契約が不成立の場合は支払い不要です。
支払いが必要なタイミング:
- ✅ 売買契約が成立した時点
- ❌ 物件の案内・内見のみ（契約前は不要）
- ❌ 契約が不成立の場合
ただし、媒介契約（不動産会社に仲介を依頼する契約）を結んだ後に、正当な理由なく契約を解除した場合は、違約金が発生する可能性があります。
仲介手数料の法定上限と計算方法｜速算式と2024年改正
(1) 法定上限額の3段階｜200万円以下・200-400万円・400万円超
仲介手数料の法定上限は、物件価格に応じて以下のように計算されます。
| 物件価格 | 仲介手数料の上限（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 物件価格×5% |
| 200万円超～400万円以下 | 物件価格×4%+2万円 |
| 400万円超 | 物件価格×3%+6万円 |
注意: 2024年7月改正で、800万円以下の物件は上限が33万円（税込）に引き上げられました（詳細は後述）。
（国土交通省「宅地建物取引業者の報酬規制」によると）
(2) 速算式の使い方｜400万円超は「価格×3%+6万円+消費税」
400万円超の物件では、速算式を使うと簡単に計算できます。
速算式:
仲介手数料（税抜） = 物件価格 × 3% + 6万円
仲介手数料（税込） = （物件価格 × 3% + 6万円）× 1.1
具体例:
| 物件価格 | 計算式 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|---|
| 3,000万円 | （3,000万円×3%+6万円）×1.1 | 105.6万円 |
| 5,000万円 | （5,000万円×3%+6万円）×1.1 | 171.6万円 |
| 1億円 | （1億円×3%+6万円）×1.1 | 336.6万円 |
(3) 2024年7月改正｜800万円以下の上限が33万円に引き上げ
2024年7月1日に宅地建物取引業法の報酬規定が改正されました。
改正内容:
- 800万円以下の不動産売買では、仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げ
- 従来は売主のみだったが、買主からも受領可能に変更
- 空き家流通促進を目的とした低価格帯物件の仲介手数料体系見直し
改正前後の比較（物件価格500万円の場合）:
- 改正前: （500万円×3%+6万円）×1.1 = 23.1万円（税込）
- 改正後: 33万円（税込）
低価格帯物件では、不動産会社が得られる手数料が増えたことで、仲介が活性化する可能性があります。
物件種別ごとの計算例｜戸建て・マンション・土地・農地
(1) 戸建て・マンション・土地の計算｜物件種別による違いなし
仲介手数料の計算方法は、物件種別（戸建て・マンション・土地）による違いはありません。すべて物件価格のみで決まります。
計算例（物件価格3,000万円の場合）:
- 戸建て（3,000万円）: 105.6万円（税込）
- マンション（3,000万円）: 105.6万円（税込）
- 土地（3,000万円）: 105.6万円（税込）
物件種別によって手数料が変わることはなく、価格基準で統一されています。
(2) 農地売買の仲介手数料｜農地法の許可と手数料
農地売買では、農地法の許可手続きが必要ですが、仲介手数料の上限は通常の不動産売買と同じです。
農地売買の特徴:
- 農地法第3条（農地のまま売買）または第5条（農地を転用して売買）の許可が必要
- 許可手続きに数週間から数ヶ月かかる場合がある
- 仲介手数料の上限は通常の計算式と同じ
農地法の許可手続きは不動産会社がサポートしますが、仲介手数料とは別に行政書士費用等が発生する場合があります。詳細は不動産会社に確認してください。
(3) 信託受益権売買の仲介手数料｜特殊な取引形態の扱い
信託受益権売買は、不動産そのものではなく「不動産を信託した受益権」を売買する特殊な取引形態です。
信託受益権売買の仲介手数料:
- 宅地建物取引業法の適用外となる場合がある
- 仲介手数料は不動産会社との個別契約により決まる
- 通常の不動産売買より手数料が高めになる可能性
信託受益権売買は税制や法律が複雑なため、専門家（不動産会社、税理士、弁護士）への相談を推奨します。
売主と買主の負担｜誰が仲介手数料を支払うのか？
(1) 売主・買主の双方が支払う｜依頼した不動産会社に
仲介手数料は、売主・買主の双方が支払います。それぞれが依頼した不動産会社に対して仲介手数料を支払います。
支払いの仕組み:
- 売主: 売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う
- 買主: 購入を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う
例（物件価格3,000万円の場合）:
- 売主が支払う仲介手数料: 105.6万円（税込）
- 買主が支払う仲介手数料: 105.6万円（税込）
- 合計: 211.2万円（ただし、売主・買主それぞれが別々に支払う）
(2) 両手仲介と片手仲介の違い｜手数料の受け取り方
仲介手数料の受け取り方は、取引形態により異なります。
取引形態別の仲介手数料:
| 取引形態 | 説明 | 不動産会社の収入 |
|---|---|---|
| 両手仲介 | 1社が売主・買主双方を仲介 | 売主・買主双方から手数料 |
| 片手仲介 | 売主側と買主側で別々の不動産会社 | どちらか一方から手数料 |
両手仲介の注意点:
- 不動産会社は売主・買主双方から手数料を受け取るため、利益が大きい
- 物件の「囲い込み」（他社に物件情報を開示しない）リスクがあり、適正価格での売却が困難になる可能性
両手仲介は合法ですが、売主にとっては売却価格が下がるリスクがあるため、不動産会社の対応を注意深く確認することが推奨されます。
(3) 買主が支払う仲介手数料の注意点｜2024年改正の影響
2024年7月改正により、800万円以下の物件では買主からも上限33万円（税込）を受領できるようになりました。
買主への影響:
- 従来は売主のみだった上限引き上げが、買主にも適用
- 低価格帯物件（800万円以下）では、買主の仲介手数料負担が増える可能性
買主は、契約前に仲介手数料の金額を明確に確認することが重要です。
仲介手数料の支払いタイミングと無料・半額の仕組み
(1) 支払いのタイミング｜契約時に半分・引き渡し時に半分
仲介手数料の支払いタイミングは、不動産会社により異なりますが、一般的には以下のパターンです。
一般的な支払いパターン:
- パターン1: 売買契約時に50%、引き渡し時に50%
- パターン2: 引き渡し時に100%
例（仲介手数料105.6万円の場合）:
- 契約時: 52.8万円
- 引き渡し時: 52.8万円
注意点:
- 仲介手数料は原則現金払いのため、契約時までに資金準備が必要
- 住宅ローンには含められない（自己資金で用意）
支払いタイミングは媒介契約時に確認し、資金計画に組み込むことが推奨されます。
(2) 仲介手数料無料・半額の仕組み｜両手仲介・IT化によるコスト削減
近年、仲介手数料無料・半額を謳う不動産会社が増えています。
仕組み:
- 両手仲介: 売主・買主双方から手数料を得るため、片側を無料にできる
- IT化によるコスト削減: オンライン対応でオフィスコスト・広告費を削減
- 売主のみから受け取る: 買主からは手数料を受け取らない
例（物件価格3,000万円、両手仲介の場合）:
- 通常: 売主105.6万円 + 買主105.6万円 = 合計211.2万円
- 買主無料: 売主105.6万円 + 買主0円 = 合計105.6万円（不動産会社の収益は同じ）
(3) 無料・半額のメリット・デメリット｜サービス品質と物件選択肢
仲介手数料無料・半額には、メリット・デメリットがあります。
メリット:
- 仲介手数料の負担が軽減される
- 初期費用を抑えられる
デメリット:
- 物件選択肢が限られる（売主が仲介手数料を支払う物件のみ）
- 囲い込みリスク（他社に物件情報を開示しない）
- サービス品質が低下する可能性（情報提供の質、対応の優先度等）
- 別名目（広告費等）で費用を請求されるケースがある
仲介手数料無料・半額の業者を利用する場合は、サービス内容と取引形態を事前に確認し、メリット・デメリットを理解した上で選択することが推奨されます。
まとめ：仲介手数料を抑えるポイントと不動産会社の選び方
不動産売買の仲介手数料は、物件価格×3%+6万円+消費税が上限です（400万円超の場合）。2024年7月改正で800万円以下の物件は上限が33万円（税込）に引き上げられました。
戸建て・マンション・土地すべて同じ計算式で、物件種別による違いはありません。売主・買主の双方が仲介手数料を支払い、それぞれが依頼した不動産会社に支払います。
支払いタイミングは契約時に半分、引き渡し時に残り半分が一般的です。原則現金払いのため、契約時までに資金準備が必要です。
仲介手数料無料・半額の業者も存在しますが、物件選択肢が限られる、囲い込みリスク、サービス品質低下の可能性などのデメリットがあります。サービス内容を事前に確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。
仲介手数料を抑えるポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼し、サービス内容と手数料を比較することです。法定上限を超える請求は違法なので、事前に確認することが重要です。
詳細は宅地建物取引士や専門家にご相談ください。