不動産広告（ads）とAD（広告料）の基礎知識
賃貸物件を募集する際、「AD（広告料）」という用語を目にすることがあります。ADは「Advertisement（アドヴァタイズメント）」の略で、不動産賃貸仲介における広告料を指します。仲介手数料とは別のものであり、物件オーナーが不動産会社に支払う費用です。
この記事では、ADの定義、仲介手数料との違い、相場、活用するメリット、注意点とリスクを解説します。空室対策としてADを活用する際の判断基準や、法的リスクも理解できるようになります。
この記事のポイント
- ADは物件オーナーが不動産会社に支払う広告料で、仲介手数料とは別のもの
- 仲介手数料は法律で家賃1ヶ月分＋消費税が上限だが、ADには法的上限がない
- ADの相場は家賃1～2ヶ月分が一般的（都心部は低め、地方は高めの傾向）
- ADを支払うことで営業マンのインセンティブとなり、物件の紹介頻度や成約率が上がる可能性がある
- 特別な広告活動を行わずにADを受領すると宅建業法違反の可能性があるため注意が必要
AD（広告料）とは｜仲介手数料との違い
まずはADの定義と仲介手数料との違いを確認しましょう。
(1) ADの定義（Advertisement/広告料）
ADは「Advertisement（アドヴァタイズメント）」の略で、不動産賃貸仲介における広告料を指します。物件オーナーが不動産会社に支払う費用で、仲介手数料でカバーできない広告費用を賄うためのものです。
具体的には、以下のような広告活動に充てられます。
- 不動産ポータルサイトへの掲載料
- チラシ・新聞広告の作成・配布費用
- 内見時の交通費
- 営業マンの人件費・インセンティブ
ADは業界慣行として広く行われており、特に空室期間が長い物件や競争が激しいエリアでの募集時に活用されています。
(2) 仲介手数料との違い（法定上限の有無）
ADと仲介手数料の最大の違いは、法定上限の有無です。
| 項目 | 仲介手数料 | AD（広告料） |
|---|---|---|
| 法的上限 | 家賃1ヶ月分＋消費税 | 法的上限なし |
| 支払い主体 | 入居者または物件オーナー | 物件オーナー |
| 根拠法令 | 宅地建物取引業法 | 法令規定なし（業界慣行） |
| 決定方法 | 法律で定められた上限内 | オーナーと不動産会社の交渉 |
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められていますが、ADには法的上限がないため、オーナーと不動産会社の交渉で金額が決定されます。
(3) ADの支払い主体（物件オーナー→不動産会社）
ADは物件オーナーが不動産会社に支払う費用です。入居者が支払うものではありません。
オーナーの視点では、ADは空室対策のための投資として位置づけられます。ADを支払うことで、不動産会社の営業マンが積極的に物件を紹介してくれる可能性が高まります。
(4) ADの支払いタイミング（成約時）
ADは成約時に支払うのが一般的です。入居者が決まり、賃貸借契約が成立した時点で、オーナーが不動産会社にADを支払います。
成約前に支払うことは通常ありませんが、契約書で支払い時期を明確にしておくことを推奨します。
ADの相場と決定要因
ADの相場と決定要因を見ていきましょう。
(1) 一般的な相場（家賃1～2ヶ月分）
不動産業界では、ADの相場は家賃1～2ヶ月分が一般的とされています。例えば、家賃10万円の物件であれば、ADは10万円～20万円が目安となります。
ただし、物件の条件や市場状況により異なるため、一律の相場があるわけではありません。特殊なケースでは家賃3ヶ月分を超えることもあります。
(2) 地域差（都心部は低め、地方は高めの傾向）
ADの相場には地域差があります。
- 都心部（東京23区等）: 賃貸需要が高く、ADなしでも決まりやすいため、ADは家賃1ヶ月分以下の場合もある
- 地方都市: 賃貸需要が低く、競争が激しいため、ADは家賃2ヶ月分以上になる場合もある
地域の賃貸市場の需給バランスにより、ADの相場は変動します。
(3) 物件条件による変動（築年数・駅距離等）
ADは物件条件によっても変動します。
ADが高くなる傾向のある物件:
- 築年数が古い
- 駅から遠い
- 周辺に競合物件が多い
- 設備が古い
- 間取りが使いにくい
ADが低くても決まる傾向のある物件:
- 新築または築浅
- 駅から近い
- 設備が充実
- 人気エリア
- 間取りが使いやすい
物件の魅力が低い場合、ADを高く設定して営業マンのインセンティブを高める必要がある場合があります。
(4) 時期による変動（繁忙期・閑散期）
ADは募集時期によっても変動します。
- 繁忙期（1～3月）: 引っ越しシーズンで入居希望者が多いため、ADなしでも決まりやすい
- 閑散期（6～8月）: 入居希望者が少ないため、ADを活用して営業マンの優先度を上げる戦略が有効
時期を見極めてADを活用することで、空室期間を短縮できる可能性があります。
ADを活用するメリットと効果的な使用場面
ADを活用するメリットと効果的な使用場面を見ていきましょう。
(1) 営業マンのインセンティブによる優先紹介
ADを支払う最大のメリットは、営業マンのインセンティブになることです。不動産会社の営業マンは、ADが設定されている物件を優先的に紹介する傾向があります。
これは、ADが営業マンの成績や報酬に直結する場合が多いためです。ADが高い物件ほど、営業マンの優先度が上がり、内見機会が増える可能性があります。
(2) 物件の成約率向上の可能性
ADを支払うことで、物件の紹介頻度が上がり、結果として成約率が向上する可能性があります。ただし、ADを支払っても必ず入居者が決まる保証はありません。
物件自体の魅力（立地・設備・家賃等）が成約の決め手となるため、ADはあくまで補助的な手段として位置づけるべきです。
(3) 効果的な使用場面（空室期間が長い・閑散期の募集等）
ADが効果的な使用場面は以下の通りです。
- 空室期間が長い物件: 3ヶ月以上空室が続いている場合、ADを活用して営業マンの優先度を上げる
- 閑散期（6～8月）の募集: 入居希望者が少ない時期にADを活用
- 競合物件が多いエリア: 周辺に類似物件が多い場合、ADで差別化を図る
- 物件の魅力が低い場合: 築年数が古い、駅から遠いなど、条件が厳しい物件
これらの場合、ADを活用することで空室期間を短縮できる可能性があります。
(4) 繁忙期（1～3月）はADなしでも決まりやすい
一方で、繁忙期（1～3月）は入居希望者が多いため、ADなしでも決まりやすい傾向があります。この時期にADを活用しても、費用対効果が低い可能性があります。
繁忙期は物件の条件さえ良ければ、自然と内見・成約につながるため、ADを抑えることで収益を最大化できる場合があります。
ADの注意点とリスク｜法的規制と活用上の留意事項
ADを活用する際の注意点とリスクを確認しましょう。
(1) 法的リスク（特別な広告活動なしにADを受領すると宅建業法違反の可能性）
ADには重要な法的リスクがあります。全日本不動産協会の見解によると、特別な広告活動（新聞広告など）を行わずにADを受領すると、宅建業法違反の可能性があるとされています。
宅地建物取引業法では、仲介手数料以外の報酬を受け取る場合、その報酬に見合う「特別の依頼」があることが必要です。通常の仲介業務の範囲内でADを受け取ることは、法律違反となる可能性があります。
ADを活用する際は、実際に広告活動を行うことを確認し、契約書にその旨を明記することを推奨します。
(2) 法的上限がないため過剰な金額を要求されるリスク
ADには法的上限がないため、不動産会社から過剰な金額を要求されるリスクがあります。オーナーは、以下の点を確認することを推奨します。
- 相場の確認: 同じエリアの類似物件でのAD相場を確認
- 複数社比較: 複数の不動産会社にADの見積もりを依頼
- 契約内容の明確化: AD額と広告活動の内容を契約書に明記
不動産会社との交渉では、適正なAD額を見極めることが重要です。
(3) ADを支払っても必ず入居者が決まる保証はない
ADを支払っても、必ず入居者が決まる保証はありません。営業マンの優先度は上がりますが、最終的には物件の条件（立地・家賃・設備等）が成約の決め手となります。
ADだけに頼るのではなく、以下の対策も併せて検討することを推奨します。
- 家賃の見直し: 周辺相場と比較して高い場合は値下げを検討
- リフォーム: 設備の更新、壁紙の張り替えなどで物件の魅力を向上
- 写真の改善: 物件写真の質を上げて、ポータルサイトでの印象を改善
- フリーレント: 初月家賃無料などの特典を付ける
(4) 物件条件改善（家賃見直し・リフォーム等）も検討する必要性
ADは一時的な対策であり、根本的な空室対策にはなりません。空室期間が長い場合は、物件条件の改善を検討することを推奨します。
以下の改善策が考えられます。
| 改善策 | 費用 | 効果 |
|---|---|---|
| 家賃値下げ | なし | 即効性が高い |
| フリーレント | 家賃1～2ヶ月分 | 初期費用を抑えたい入居者に効果的 |
| リフォーム | 10万円～100万円 | 物件の魅力を根本的に向上 |
| 設備更新（エアコン等） | 5万円～30万円 | 入居者の満足度向上 |
| ペット可・楽器可 | なし | ターゲット層の拡大 |
ADと併せてこれらの改善策を実施することで、空室期間を短縮できる可能性が高まります。
まとめ｜AD活用の判断基準と空室対策の考え方
AD（広告料）は、物件オーナーが不動産会社に支払う広告料で、仲介手数料とは別のものです。仲介手数料は法律で家賃1ヶ月分＋消費税が上限ですが、ADには法的上限がなく、相場は家賃1～2ヶ月分が一般的です。
ADを支払うことで営業マンのインセンティブとなり、物件の紹介頻度や成約率が上がる可能性があります。特に空室期間が長い物件や閑散期（6～8月）の募集時に効果的です。
一方で、特別な広告活動を行わずにADを受領すると宅建業法違反の可能性があるため、法的リスクを理解した上で活用することが重要です。また、ADを支払っても必ず入居者が決まる保証はないため、物件条件の改善（家賃見直し、リフォーム等）も併せて検討することを推奨します。
ADは空室対策の一つの手段ですが、根本的な解決策ではありません。信頼できる不動産会社や宅地建物取引士に相談しながら、自分の物件に適した空室対策を選びましょう。