抵当権設定登記の費用が必要な理由
マイホーム購入や不動産投資で住宅ローンを利用する際、「抵当権設定登記にいくらかかるのか」「費用を抑える方法はあるのか」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、抵当権設定登記の費用の内訳、登録免許税の計算方法と軽減措置、司法書士報酬の相場、費用を抑える実践ポイントを解説します。
住宅ローン利用予定者が、事前に正確な費用を把握して資金計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 抵当権設定登記の総費用は借入額の0.5～0.7%が目安（登録免許税+司法書士報酬）
- 登録免許税は借入額の0.4%、軽減措置で0.1%に減額（2027年3月末まで）
- 軽減措置の適用には住宅用家屋証明書の取得と床面積50㎡以上等の要件が必要
- 司法書士報酬は5～10万円程度で、金融機関指定の司法書士に依頼するのが一般的
- 抵当権抹消登記は自分で行うことも可能で、司法書士費用（1.4～2万円）を節約できる
(1) 抵当権とは（住宅ローンの担保）
抵当権は、住宅ローン等の借入金の担保として、不動産に設定する権利です。債務不履行時に債権者（金融機関）が優先的に弁済を受けられます。
(2) 抵当権設定登記が必要な理由
抵当権設定登記は、金融機関が不動産に抵当権を設定したことを公示するための手続きです。登記により、第三者に対抗できる権利となります。
(3) 費用負担者（通常は借主負担）
抵当権設定登記の費用は、通常は借主（購入者）が負担します。登録免許税と司法書士報酬を合わせて借入額の0.5～0.7%が目安です。
抵当権設定登記費用の全体像と内訳
(1) 登録免許税（借入額の0.4%、軽減措置で0.1%）
登録免許税は、不動産登記を行う際に国に納める税金です。抵当権設定登記の税率は借入額の0.4%ですが、軽減措置を適用すると0.1%に減額されます。
(2) 司法書士報酬（5～10万円程度）
抵当権設定登記の司法書士報酬は、5～10万円程度が相場です。地域差や物件価格により変動します。
(3) その他の費用（登記事項証明書、交通費等）
その他の費用として、登記事項証明書（1通480円、オンライン申請の場合）、交通費等がかかります。
(4) 総費用の目安（借入額の0.5～0.7%）
抵当権設定登記の総費用は、登録免許税と司法書士報酬を合わせて借入額の0.5～0.7%が目安です。
| 借入額 | 登録免許税（軽減措置後） | 司法書士報酬 | 総費用 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 3万円 | 5-10万円 | 8-13万円 |
| 4,000万円 | 4万円 | 5-10万円 | 9-14万円 |
登録免許税の計算方法と軽減措置（2027年3月末まで）
(1) 通常の税率（借入額×0.4%）
抵当権設定登記の登録免許税は、借入額×0.4%です。
例：3,000万円借入の場合
- 登録免許税 = 3,000万円 × 0.4% = 12万円
(2) 軽減措置の適用要件（床面積50㎡以上、住宅用家屋証明書）
住宅用家屋の抵当権設定登記については、2027年3月末までの特例措置により、登録免許税率が0.1%に軽減されます。適用要件は以下の通りです。
- 床面積50㎡以上
- 自己居住用の住宅
- 新築または取得後1年以内の登記
- 住宅用家屋証明書の取得（市区町村で発行、手数料1,300円程度）
(3) 軽減後の税率（借入額×0.1%）
軽減措置を適用すると、登録免許税率が0.1%になります。
例：3,000万円借入の場合
- 軽減前: 3,000万円 × 0.4% = 12万円
- 軽減後: 3,000万円 × 0.1% = 3万円
- 節約額: 9万円
(4) 具体的な計算例（3,000万円・4,000万円のケース）
| 借入額 | 通常税率（0.4%） | 軽減税率（0.1%） | 節約額 |
|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 12万円 | 3万円 | 9万円 |
| 4,000万円 | 16万円 | 4万円 | 12万円 |
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司法書士報酬の相場と選び方
(1) 抵当権設定の司法書士報酬（5～10万円が相場）
抵当権設定登記の司法書士報酬は、5～10万円程度が相場です。報酬は事務所により異なるため、事前に見積もりを取ることが重要です。
(2) 報酬の地域差・物件価格による変動
司法書士報酬は、地域差や物件価格により変動します。都市部は高く、地方は安い傾向があります。
(3) 金融機関指定の司法書士に依頼する理由
住宅ローン利用時の抵当権設定登記は、金融機関指定の司法書士に依頼するのが一般的です。金融機関が信頼できる司法書士を選定し、手続きの確実性を担保するためです。
(4) 複数見積もりの取得（金融機関が認める場合）
金融機関によっては、複数の司法書士から見積もりを取ることを認める場合があります。事前に金融機関に確認してください。
抵当権設定・抹消の費用を抑える実践ポイント
(1) 軽減措置を確実に適用する（住宅用家屋証明書の取得）
住宅用家屋証明書を取得し、軽減措置を確実に適用してください。3,000万円借入で9万円、4,000万円借入で12万円の節約になります。
(2) 抵当権抹消登記は自分で行う（司法書士費用1.4～2万円を節約）
抵当権抹消登記は、住宅ローン完済後に不動産から抵当権を消すための手続きです。自分で行うことも可能で、司法書士費用（1.4～2万円程度）を節約できます。
抵当権抹消登記の手続き:
- 金融機関から抹消書類（解除証書、登記識別情報等）を受け取る
- 法務局で登記申請書を作成
- 登録免許税（不動産1個につき1,000円）を納付
- 法務局に申請
詳細は三井のリハウスの公式サイトで確認できます。
(3) オンライン申請の活用（登記事項証明書が480円）
オンライン申請により、登記事項証明書の発行手数料が窓口より安く（480円）なります。
(4) ローン完済後すぐに抹消登記を行う
抵当権抹消登記を怠ると、将来の不動産売却時に買主が住宅ローンを組めない可能性があります。ローン完済後すぐに抹消登記を行うことが重要です。
まとめ：総費用の目安と資金計画への組み込み方
抵当権設定登記の総費用は、登録免許税と司法書士報酬を合わせて借入額の0.5～0.7%が目安です。3,000万円借入で8-13万円、4,000万円借入で9-14万円程度かかります。
登録免許税は借入額の0.4%ですが、軽減措置（2027年3月末まで）を適用すると0.1%に減額されます。床面積50㎡以上等の要件を満たし、住宅用家屋証明書を取得すれば、3,000万円借入で9万円、4,000万円借入で12万円の節約になります。
司法書士報酬は5～10万円程度で、金融機関指定の司法書士に依頼するのが一般的です。抵当権抹消登記は自分で行うことも可能で、司法書士費用（1.4～2万円）を節約できます。
登記費用は資金計画に組み込み、事前に正確な金額を把握しておくことが重要です。詳細は司法書士や金融機関にご相談ください。