1. 固定資産税が上がった理由を知りたい方へ
固定資産税の納税通知書を受け取り、「去年より税額が上がっている」と驚かれた方もいるでしょう。固定資産税が上がる理由は多岐にわたり、評価替え、特例措置の終了、建物の増改築など、様々な原因が考えられます。
この記事では、固定資産税が上がる主な理由、評価替えや負担調整措置の仕組み、課税明細書の確認方法、異議申し立ての手続きを、総務省や各自治体の公式情報を元に解説します。
固定資産税が上がった原因を特定し、適切な対応ができるようになります。
この記事のポイント
- 新築住宅の減額措置終了（3年/5年）が最も多い増額原因
- 住宅用地特例の適用外れ（更地化・空き家）で税額が最大6倍に
- 3年ごとの評価替えにより地価上昇が税額に反映される
- 課税明細書を確認し、土地・建物のどちらが増額されているかを特定
- 評価額に疑問がある場合は固定資産評価審査委員会に審査請求可能
2. 固定資産税の基礎知識と計算の仕組み
(1) 固定資産税とは何か
固定資産税は、土地・家屋・償却資産の所有者に課される地方税です。毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となります。
(2) 税額の計算方法（評価額×税率1.4%）
固定資産税の計算式は以下の通りです。
固定資産税 = 課税標準額 × 税率（標準1.4%）
課税標準額は、固定資産の評価額に各種軽減措置を適用した金額です。
(3) 課税のタイミングと納税通知書
毎年4〜6月に、自治体から納税通知書が送られます。納税通知書には、土地・建物の評価額、課税標準額、税額が記載されています。
3. 固定資産税が上がる6つの主な理由
(1) 新築住宅の減額措置終了（3年/5年）
柏市の公式情報によると、新築住宅は3年間（マンションは5年間）固定資産税が半額に減額される措置があります。減額期間終了後は通常税額に戻るため、税額が約2倍になります。
例: 新築時の固定資産税が年10万円の場合、減額措置終了後は約20万円に増額されます。
この減額措置は令和8年3月31日まで延長されています。
(2) 住宅用地特例の適用外れ（更地化・空き家）
住宅用地は、固定資産税が1/6（200㎡超部分は1/3）に軽減されます。しかし、以下の場合に特例が外れ、税額が最大6倍になります。
- 建物を解体して更地にした場合
- 管理不全空き家に指定された場合
管理不全空き家とは、適切に管理されていない空き家として自治体に認定されると、住宅用地特例が外れます。
(3) 建物の増改築・用途変更
建物の増改築や用途変更（住宅→事業所等）を行った場合、評価額が上がり、税額も増額されます。
(4) 土地の用途変更・地目変更
土地の用途を変更（農地→宅地等）した場合、評価額が変わり、税額も変動します。
(5) 管理不全空き家の認定（最大6倍）
空き家を放置し、管理不全空き家に指定されると、住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になります。適切な管理または売却・活用の検討が必要です。
(6) 周辺地価の上昇
3年ごとの評価替えにより、周辺地価の上昇が評価額に反映され、税額が増額される場合があります。
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4. 評価替え・負担調整措置による税額変化
(1) 3年ごとの評価替え制度
総務省によると、固定資産の評価額は3年ごとに見直されます（令和6年、9年、12年...が基準年度）。地価や建築費の変動に応じて評価額が変わり、税額も増減します。
(2) 負担調整措置（地価下落時も税額上昇）
東京都小平市の公式情報によると、負担調整措置は、評価額と課税標準額の差を段階的に調整し、税負担の公平を図る制度です。この制度により、評価額が下がっても税額が上がることがあります。
仕組み: 課税標準額が評価額の一定割合に達するまで、毎年少しずつ課税標準額を引き上げる。
(3) 2024年度（令和6年度）評価替えの影響
2024年度は3年に1度の評価替え基準年度で、建物の再建築費補正率が木造1.11倍、非木造1.07倍に上昇しました。これにより、建物の評価額が上昇し、税額も増額される可能性があります。
5. 課税明細書の確認方法と異議申し立て
(1) 課税明細書の見方（土地・家屋の内訳）
課税明細書には、以下の情報が記載されています。
- 評価額: 土地・建物の評価額
- 課税標準額: 軽減措置適用後の金額
- 税額: 課税標準額×税率1.4%
まず、土地・建物のどちらが増額されているかを確認してください。
(2) 評価額が適正か確認する方法
評価額が適正かどうか、以下の方法で確認できます。
- 周辺の類似物件と比較: 同じエリアの類似物件の評価額を比較
- 自治体の固定資産税担当課に問い合わせ: 評価の根拠を確認
(3) 固定資産評価審査委員会への審査請求
評価額に不服がある場合は、納税通知書の交付を受けてから3カ月以内に固定資産評価審査委員会に審査請求できます。
手続き:
- 自治体の固定資産税担当課に問い合わせ
- 固定資産評価審査委員会に審査請求書を提出
- 審査結果を待つ
(4) 自治体への問い合わせ手順
評価額や税額に疑問がある場合は、まず自治体の固定資産税担当課に問い合わせることを推奨します。評価の根拠や計算方法を説明してもらえます。
6. まとめ：固定資産税増額への対応策
固定資産税が上がる主な理由は、新築住宅の減額措置終了（3年/5年）、住宅用地特例の適用外れ（更地化・空き家）、3年ごとの評価替え、建物の増改築、管理不全空き家の認定等です。
課税明細書を確認し、土地・建物のどちらが増額されているかを特定してください。評価額が適正かどうか、周辺の類似物件と比較し、自治体の固定資産税担当課に問い合わせることを推奨します。
評価額に不服がある場合は、納税通知書の交付を受けてから3カ月以内に固定資産評価審査委員会に審査請求できます。
固定資産税が上がった原因を特定し、必要に応じて専門家（税理士）に相談しながら、適切な対応を行いましょう。