中古住宅の登記費用はいくら？｜登録免許税・司法書士報酬の目安を解説

中古住宅購入時の登記費用とは

中古住宅を購入する際、「登記費用はいくらかかるのか」「内訳は何か」と不安に感じる方は少なくありません。登記費用は物件取得後に必須の手続きであり、事前に正確な金額を把握しておくことが重要です。

この記事では、中古住宅の登記費用の内訳、登録免許税の計算方法、司法書士報酬の相場を、法務局や国税庁の公式情報を元に解説します。

初めて不動産を購入する方でも、必要な資金と手続きを正確に理解できるようになります。

この記事のポイント

• 中古住宅の登記費用は概算20～30万円前後、内訳は登録免許税（7～8割）と司法書士報酬（2～3割）
• 登録免許税の軽減税率は土地1.5%（2026年3月末まで）、建物0.3%・抵当権0.1%（2027年3月末まで）
• 司法書士報酬は現金購入で7～10万円、住宅ローン利用で10～15万円程度が相場
• 2024年4月から不動産登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される
• 諸費用全体は物件価格の6～9%程度、3,000万円の物件なら180万～270万円が目安

登記費用の構成要素（登録免許税+司法書士報酬）

登記費用は、登録免許税と司法書士報酬の2つで構成されます。

登記費用の内訳:

項目	内容	割合
登録免許税	不動産登記の際に国に納める税金	70～80%
司法書士報酬	登記手続きを司法書士に依頼した際の報酬	20～30%

登録免許税は物件の固定資産税評価額に基づいて計算され、司法書士報酬は事務所により異なります。

登記費用の相場（20～30万円程度）

中古住宅の登記費用は、物件価格や借入額により異なりますが、概算20～30万円前後が相場です。

登記費用の目安（物件価格3,000万円の場合）:

• 土地評価額1,000万円 × 1.5% = 15万円
• 建物評価額700万円 × 0.3% = 2.1万円
• 抵当権設定（ローン3,000万円） × 0.1% = 3万円
• 司法書士報酬: 10～15万円
• 合計: 30～35万円程度

諸費用全体の目安（物件価格の6～9%）

登記費用は諸費用の一部です。中古住宅購入にかかる諸費用全体は、物件価格の6～9%程度が目安です。

諸費用の内訳:

項目	金額目安（3,000万円の物件）
仲介手数料	約105万円
登記費用	20～30万円
印紙税	1～3万円
不動産取得税	10～30万円
火災保険	10～20万円
合計	180～270万円

諸費用は基本的に現金払いが必要です。住宅ローンに含められる場合もありますが、審査が厳しくなるリスクがあります。

2024年4月からの登記義務化

2024年4月から、法務局により不動産登記が義務化されました。

登記義務化のポイント:

• 不動産を取得した場合、3年以内に所有権移転登記を行う義務がある
• 正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料が科される
• 相続・贈与・売買すべてが対象

登記を怠ると法的ペナルティが科されるため、不動産取得後は速やかに登記手続きを行いましょう。

登録免許税の計算方法と税率

登録免許税の税率一覧（所有権移転、抵当権設定）

登録免許税は、登記の種類により税率が異なります。国税庁によると、以下の税率が適用されます。

登録免許税の税率:

登記の種類	本則税率	軽減税率	軽減期限
土地の所有権移転	2.0%	1.5%	2026年3月31日まで
中古建物の所有権移転	2.0%	0.3%	2027年3月31日まで
抵当権設定	0.4%	0.1%	2027年3月31日まで

（出典: 国税庁）

軽減税率の適用（土地1.5%、建物0.3%、抵当権0.1%）

軽減税率は、国土交通省の不動産取引に係る税制に基づいて適用されます。

軽減税率の効果:

• 土地: 2.0% → 1.5%（0.5%軽減）
• 建物: 2.0% → 0.3%（1.7%軽減）
• 抵当権: 0.4% → 0.1%（0.3%軽減）

軽減税率を活用することで、登録免許税を大幅に節約できます。

軽減税率の適用期限（土地2026年3月、建物・抵当権2027年3月）

軽減税率には期限があります:

• 土地: 2026年3月31日まで
• 建物・抵当権: 2027年3月31日まで

期限後は本則税率（土地2%、建物2%、抵当権0.4%）に戻るため、税額が2～4倍に増加します。軽減措置の期限内に取得・登記することが重要です。

固定資産税評価額の確認方法

登録免許税は固定資産税評価額に基づいて計算されます。固定資産税評価額は、市場価格の約70%程度です。

固定資産税評価額の確認方法:

1. 売主から「固定資産税評価証明書」を取得
2. 市町村役場で「固定資産税評価証明書」を申請
3. 不動産会社や司法書士に確認を依頼

登記費用を正確に見積もるため、購入前に固定資産税評価額を確認しておくことを推奨します。

司法書士報酬の相場と内訳

司法書士報酬の相場（現金購入7～10万円、ローン利用10～15万円）

司法書士報酬は、現金購入か住宅ローン利用かで異なります。

司法書士報酬の相場:

購入方法	報酬相場	登記の種類
現金購入	7～10万円	所有権移転登記のみ
ローン利用	10～15万円	所有権移転登記+抵当権設定登記

（出典: モゲチェック）

住宅ローンを利用する場合、抵当権設定登記の手続きが追加されるため、報酬が高くなります。

登記の種類別の報酬（所有権移転、抵当権設定）

登記種別ごとの司法書士報酬:

登記の種類	報酬目安
所有権移転登記（土地）	3～5万円
所有権移転登記（建物）	3～5万円
抵当権設定登記	3～5万円
その他（書類作成等）	1～3万円

報酬は司法書士事務所により異なるため、複数の事務所から見積を取得して比較することが推奨されます。

司法書士報酬の自由化と見積比較の重要性

司法書士報酬は2003年に自由化され、各事務所が独自に報酬を設定できるようになりました。そのため、同じ登記手続きでも報酬に差が生じます。

見積比較のポイント:

• 複数の司法書士事務所（3社以上）から見積を取得
• 登録免許税と司法書士報酬の内訳を明確に確認
• 追加費用（交通費、書類取得費等）の有無を確認

登記費用の軽減措置と適用条件

中古住宅の軽減措置の要件（築25年以内or耐震基準満たす）

中古住宅で軽減税率を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

軽減措置の要件:

1. 築年数: 木造は築25年以内、耐火建築物は築25年以内
2. 耐震基準: 築25年超の場合、耐震基準を満たすことを証明
3. 床面積: 50㎡以上
4. 居住用: 自己居住用であること
5. 取得後1年以内の登記: 取得後1年以内に登記すること

要件を満たさない場合、本則税率（2.0%）が適用されるため、購入前に要件を確認してください。

床面積50㎡以上の条件

軽減措置を受けるには、床面積が50㎡以上である必要があります。

床面積は登記簿謄本に記載されており、購入前に不動産会社や司法書士に確認できます。

取得後1年以内の登記と自己居住用の要件

軽減措置を受けるには、以下の条件も必要です:

• 取得後1年以内に登記すること
• 自己居住用であること（投資用物件は対象外）

取得後速やかに登記手続きを行い、軽減措置を確実に受けられるようにしましょう。

軽減措置適用による節税効果

軽減措置の節税効果（土地評価額1,000万円、建物評価額700万円の場合）:

項目	本則税率	軽減税率	節税額
土地	20万円（2%）	15万円（1.5%）	5万円
建物	14万円（2%）	2.1万円（0.3%）	11.9万円
合計	34万円	17.1万円	16.9万円

軽減措置を活用することで、約17万円の節税が可能です。

登記費用を節約する方法

軽減措置の活用

最も効果的な節約方法は、軽減措置を活用することです。

要件を満たすことで、登録免許税を大幅に削減できます。購入前に物件が要件を満たすか確認してください。

複数の司法書士から見積取得

司法書士報酬は事務所により異なるため、複数の司法書士から見積を取得して比較しましょう。

見積比較の手順:

1. 不動産会社から紹介された司法書士の見積を取得
2. 自分で探した司法書士（2～3社）の見積を取得
3. 報酬の内訳と追加費用を比較
4. 信頼できる司法書士に依頼

自分で登記するメリット・デメリット

登記手続きは自分で行うことも可能ですが、専門知識が必要です。

自分で登記するメリット:

• 司法書士報酬（7～15万円）を節約できる

自分で登記するデメリット:

• 書類不備により登記が却下されるリスク
• 手続きに時間がかかる
• 住宅ローン利用時は金融機関が司法書士依頼を要求する場合がある

複雑な手続きのため、司法書士への依頼が一般的です。

諸費用のオーバーローンのリスク

諸費用を住宅ローンに含める「オーバーローン」も可能ですが、リスクがあります。

オーバーローンのリスク:

• 返済負担が増加する
• 金融機関の審査が厳しくなる
• 金利が高くなる場合がある

可能な限り諸費用は現金で用意し、無理のない返済計画を立てることが重要です。

まとめ：登記費用の準備と確認ポイント

中古住宅の登記費用は概算20～30万円前後で、内訳は登録免許税（7～8割）と司法書士報酬（2～3割）です。登録免許税の軽減税率は土地1.5%（2026年3月末まで）、建物0.3%・抵当権0.1%（2027年3月末まで）が適用され、要件を満たすことで大幅な節税が可能です。

2024年4月から不動産登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科されるため、取得後は速やかに登記手続きを行いましょう。司法書士報酬は事務所により異なるため、複数の見積を比較し、信頼できる専門家に依頼することが推奨されます。

諸費用全体は物件価格の6～9%程度かかるため、事前に資金計画を立て、無理のない不動産購入を実現してください。