住宅ローン4000万円はきつい？年収別の返済シミュレーションと判断基準

住宅ローン4000万円はきつい？検討前に知るべき基本

「住宅ローン4000万円を組むと生活がきついのではないか」と不安を感じている方は少なくありません。年収に対する適正額、月々の返済額、将来のリスクを正しく理解した上で判断することが重要です。

この記事では、住宅ローン4000万円の返済シミュレーション、年収別の適正判断、リスク回避策について、金融機関の統計と専門家の見解を元に解説します。これから住宅購入を検討する方が、無理のない資金計画を立てられるようになります。

この記事のポイント

• 住宅ローン4000万円には最低年収500万円、理想は666万円以上が必要
• 返済負担率を20～25%に抑えることで、無理のない返済が可能
• 月々の返済額は金利0.5%・35年返済で約10.4万円、金利1.0%で約11.3万円
• 変動金利の上昇、収入減少、共働き世帯の片方退職がリスク要因
• 頭金を用意し、専門家（FP）に相談することで後悔を防げる

(1) なぜ4000万円が判断の分かれ目なのか

住宅ローン4000万円は、多くの世帯にとって「借りられるか」と「無理なく返せるか」の判断が分かれる金額です。金融機関の審査では年収500万円以上で通ることが多いですが、実際の生活を考えると余裕が少ないケースがあります。

(2) 本記事で分かること

本記事では、以下の内容を解説します。

• 4000万円の住宅ローンに必要な年収の目安
• 年収別の返済シミュレーション（年収500万円～1500万円）
• きついと感じる理由とリスク要因
• 無理なく返せる条件と対策

住宅ローン4000万円の基礎知識

(1) 必要な年収の目安（最低500万円、理想666万円以上）

住宅ローン4000万円を組むには、一般的に以下の年収が必要です。

年収	審査通過の可能性	返済負担率	生活の余裕
500万円	可能（ギリギリ）	約30%	厳しい
600万円	可能	約25%	やや余裕あり
700万円以上	余裕あり	約20%	余裕あり

金融機関の審査基準は年収の30～35%ですが、実際に無理なく返せる返済負担率は20～25%とされています。

(2) 月々の返済額シミュレーション（金利別）

住宅ローン4000万円の月々の返済額は、金利と返済期間により異なります。

35年返済の場合：

金利	月々の返済額	年間返済額
0.5%	約10.4万円	約125万円
0.8%	約11.0万円	約132万円
1.0%	約11.3万円	約136万円
1.5%	約12.3万円	約148万円

30年返済の場合：

金利	月々の返済額	年間返済額
0.5%	約11.5万円	約138万円
1.0%	約12.9万円	約155万円

金利が1%上がると、月々の返済額は約1万円増加します。

(3) 総返済額と利息負担

住宅ローン4000万円の総返済額は、以下の通りです。

金利	返済期間	総返済額	利息負担
0.5%	35年	約4,382万円	約382万円
1.0%	35年	約4,743万円	約743万円
1.5%	35年	約5,152万円	約1,152万円

金利が低いほど、総返済額と利息負担を抑えられます。

(4) 返済負担率の考え方（20～25%が理想）

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。

返済負担率の目安：

• 20%以内：余裕あり（推奨）
• 25%以内：無理のない範囲
• 30%超：生活が苦しくなる可能性あり

例えば、年収600万円の場合、年間返済額120万円（月々10万円）なら返済負担率は20%です。

年収別の返済シミュレーション

(1) 年収500万円の場合（返済負担率30%超でリスク高）

年収500万円・4000万円借入の場合：

• 月々の返済額：約10.4万円（金利0.5%・35年）
• 年間返済額：約125万円
• 返済負担率：約25%（額面年収ベース）
• 手取り年収ベース：約31%（手取り約400万円）

年収500万円で4000万円を借りると、返済負担率が高く、生活費・教育費・将来の支出を考えると余裕が少ないです。慎重に検討してください。

(2) 年収600万円の場合（返済負担率25%前後）

年収600万円・4000万円借入の場合：

• 月々の返済額：約10.4万円（金利0.5%・35年）
• 年間返済額：約125万円
• 返済負担率：約21%（額面年収ベース）
• 手取り年収ベース：約26%（手取り約480万円）

年収600万円なら、返済負担率が25%前後となり、やや余裕があります。ただし、家族構成や生活費により異なります。

(3) 年収700万円の場合（返済負担率20%前後）

年収700万円・4000万円借入の場合：

• 月々の返済額：約10.4万円（金利0.5%・35年）
• 年間返済額：約125万円
• 返済負担率：約18%（額面年収ベース）
• 手取り年収ベース：約22%（手取り約560万円）

年収700万円なら、返済負担率が20%以内となり、無理のない返済が可能です。

(4) 年収800万円以上の場合（余裕あり）

年収800万円・4000万円借入の場合：

• 月々の返済額：約10.4万円（金利0.5%・35年）
• 年間返済額：約125万円
• 返済負担率：約16%（額面年収ベース）
• 手取り年収ベース：約20%（手取り約640万円）

年収800万円以上なら、返済負担率が低く、余裕を持って返済できます。

(5) 世帯年収別の判断基準（共働き世帯の注意点）

共働き世帯の場合、世帯年収で判断することが多いですが、以下の点に注意してください。

• 片方が退職した場合：育児・介護等で片方が退職すると、世帯年収が大幅に減少
• ペアローン・連帯債務：2人で借りる場合、片方の返済が困難になるリスク

世帯年収600万円（夫400万円・妻200万円）の場合、妻が退職すると年収400万円となり、返済が困難になる可能性があります。

住宅ローン4000万円がきついと感じる理由とリスク

(1) 返済負担率が高く生活費を圧迫

返済負担率が30%を超えると、生活費・教育費・貯蓄に回せる金額が少なくなります。急な支出（医療費・家電買い替え等）に対応できない可能性があります。

(2) 変動金利の上昇リスク（2024年の金利引き上げ動向）

変動金利で借りた場合、将来の金利上昇で返済額が増加するリスクがあります。2024年は大手銀行が約17年ぶりに変動金利を引き上げました。

金利が0.5%から1.5%に上昇した場合、月々の返済額は約10.4万円から約12.3万円に増加します（約1.9万円増）。

(3) 収入減少のリスク（病気・失業・離婚・介護）

病気・失業・離婚・介護などで収入が減少すると、返済が困難になります。住宅ローン返済失敗の主な原因は、収入減少です。

(4) 共働き世帯の片方退職リスク

共働き世帯が世帯年収で住宅ローンを組んだ場合、片方が退職すると返済が困難になるリスクがあります。育児・介護等で退職する可能性を考慮してください。

(5) 住宅ローン滞納の実例と競売リスク

住宅ローンを滞納すると、以下の流れで競売・差し押さえに至る可能性があります。

1. 滞納開始
2. 金融機関からの督促
3. 3～6か月滞納で期限の利益喪失（一括返済請求）
4. 競売手続き開始
5. 自宅を失う

2024年12月時点で、住宅ローン滞納が増加傾向にあります。早期に金融機関に相談することが重要です。

無理なく返せる条件と対策

(1) 頭金を用意して借入額を減らす

頭金を用意することで、借入額を減らし、月々の返済負担を軽減できます。

例：

• 物件価格5000万円・頭金1000万円の場合、借入額4000万円
• 物件価格4500万円・頭金500万円の場合、借入額4000万円

頭金は物件価格の10～20%が目安です。ただし、手元に生活予備費（6か月分）を残すことも重要です。

(2) 返済期間の調整（35年 vs 30年）

返済期間を30年にすると、月々の返済額は増えますが、総返済額と利息負担を抑えられます。

返済期間	月々の返済額（金利0.5%）	総返済額	利息負担
35年	約10.4万円	約4,382万円	約382万円
30年	約11.5万円	約4,139万円	約139万円

月々の返済額に余裕がある場合は、30年返済を検討してください。

(3) 固定金利と変動金利の選び方

変動金利：

• メリット：金利が低い
• デメリット：将来の金利上昇リスクがある

固定金利：

• メリット：返済額が一定で安定
• デメリット：変動金利より高い

将来の金利上昇リスクを避けたい場合は固定金利、低金利の恩恵を受けたい場合は変動金利を検討してください。

(4) ペアローン・連帯債務の活用

共働き世帯の場合、ペアローン・連帯債務を活用することで、2人とも住宅ローン控除を受けられます。

ペアローン：

• 夫婦それぞれが住宅ローンを組む
• 2人とも住宅ローン控除を受けられる
• 片方が返済困難になった場合のリスクあり

連帯債務：

• 1つの住宅ローンを2人で返済
• 主債務者と連帯債務者がいる

メリット・デメリットを理解した上で、選択してください。

(5) 返済計画の見直しと専門家への相談

住宅ローンを組む前に、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談することをおすすめします。家族構成、生活費、将来の支出計画を考慮した上で、無理のない返済計画を立てられます。

また、複数の金融機関で条件を比較し、自分に合った住宅ローンを選びましょう。

まとめ：4000万円の住宅ローンで後悔しないために

(1) 年収別の判断基準まとめ

住宅ローン4000万円を組むには、最低年収500万円、理想は666万円以上が必要です。返済負担率を20～25%に抑えることで、無理のない返済が可能です。

年収別の判断基準は以下の通りです。

年収	返済負担率	判断
500万円	約30%	慎重に検討
600万円	約25%	やや余裕あり
700万円以上	約20%以下	余裕あり

変動金利の上昇、収入減少、共働き世帯の片方退職がリスク要因です。頭金を用意し、専門家（FP）に相談することで、後悔を防げます。

(2) 次のアクション（FP相談、金融機関比較）

住宅ローンを組む前に、以下のアクションを取りましょう。

1. ファイナンシャルプランナー（FP）に相談し、家計状況を確認
2. 複数の金融機関で条件を比較（金利・手数料・審査基準）
3. 返済シミュレーションを行い、無理のない返済額を確認
4. 頭金を用意し、借入額を減らす
5. 固定金利・変動金利のメリット・デメリットを理解

無理のない資金計画を立て、後悔のない住宅購入を実現しましょう。