なぜ土地売却の手順が重要なのか
土地を売却する際、「何から始めればよいか分からない」「手続きが複雑そう」と不安を抱える方は少なくありません。特に相続や住み替えで使っていない土地を売る場合、適切な手順を知らないと適正価格で売れなかったり、想定外の費用がかかったりする可能性があります。
この記事では、土地売却の流れ、具体的な手順、高く売るためのコツを、国土交通省や国税庁の公式情報を元に解説します。
初めて土地を売却する方でも、必要な準備から税金の手続きまで、全体像を正確に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 土地売却は仲介・買取・直接取引の3つの方法があり、それぞれメリット・デメリットが異なる
- 複数の不動産会社（3〜5社）に査定を依頼し、比較することが高く売るための基本
- 売却期間は平均約3か月（86.9日）のため、余裕を持ったスケジュールが重要
- 譲渡所得税は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%と税率が異なる
- 境界線を明確にしてから売却することで、トラブルを防ぎ適正な査定額を得られる
土地売却の基礎知識
(1) 土地売却の3つの方法：仲介・買取・直接取引
土地を売却する方法は大きく分けて3種類あります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
| 方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 仲介 | 不動産会社に依頼し、買主を探してもらう | 市場価格に近い金額で売却できる | 売却まで平均約3か月かかる |
| 買取 | 不動産会社が直接買い取る | 最短1週間〜1か月で売却可能 | 市場価格の7〜8割程度になる |
| 直接取引 | 知人等に直接売却 | 仲介手数料が不要 | トラブルリスクが高い |
一般的には、時間に余裕がある場合は仲介、急いで現金化したい場合は買取が選ばれます。
(2) 媒介契約の種類と選び方（専属専任・専任・一般）
不動産会社に仲介を依頼する場合、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
| 契約種類 | 複数社への依頼 | 自己発見取引 | 不動産会社の報告義務 |
|---|---|---|---|
| 専属専任 | 不可（1社のみ） | 不可 | 1週間に1回以上 |
| 専任 | 不可（1社のみ） | 可能 | 2週間に1回以上 |
| 一般 | 可能（複数社） | 可能 | なし |
選び方のポイント：
- 専属専任・専任: 不動産会社が積極的に販売活動をする傾向がある（1社に絞られるため）
- 一般: 複数社に依頼できるが、各社の積極性は下がる可能性がある
初めて売却する方は、専任媒介契約で1社に絞り、定期的な報告を受けながら進めるのが安心です。
(3) 土地売却にかかる期間の目安
土地売却の平均販売期間は約3か月（86.9日）です。ただし、立地条件や価格設定によって大きく異なります。
期間の内訳（目安）：
- 事前準備・相場調査：1〜2週間
- 査定依頼・業者選定：2〜3週間
- 売却活動・買主探し：1〜3か月
- 契約・決済：1か月
急いで売りたい場合は買取を選択できますが、価格は市場価格の7〜8割程度になる点に注意が必要です。
土地売却の流れと具体的な手順
(1) ステップ1：事前準備と相場調査
まず、以下の準備を行います。
必要書類の確認：
- 登記済権利証または登記識別情報
- 固定資産税納税通知書
- 土地の測量図・境界確認書（ある場合）
- 身分証明書、印鑑証明書
相場調査：
自分で相場を調べておくことで、不動産会社の査定額の妥当性を判断できます。
- 国土交通省 不動産情報ライブラリで公示地価や取引価格データを確認
- 公示地価の1.1〜1.2倍程度が実勢価格の目安
(2) ステップ2：複数社への査定依頼（3〜5社）
土地を高く売るには、複数の不動産会社（3〜5社）に査定を依頼し、査定額と対応を比較することが最も効果的です。
査定依頼時のポイント：
- 大手不動産会社と地域密着型の両方に依頼
- 査定額だけでなく、根拠や販売戦略も確認
- 対応の丁寧さ・レスポンスの早さもチェック
査定額は業者によって異なるため、1社だけの依頼では適正価格がわかりにくい点に注意が必要です。
(3) ステップ3：不動産会社の選定と媒介契約
査定結果を比較し、以下の基準で不動産会社を選びます。
選定基準：
- 査定額の妥当性（高すぎる査定は要注意）
- 販売戦略の具体性
- 担当者の知識と対応
- 過去の実績
その後、媒介契約を結びます。契約内容（販売価格、契約期間、報告頻度等）は必ず確認しましょう。
(4) ステップ4：売却活動と価格交渉
不動産会社が以下の販売活動を行います。
- インターネット広告（不動産ポータルサイト等）
- チラシ配布
- 現地案内
買主候補が現れたら、価格交渉を行います。値下げ交渉があることも多いため、事前に最低価格を決めておくと安心です。
(5) ステップ5：売買契約と決済・引き渡し
条件がまとまったら、売買契約を結びます。
契約時の流れ：
- 重要事項説明（宅地建物取引士が実施）
- 売買契約書の締結
- 手付金の受領（売買価格の5〜10%程度）
- 決済・引き渡し（残金受領、登記移転、土地の引き渡し）
決済時には、仲介手数料（売買価格×3%+6万円+消費税が上限）や登記費用等の諸費用を支払います。
広告
土地を高く売るためのコツ
(1) 売却前に境界線を明確にする
土地の境界線が不明確なまま売却すると、後でトラブルになる可能性があります。売却前に境界確定測量を行うことで、適正な査定額を得られ、買主も安心して購入できます。
境界確定のメリット：
- 正確な面積が分かり、適正価格で売却できる
- 隣地とのトラブルを防げる
- 買主が安心して購入できるため、売却がスムーズに進む
測量費用は30〜80万円程度かかりますが、売却価格への影響を考えると実施する価値があります。
(2) 相場を自分で調べて査定額の妥当性を判断
不動産会社の査定額が適正かどうかを判断するため、事前に自分で相場を調べておきましょう。
相場の調べ方：
- 国土交通省 不動産情報ライブラリの公示地価
- 同ライブラリの過去の取引価格データ
- 複数の不動産会社の査定額
これらを組み合わせることで、より正確な相場感を掴めます。
(3) 売却期間に余裕を持つ（平均約3か月）
土地の販売期間は平均約3か月（86.9日）のため、焦らず余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。
売り急ぐと買主に足元を見られ、相場より安く買い叩かれる可能性があります。時間に余裕があれば、適正価格で購入してくれる買主を待つことができます。
土地売却にかかる費用と税金
(1) 売却時にかかる諸費用（仲介手数料・測量費用等）
土地売却時には、以下の諸費用がかかります。
| 費用項目 | 金額の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格×3%+6万円+消費税 | 成功報酬（契約成立時のみ） |
| 測量費用 | 30〜80万円 | 境界確定測量を行う場合 |
| 登記費用（抵当権抹消等） | 1〜3万円 | 司法書士報酬含む |
| 印紙税 | 1〜6万円 | 売買価格により異なる |
例えば、3,000万円の土地を売却する場合、仲介手数料は約105万円（税込）になります。
(2) 譲渡所得税の計算方法と特別控除
土地売却時の利益（譲渡所得）には税金がかかります。国税庁の公式情報に基づく計算方法は以下の通りです。
譲渡所得の計算式：
譲渡所得 = 売却価格 − （取得費 + 譲渡費用）
税率：
| 所有期間 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 5年超（長期） | 20.315%（所得税15.315% + 住民税5%） | 相続で取得した場合は被相続人の所有期間を引き継ぐ |
| 5年以下（短期） | 39.63%（所得税30.63% + 住民税9%） | 取得日から売却日まで |
特別控除：
- 居住用財産の3,000万円特別控除（自宅の土地の場合）
- 相続空き家の3,000万円特別控除（一定要件を満たす場合）
これらの特例は要件が複雑なため、適用可能かどうかは税理士等の専門家への相談を推奨します。
(3) 確定申告の手続きと時期
土地を売却した場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行う必要があります。
確定申告に必要な書類：
- 売買契約書のコピー
- 譲渡費用の領収書
- 取得費が分かる書類（購入時の契約書等）
- 登記事項証明書
特別控除を適用する場合は、追加の書類が必要になることもあります。詳細は国税庁の公式サイトで確認するか、税理士にご相談ください。
まとめ：土地売却を成功させるために
土地売却は、事前準備から確定申告まで複数のステップがあります。成功のポイントは、複数の不動産会社に査定を依頼して比較すること、境界線を明確にしてから売却すること、売却期間に余裕を持つことです。
税金の負担は数百万円単位になることもあるため、特別控除や特例を事前に確認しておくことが重要です。
信頼できる不動産会社や税理士に相談しながら、適正価格での売却を目指しましょう。