不動産の名義変更にかかる登記費用とは
「相続で不動産を引き継ぐことになったが、名義変更にいくらかかるのか」「自分で手続きすれば費用を抑えられるのか」と疑問に思う方は少なくありません。
この記事では、不動産の名義変更にかかる登記費用の内訳、相続・贈与・売買別の費用相場、司法書士報酬の目安、自分で手続きする方法を解説します。国税庁や法務局の公式情報を基に、2025年時点の最新情報をお伝えします。
この記事のポイント
- 登記費用は「登録免許税＋必要書類取得費＋司法書士報酬」の3つで構成される
- 相続は税率0.4%、贈与・売買は税率2%（土地は軽減税率1.5%）
- 司法書士報酬の相場は5万円〜15万円（相続の場合）
- 2024年4月1日より相続登記が義務化、3年以内の登記が必須
登記費用の内訳と計算方法
登録免許税の計算式と税率
登録免許税は以下の計算式で算出します。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率
税率は名義変更の原因によって異なります（2025年時点）。
| 登記の原因 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 相続 | 0.4% | 最も税率が低い |
| 贈与 | 2% | 相続の5倍 |
| 売買（土地） | 1.5% | 軽減税率（令和8年3月31日まで） |
| 売買（建物） | 2% | 本則税率 |
例：固定資産税評価額3,000万円の不動産
- 相続：3,000万円 × 0.4% = 12万円
- 贈与：3,000万円 × 2% = 60万円
必要書類取得費の内訳
名義変更に必要な書類の取得費用は1万円〜3万円が目安です。
| 書類 | 取得費用（1通） |
|---|---|
| 戸籍謄本 | 450円 |
| 除籍謄本 | 750円 |
| 住民票 | 300円程度 |
| 印鑑証明書 | 300円程度 |
| 固定資産評価証明書 | 300円程度 |
| 登記事項証明書 | 600円 |
相続の場合、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となるため、取得費用が高くなる傾向があります。
軽減措置と免税措置
以下の軽減措置・免税措置が設けられています（2025年時点）。
- 土地の売買：税率2%→1.5%（令和8年3月31日まで）
- 相続土地の免税：価格1億円以下の土地は免税（令和7年7月31日まで）
相続・贈与・売買別の費用相場
相続による名義変更（税率0.4%）
相続による名義変更は、登録免許税の税率が0.4%と最も低くなります。
固定資産税評価額3,000万円の不動産を相続する場合
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 12万円 |
| 必要書類取得費 | 1〜3万円 |
| 司法書士報酬 | 5〜15万円 |
| 合計 | 18〜30万円 |
注意：2024年4月1日より相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、正当な理由がない場合は最大10万円の過料が科されます。
贈与・売買による名義変更（税率2%、土地は1.5%）
贈与・売買の場合、登録免許税が相続の5倍となり、費用負担が大きくなります。
固定資産税評価額3,000万円の土地を贈与で取得する場合
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 60万円 |
| 必要書類取得費 | 1〜2万円 |
| 司法書士報酬 | 5〜12万円 |
| 合計 | 66〜74万円 |
注意：登録免許税とは別に、贈与税や不動産取得税が発生する場合があります。
司法書士報酬の相場と依頼するメリット
報酬相場（5万円〜15万円の目安）
司法書士報酬は事務所によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。
| 名義変更の原因 | 報酬相場 |
|---|---|
| 相続 | 5万円〜15万円 |
| 贈与 | 5万円〜12万円 |
| 売買 | 5万円〜10万円 |
不動産の数、相続人の数、案件の複雑さによって報酬額は変動します。複数の事務所で見積もりを取ることをおすすめします。
司法書士に依頼すべきケース
以下のケースでは、司法書士への依頼を検討しましょう。
- 相続人が複数いる：遺産分割協議書の作成や調整が必要
- 不動産が複数ある：複数の登記申請が必要
- 被相続人が転居を繰り返していた：戸籍謄本の取得が複雑
- 平日に法務局へ行けない：代理申請が可能
- 法律手続きに不慣れ：書類不備のリスクを避けられる
自分で名義変更の手続きを行う方法
必要書類と申請の流れ
自分で名義変更を行う場合の基本的な流れは以下の通りです。
- 必要書類を収集する
- 登記申請書を作成する
- 登録免許税を計算し、収入印紙を購入する
- 法務局に申請する
- 登記完了後、登記識別情報通知を受け取る
主な必要書類（相続の場合）
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
- 相続人の住民票
- 固定資産評価証明書
メリット・デメリット
メリット
- 司法書士報酬（5万円〜15万円）を節約できる
- 登記手続きの知識が身につく
デメリット
- 法律・税金の専門知識が必要
- 書類不備があると手続きが遅れる
- 平日に法務局へ行く必要がある
注意点と失敗しやすいポイント
自分で手続きする際は、以下のポイントに注意してください。
- 戸籍謄本の取得漏れ：被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍が必要
- 固定資産税評価額の確認：登録免許税の計算に必須
- 登記申請書の記載ミス：法務局のひな形を活用する
- 申請期限：相続登記は3年以内が義務（2024年4月1日以降）
まとめ：名義変更で損しないための判断基準
不動産の名義変更にかかる登記費用は、登録免許税、必要書類取得費、司法書士報酬の3つで構成されます。相続は税率0.4%と低く、贈与・売買は税率2%（土地は1.5%）と高額になります。
自分で手続きすれば司法書士報酬を節約できますが、法律知識と時間が必要です。相続人が複数いる場合や手続きに不慣れな場合は、司法書士への依頼を検討しましょう。
相続登記は2024年4月1日より義務化されています。3年以内に登記しないと過料が科される可能性があるため、早めの対応をおすすめします。詳細は法務局または司法書士にご相談ください。