住宅ローン金利が上がる影響と対策｜変動金利・固定金利の選び方

住宅ローン金利上昇の背景と最新動向

「住宅ローンの金利が上がるかもしれない」という不安を抱えている方は多いのではないでしょうか。2024年3月のマイナス金利解除以降、日本の金融環境は転換点を迎えています。

この記事では、住宅ローン金利上昇の背景、返済額への影響シミュレーション、変動金利・固定金利の違い、金利上昇時の対策（繰り上げ返済・金利交渉・借り換え）を解説します（2025年12月時点の情報）。

この記事のポイント

• 日銀は2024年3月にマイナス金利解除、以降段階的に利上げを実施
• 金利1%上昇で3,000万円35年ローンは月額約2万円、総額約840万円増加
• 変動金利には「5年ルール」「125%ルール」があるが、未払利息リスクに注意
• 借り換えの目安は「金利差1%以上、残高1,000万円以上、残期間10年以上」

(1) 日銀の利上げタイムライン（2024年3月〜2025年12月）

日本銀行は2024年以降、段階的に政策金利を引き上げています。

時期	政策金利	内容
2024年3月	マイナス金利解除	17年ぶりの利上げ
2024年7月	0.25%	追加利上げ
2025年1月	0.5%	さらなる利上げ
2025年12月	0.75%	段階的な引き上げ継続
2026年12月（予測）	約1.1%	今後も上昇の見通し

2025年12月の利上げは、一般的に2026年7月頃から返済額に反映されます（半年遅れが一般的）。

(2) 変動金利・固定金利の最新水準

変動金利と固定金利では、金利上昇のタイミングが異なります。

金利タイプ	基準	最新動向
変動金利	短期プライムレート	2024年10月から大手5行が0.15%引き上げ
固定金利	長期プライムレート	フラット35は1.970%（2025年12月）、18年半ぶり高水準

固定金利は2022年頃から上昇傾向にあり、変動金利は2024年10月から本格的な上昇局面に入っています。

金利上昇が返済額に与える影響シミュレーション

(1) 金利1%上昇時の返済額増加額

金利が1%上昇した場合、返済額にどのような影響があるかをシミュレーションします。

条件：借入額3,000万円、返済期間35年の場合

金利	月々返済額	総返済額	増加額（金利1%時と比較）
1.0%	約8.5万円	約3,557万円	-
2.0%	約10.5万円	約4,397万円	月+約2万円、総額+約840万円
3.0%	約12.3万円	約5,163万円	月+約3.8万円、総額+約1,606万円

金利1%の上昇は、35年間で約840万円の総返済額増加につながります。現在変動金利で借りている方は、この影響を把握しておく必要があります。

(2) 5年ルール・125%ルールの仕組みと注意点

変動金利には、返済額の急激な増加を防ぐ保護措置があります。

5年ルール: 金利が上昇しても、返済額は5年間変わりません。

125%ルール: 返済額が見直される際、前回の125%が上限となります。

注意点: これらのルールは返済額を抑える効果がありますが、金利上昇分が完全に反映されないため、未払利息が発生するリスクがあります。

未払利息とは: 金利上昇により、月々の返済額だけでは利息が払いきれず、元本返済が進まない状態です。最悪の場合、返済期間終了時に残債が残る可能性があります。

変動金利と固定金利の違いとリスク

(1) 短期プライムレートと長期プライムレート

変動金利と固定金利は、参照する基準金利が異なります。

金利タイプ	基準金利	特徴
変動金利	短期プライムレート	日銀の政策金利に連動
固定金利	長期プライムレート	10年国債利回りに連動

変動金利は日銀の金融政策の影響を直接受け、固定金利は長期金利の動向に左右されます。

(2) 変動金利のメリット・デメリット

メリット:

• 固定金利より金利が低い（低金利局面で有利）
• 金利低下時に返済額が減少

デメリット:

• 金利上昇時に返済額が増加
• 5年ルール・125%ルールで未払利息が発生するリスク
• 将来の返済額が読めない

(3) 固定金利のメリット・デメリット

メリット:

• 返済額が一定で家計管理しやすい
• 金利上昇の影響を受けない

デメリット:

• 変動金利より金利が高い
• 金利低下時に恩恵を受けられない
• 固定期間終了後の金利が不透明

金利上昇時の対策（繰り上げ返済・金利交渉・借り換え）

(1) 繰り上げ返済で元本を減らす

繰り上げ返済は、金利上昇の影響を軽減する有効な対策です。

繰り上げ返済の種類:

• 期間短縮型：返済期間を短くする（総返済額の削減効果大）
• 返済額軽減型：月々の返済額を減らす（家計の余裕確保）

効果: 元本を減らすことで、金利上昇時の利息増加額を抑制できます。手元資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を検討してください。

(2) 金融機関への金利交渉

現在借りている金融機関に、金利引き下げを交渉する方法もあります。

交渉のポイント:

• 他行の住宅ローン金利を調べて比較材料にする
• 他行の事前審査を通過していると交渉材料になる
• 長年の取引実績をアピール

注意点: 金利交渉は必ず成功するとは限りません。断られた場合は、借り換えを検討してください。

(3) 他行への借り換え

金利差が大きい場合、他行への借り換えでメリットが得られる可能性があります。

借り換えで得られるメリット:

• 月々の返済額削減
• 総返済額の削減
• 金利タイプの変更（変動→固定など）

借り換え時の諸費用:

• 事務手数料：数万円〜借入額の2.2%
• 保証料：0円〜借入額の2%
• 登記費用：10〜30万円程度
• 合計：50〜100万円程度

借り換えにはコストがかかるため、メリットと比較した判断が必要です。

借り換えの判断基準とタイミング

(1) 金利差1%・残高1,000万円・残期間10年の目安

借り換えでメリットが得られるかどうかの目安は以下の3条件です。

条件	目安
金利差	1%以上
残高	1,000万円以上
残期間	10年以上

この3条件をすべて満たす場合、諸費用を考慮しても借り換えメリットがある可能性が高いです。

(2) 借り換え時の諸費用と損益分岐点

借り換えを検討する際は、諸費用と返済額削減効果を比較してください。

損益分岐点の考え方:

借り換えメリット ＝ 返済額削減効果 − 借り換え諸費用

例えば、諸費用80万円、月々返済額削減1.5万円の場合：

• 損益分岐点：80万円 ÷ 1.5万円 ≒ 54ヶ月（約4年半）
• 4年半以上返済が続く場合、借り換えにメリットあり

借り換えのベストタイミング:

• 固定期間終了時
• 変動金利の見直しタイミング（半年ごと）
• 転職前（審査条件のため）
• 健康状態が良い時期（団体信用生命保険の加入条件）

まとめ：金利上昇局面での住宅ローン戦略

住宅ローン金利は、2024年のマイナス金利解除以降、上昇局面に入っています。変動金利で借りている方は、返済額増加に備えた対策を検討してください。

金利上昇への対策まとめ:

対策	内容	向いている人
繰り上げ返済	元本を減らして利息負担軽減	手元資金に余裕がある人
金利交渉	現在の金融機関に引き下げ交渉	長年の取引実績がある人
借り換え	他行の低金利ローンに切り替え	金利差1%以上の人
固定金利への変更	返済額を確定させる	返済計画を安定させたい人

今すぐ確認すべきこと:

• 現在の金利タイプと適用金利
• 5年ルール・125%ルールの適用有無
• 繰り上げ返済の条件と手数料
• 借り換え時の諸費用見積もり

金利動向は予測が難しいため、複数のシナリオを想定した資金計画を立てることを推奨します。個別の家計状況に応じた判断は、ファイナンシャルプランナーや金融機関への相談をご検討ください。