固定資産税の金額が気になる方へ
「固定資産税はどれくらいかかるのか」「思ったより高いのでは」と不安に感じている方は少なくありません。
この記事では、固定資産税の仕組みと計算方法、物件種別・エリア別の相場、軽減措置の活用方法、納付時期と方法を、総務省の公式情報を元に解説します。
不動産を所有している方や購入を検討している方が、固定資産税の負担を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 一戸建ての固定資産税は年間平均10〜15万円、マンションは8〜12万円が目安（取得価格3,000〜4,000万円の場合）
- 計算式は「課税標準額×標準税率1.4%」で、土地と建物それぞれに課税される
- 住宅用地200㎡以下は評価額が1/6に軽減される「小規模住宅用地の特例」がある
- 新築住宅は3年間（マンションは5年間）税額が1/2に軽減される措置がある（2026年3月31日まで）
- 2024年は3年に1度の評価替えの年で、建築資材高騰の影響で税額が上昇する可能性
固定資産税とは？基本の仕組みを理解する
固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課される地方税です。毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となり、市区町村に納付します。
固定資産税の基本的な特徴は以下の通りです。
- 課税対象: 土地、建物、償却資産（事業用の機械・設備等）
- 納税義務者: 毎年1月1日時点の所有者
- 税率: 標準税率1.4%（自治体により異なる場合あり）
- 納付先: 固定資産が所在する市区町村
都市計画区域内の不動産には、固定資産税に加えて都市計画税（標準税率0.3%）が課される場合があります。
固定資産税の計算方法と税率
課税標準額と標準税率1.4%
固定資産税の計算式は以下の通りです。
固定資産税額 = 課税標準額 × 標準税率1.4%
課税標準額は、市区町村が決定する「固定資産税評価額」を基に算出されます。土地の場合は住宅用地の特例により軽減されることがあり、建物の場合は評価額がそのまま課税標準額となることが一般的です。
| 項目 | 計算方法 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税額 | 課税標準額 × 1.4% | 自治体により税率が異なる場合あり |
| 都市計画税 | 課税標準額 × 0.3% | 都市計画区域内のみ |
| 合計税額 | 固定資産税 + 都市計画税 | 納税通知書で確認可能 |
土地と建物の評価額の決まり方
土地と建物では、評価額の決まり方が異なります。
土地の評価額:
- 公示地価の約70%が目安
- 3年ごとに評価替えが行われる（2024年は評価替えの年）
- 住宅用地の特例により課税標準額が軽減される
建物の評価額:
- 再建築費（同じ建物を新築した場合の費用）を基に算出
- 経年減点補正率により、築年数に応じて減額される
- 新築時の建築費の50〜60%が目安
物件種別・エリア別の相場と目安
一戸建ての年間平均10〜15万円
一戸建て住宅の固定資産税は、取得価格3,000〜4,000万円の場合、年間平均10〜15万円が目安です。
| 取得価格 | 固定資産税（年間） | 備考 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 約6〜10万円 | 地方部、築古物件等 |
| 3,000万円 | 約10〜12万円 | 一般的な戸建て |
| 4,000万円 | 約12〜15万円 | 都市部、新築物件等 |
| 5,000万円以上 | 約15〜20万円 | 高級住宅地等 |
固定資産税額は土地と建物の評価額に依存するため、同じ取得価格でも立地・築年数・建物構造により異なります。
マンションの年間平均8〜12万円
マンションの固定資産税は、取得価格3,000〜4,000万円の場合、年間平均8〜12万円が目安です。
| 取得価格 | 固定資産税（年間） | 備考 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 約5〜8万円 | 地方部、築古物件等 |
| 3,000万円 | 約8〜10万円 | 一般的なマンション |
| 4,000万円 | 約10〜12万円 | 都市部、タワーマンション等 |
| 5,000万円以上 | 約12〜18万円 | 高級マンション等 |
マンションは土地の持分が少ないため土地の固定資産税は低めですが、鉄筋コンクリート造は木造に比べて建物の評価額が高くなる傾向があります。
軽減措置で税額を抑える方法
住宅用地の特例（1/6・1/3軽減）
住宅の敷地として利用されている土地には、住宅用地の特例が適用されます。
| 種類 | 面積 | 課税標準額の軽減率 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下 | 評価額の1/6 |
| 一般住宅用地 | 200㎡超（床面積の10倍まで） | 評価額の1/3 |
この特例により、住宅用地の固定資産税は大幅に軽減されます。ただし、空き家を放置して「管理不全空き家」に指定されると、この特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になるリスクがあります（2023年法改正）。
新築住宅の軽減措置（3〜5年間1/2）
新築住宅には、建物の固定資産税が一定期間軽減される措置があります。
| 住宅の種類 | 軽減期間 | 軽減率 |
|---|---|---|
| 一般の新築住宅 | 3年間 | 税額の1/2 |
| 新築マンション（3階建て以上の耐火構造） | 5年間 | 税額の1/2 |
| 長期優良住宅 | 5年間（マンションは7年間） | 税額の1/2 |
この軽減措置は2026年3月31日までに取得した住宅が対象です。期限後の購入では適用されない可能性があるため、購入時期を検討する際の参考にしてください。
納付時期・方法と注意点
年4回の納付時期と通知書の見方
固定資産税は、毎年4〜6月頃に納税通知書が届き、年4回に分けて納付するのが一般的です。納期は自治体により異なります。
| 自治体 | 第1期 | 第2期 | 第3期 | 第4期 |
|---|---|---|---|---|
| 東京23区 | 6月末 | 9月末 | 12月末 | 翌2月末 |
| 大阪市 | 4月末 | 7月末 | 12月末 | 翌2月末 |
| 横浜市 | 4月末 | 7月末 | 12月末 | 翌2月末 |
一括払いも可能ですが、金額的な割引はありません。納付方法は、納付書、口座振替、クレジットカード、スマホ決済（PayPay、LINE Pay等）から選択できます（自治体により対応状況が異なります）。
2024年評価替えと管理不全空き家のリスク
2024年は3年に1度の評価替えの年です。建築資材の高騰により、建物の評価額が上昇する可能性があります。納税通知書が届いたら、前年と比較して確認することをおすすめします。
また、2023年の法改正により「管理不全空き家」制度が新設されました。適切な管理がされていない空き家は、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍になるリスクがあります。空き家を所有している場合は、適切な管理を心がけてください。
まとめ：固定資産税を正しく把握して備える
固定資産税は、一戸建てで年間10〜15万円、マンションで8〜12万円が平均的な目安です。課税標準額×1.4%で計算され、住宅用地の特例や新築住宅の軽減措置を活用することで税負担を抑えることができます。
固定資産税は物件の立地・規模・築年数により大きく異なるため、正確な金額は納税通知書で確認してください。不明な点がある場合は、お住まいの市区町村の税務担当窓口や税理士に相談することを推奨します。