住宅ローン比較で失敗しないために知っておきたいこと
住宅ローンを選ぶ際、「どの銀行が一番お得なのか」「変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか」と迷う方は多いのではないでしょうか。
この記事では、主要銀行の住宅ローン比較表、金利タイプ別の特徴、選び方のポイントを解説します。住宅金融支援機構の公式情報を元に、2025年12月時点の最新データで比較しています。
自分に最適な住宅ローンを見つける判断基準が明確になります。
この記事のポイント
- 2025年12月の金利相場は変動0.6〜0.7%台、10年固定1.9〜2.3%台
- 金利だけでなく事務手数料・保証料・団信を含めた総コストで比較が重要
- ネット銀行は金利が低いが審査が厳しく、都市銀行は相談しやすい
- 団信は契約後に変更不可のため、がん保障・疾病保障の事前比較が必須
住宅ローンを比較する前に知っておきたい基礎知識
住宅ローンを選ぶ際に押さえておきたい基礎知識を解説します。
(1) 住宅ローン比較の3つの視点（金利・手数料・団信）
住宅ローンは以下の3つの視点で比較することが重要です。
| 視点 | 内容 | 重要度 |
|---|---|---|
| 金利 | 変動・固定の選択、適用金利の水準 | 高 |
| 手数料 | 事務手数料、保証料、繰上返済手数料 | 高 |
| 団信 | 死亡・疾病保障の内容、加入条件 | 中〜高 |
金利だけを見て選ぶと、諸費用が高額で総返済額が増える場合があります。
(2) 実質年率と表面金利の違い
表面金利（適用金利）と実質年率は異なります。
- 表面金利: 金融機関が提示する金利（年0.5%など）
- 実質年率: 金利に加え事務手数料・保証料・団信保険料を含めた実質的なコスト
実質年率で比較することで、総返済額の正確な把握が可能です。
(3) ネット銀行と都市銀行の特徴
金融機関のタイプにより特徴が異なります。
| 種別 | 金利 | 審査 | サポート |
|---|---|---|---|
| ネット銀行 | 低い | 厳しい | オンライン中心 |
| 都市銀行 | やや高い | 柔軟 | 対面相談可能 |
| 地方銀行 | 中程度 | 柔軟 | 地域密着 |
ネット銀行は金利が低い一方、審査が厳しい傾向があります。複数の金融機関に併願することを推奨します。
住宅ローン金利タイプ別比較【変動・固定】
金利タイプ別の特徴と2025年12月時点の相場を解説します。
(1) 変動金利の特徴と相場（0.6〜0.7%台）
変動金利は半年ごとに金利が見直されるタイプです。
2025年12月の相場: 0.6〜0.7%台
メリット:
- 固定金利より低金利
- 金利が下がれば返済額も減少
デメリット:
- 金利上昇時に返済額が増加
- 返済計画が立てにくい
日銀の金融政策により金利は変動するため、金利上昇リスクを理解した上で選択してください。
(2) 固定金利の特徴と相場（10年固定1.9〜2.3%台）
固定金利は一定期間または全期間の金利が固定されるタイプです。
2025年12月の相場: 10年固定1.9〜2.3%台
メリット:
- 返済額が確定し計画が立てやすい
- 金利上昇の影響を受けない
デメリット:
- 変動金利より金利が高い
- 金利が下がっても恩恵を受けにくい
返済額の安定を重視する方に適しています。
(3) フラット35のメリットと活用法
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。
特徴:
- 最長35年固定金利
- 団信加入が任意
- 70歳まで申込可能
健康状態により民間の団信に加入できない場合でも利用可能な点がメリットです。
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主要銀行の住宅ローン比較表
主要銀行の住宅ローンを比較します（2025年12月時点）。
(1) ネット銀行（auじぶん銀行・PayPay銀行・SBI新生銀行等）
| 銀行 | 変動金利 | 事務手数料 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| auじぶん銀行 | 0.6%台 | 融資額の2.2% | がん50%保障付き |
| PayPay銀行 | 0.5%台〜 | 融資額の2.2% | 優遇割で最低金利 |
| SBI新生銀行 | 0.6%台 | 定額型あり | 手数料の選択肢豊富 |
※金利は審査結果・適用条件により異なります。最新情報は各銀行公式サイトでご確認ください。
(2) メガバンク（三菱UFJ・三井住友・みずほ）
| 銀行 | 変動金利 | 事務手数料 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 三菱UFJ銀行 | 0.7%台 | 融資額の2.2% | 対面相談充実 |
| 三井住友銀行 | 0.7%台 | 融資額の2.2% | ネット申込も対応 |
| みずほ銀行 | 0.7%台 | 保証料型あり | 保証料型選択可能 |
※金利は審査結果・適用条件により異なります。
(3) 地方銀行・信用金庫の特徴
地方銀行・信用金庫は以下の特徴があります。
- 地域の不動産情報に詳しい
- 審査が柔軟な場合がある
- 対面でのサポートが充実
ネット銀行の審査に不安がある場合は、地方銀行との併願を検討してください。
住宅ローンの選び方【重要ポイント】
住宅ローン選びで重要なポイントを解説します。
(1) 事務手数料型と保証料型の違い
住宅ローンの諸費用は2つのタイプがあります。
| 種類 | 初期費用 | 金利 |
|---|---|---|
| 事務手数料型 | 融資額の2.2%（3,000万円なら66万円） | 低め |
| 保証料型 | 金利上乗せ（+0.2%程度）または前払い | やや高め |
初期費用を抑えたい場合は保証料型、総返済額を抑えたい場合は事務手数料型が有利な傾向があります。
(2) 団信（団体信用生命保険）の比較ポイント
団信は契約後に変更できないため、慎重な比較が必要です。
比較ポイント:
- 死亡・高度障害保障（基本）
- がん保障（50%保障、100%保障）
- 三大疾病・八大疾病保障
- 保障の上乗せ金利
健康状態により加入できない場合は、団信任意のフラット35を検討してください。
(3) 繰上返済の手数料と条件
繰上返済の条件は金融機関により大きく異なります。
| 種別 | 繰上返済手数料 | 最低金額 |
|---|---|---|
| ネット銀行 | 無料が多い | 1円から可能な場合も |
| 都市銀行 | 有料の場合あり | 一定額以上 |
将来の繰上返済を予定している場合は、手数料と条件を事前に確認してください。
住宅ローン申込の流れと審査基準
住宅ローン申込の流れと審査のポイントを解説します。
(1) 事前審査から本審査までの流れ
住宅ローンの申込は以下の流れで進みます。
- 事前審査（仮審査）: 1〜3日程度
- 本審査: 1〜2週間程度
- 契約: 金銭消費貸借契約の締結
- 融資実行: 物件引渡しと同時
ネット銀行は審査に時間がかかる場合があるため、余裕をもって申込むことを推奨します。
(2) 審査で見られるポイント（年収・勤続年数・信用情報）
審査では以下のポイントが確認されます。
| 項目 | 一般的な基準 |
|---|---|
| 年収 | 返済負担率25〜35%以内 |
| 勤続年数 | 1年以上（3年以上が望ましい） |
| 信用情報 | 延滞・債務整理がないこと |
| 健康状態 | 団信に加入できること |
審査基準は金融機関により異なるため、詳細は各金融機関にご確認ください。
(3) 複数銀行への併願のすすめ
住宅ローンは複数の金融機関に併願することを推奨します。
併願のメリット:
- 審査落ちのリスクを分散できる
- 金利・条件を比較できる
- 交渉材料になる場合がある
ネット銀行と都市銀行・地方銀行を組み合わせて併願するのが効果的です。
まとめ：自分に最適な住宅ローンを選ぶために
住宅ローン選びでは、金利だけでなく事務手数料・保証料・団信を含めた総コストで比較することが重要です。2025年12月時点で、変動金利は0.6〜0.7%台、10年固定は1.9〜2.3%台が相場です。
ネット銀行は金利が低い一方、審査が厳しい傾向があります。都市銀行・地方銀行との併願を検討し、複数の金融機関から条件を比較してください。
団信は契約後に変更できないため、がん保障・疾病保障の内容を事前に慎重に確認することが大切です。