建売住宅の諸費用とは？全体像を把握しよう
「建売住宅を購入したいけど、物件価格以外にどれくらい必要なのか」と不安に感じる方は少なくありません。諸費用とは、物件価格とは別にかかる費用の総称で、仲介手数料、登記費用、税金、ローン関連費用などが含まれます。
この記事では、建売住宅購入時の諸費用の内訳、金額の目安、支払いタイミング、節約方法を、国土交通省や国税庁の公式情報を元に解説します。
この記事のポイント
- 諸費用の目安は物件価格の6〜10%（4,000万円なら240万〜400万円）
- 仲介手数料は「物件価格×3%+6万円+消費税」が上限で、諸費用の中で最大の項目
- 諸費用の多くは現金準備が必要（住宅ローンに組み込めない場合が多い）
- 不動産取得税は2027年3月31日まで税率3%に軽減、新築住宅は1,200万円控除
(1) 諸費用の目安は物件価格の6〜10%
建売住宅の諸費用は、物件価格の**6〜10%**が目安です。
| 物件価格 | 諸費用の目安 |
|---|---|
| 3,000万円 | 180万〜300万円 |
| 4,000万円 | 240万〜400万円 |
| 5,000万円 | 300万〜500万円 |
諸費用は物件の条件や地域により異なるため、不動産会社や金融機関に具体的な金額を確認することを推奨します。
(2) 手付金と諸費用の違い
手付金は、売買契約を結ぶ際に売主に支払うお金で、一般的に物件価格の5〜10%が目安です。契約後にキャンセルすると返還されません。諸費用とは別に準備が必要です。
(3) 諸費用は現金準備が基本
諸費用の多くは現金での支払いが必要です。金融機関によっては一部を住宅ローンに組み込める「諸費用ローン」を提供していますが、すべてが対象になるわけではありません。組み込むと借入額が増え、総返済額が増加するため注意が必要です。
建売住宅の諸費用の内訳と金額の目安
諸費用の具体的な内訳を見ていきましょう。
(1) 仲介手数料の計算方法（物件価格×3%+6万円+消費税）
仲介手数料は、不動産会社に支払う手数料です。上限は以下の計算式で算出されます。
仲介手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税
| 物件価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 3,000万円 | 約105万円 |
| 4,000万円 | 約138万円 |
| 5,000万円 | 約171万円 |
諸費用の中で最大の項目です。ただし、売主（デベロッパー）から直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。
(2) 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
登記費用は、所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる費用です。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 登録免許税（所有権移転） | 固定資産税評価額の0.3%（軽減税率） |
| 登録免許税（抵当権設定） | 借入額の0.1%（軽減税率） |
| 司法書士報酬 | 5万〜10万円程度 |
(3) 税金（印紙税・不動産取得税・固定資産税精算金）
| 項目 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1万〜3万円 |
| 不動産取得税 | 取得後4ヶ月〜半年後に納付 | 固定資産税評価額の3%（軽減後） |
| 固定資産税精算金 | 売買日を基準に日割り精算 | 数万〜十数万円 |
不動産取得税は2027年3月31日まで税率3%に軽減されており、新築住宅は課税標準から1,200万円控除されます（国土交通省）。
(4) 住宅ローン関連費用（事務手数料・保証料・団信）
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 事務手数料 | 3万〜5万円、または借入額の2.2% |
| 保証料 | 借入額の0.5〜2%、または金利上乗せ |
| 団信（団体信用生命保険） | 金利に含まれることが多い |
諸費用の支払いタイミングと現金準備
諸費用は一度に支払うわけではなく、複数のタイミングで発生します。
(1) 契約時に支払う費用（手付金・印紙税）
- 手付金: 物件価格の5〜10%
- 印紙税: 1万〜3万円
(2) 決済時に支払う費用（登記費用・仲介手数料）
- 登記費用: 登録免許税+司法書士報酬
- 仲介手数料: 物件価格×3%+6万円+消費税
- 固定資産税精算金: 日割り計算
(3) 入居後に支払う費用（不動産取得税）
不動産取得税の納税通知書は、取得後4ヶ月〜半年（新築は1年以上かかる場合も）で届きます。支払い時期を想定した資金計画が重要です。
PR
建売住宅の諸費用を抑える方法
(1) 仲介手数料の交渉ポイント
仲介手数料は上限であり、必ずしも満額請求されるわけではありません。交渉の余地がある場合もありますが、サービス内容とのバランスを考慮しましょう。また、売主直販の物件なら仲介手数料がかかりません。
(2) 住宅ローン減税・贈与税非課税措置の活用
住宅ローン減税は、2025年現在、最長13年間、年末残高の0.7%を所得税から控除できます。詳細は国土交通省で確認できます。
贈与税非課税措置は、住宅取得資金の贈与について最大1,000万円（省エネ住宅）まで非課税となる制度です。
(3) 不動産取得税の軽減措置と申告期限
不動産取得税の軽減措置を受けるには申告が必要です。申告期限は原則取得後60日以内ですが、都道府県により異なる場合があります。期限を逃すと軽減措置が適用されないリスクがあるため注意してください。
建売住宅購入後にかかる維持費
(1) 固定資産税・都市計画税の目安
毎年1月1日時点の所有者に課される税金です。新築住宅は3〜5年間、固定資産税が1/2に減額される軽減措置があります。
(2) 修繕費・火災保険の考え方
将来の修繕に備えて、年間10万〜20万円程度の積立が目安です。火災保険は10年一括払いで15万〜30万円程度が一般的です。
(3) 年間維持費の総額シミュレーション
購入後も年間40万〜50万円程度の維持費（固定資産税・修繕費等）がかかります。購入前に長期的な資金計画を立てることが重要です。
まとめ：諸費用を含めた資金計画を立てよう
建売住宅の諸費用は、物件価格の6〜10%が目安です。4,000万円の物件なら240万〜400万円程度を現金で準備する必要があります。
仲介手数料、登記費用、税金、ローン関連費用が主な内訳で、支払いタイミングは契約時・決済時・入居後に分かれます。不動産取得税の軽減措置や住宅ローン減税を活用することで、費用を抑えることも可能です。
具体的な金額や税制については、不動産会社や金融機関、税理士などの専門家に相談することを推奨します。