土地を売る際の注意点完全ガイド：失敗しないための重要ポイント

土地を売る前に知っておくべき基本的な注意点

「土地を売りたいけど、何に注意すればいいのか分からない」と悩んでいる方は少なくありません。土地売却は人生で何度も経験することではないため、事前に注意点を把握しておくことが重要です。

この記事では、土地売却の準備段階から契約・引渡しまで、各ステップでの注意点を解説します。国土交通省や国税庁の公式情報を元に、失敗しないためのポイントをお伝えします。

この記事のポイント

• 境界確定測量を事前に実施し、隣地とのトラブルを防ぐ（費用35〜45万円）
• 相続登記は2024年4月1日から義務化、3年以内に登記しないと10万円以下の過料
• 譲渡所得税は所有期間5年以下39.63%、5年超20.315%
• 契約不適合責任により、売主が気づかなかった欠陥でも責任を問われる可能性

(1) 土地売却の全体的な流れ

土地売却は以下のステップで進みます。

1. 相場調査・情報収集
2. 不動産会社への査定依頼
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動・内覧対応
5. 売買契約の締結
6. 決済・引渡し・所有権移転登記
7. 確定申告（譲渡所得がある場合）

(2) 売却にかかる期間の目安（平均86.9日）

土地売却の平均期間は約86.9日（約3ヶ月）とされています。ただし、物件の条件や市場状況により大きく異なります。急ぎの売却が必要な場合は、買取業者への相談も選択肢の一つです。

(3) 相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。相続した土地を売却する場合は、まず名義変更（相続登記）を完了させてください。

土地売却の準備段階での注意点

売却活動を始める前に、以下の準備を整えましょう。

(1) 境界確定測量の重要性と費用（35〜45万円）

境界確定測量とは、隣地との境界を明確にし、境界標を設置する測量です。

項目	費用目安
境界確定測量	35〜45万円
私道面積含む場合	60〜80万円

境界が未確定のまま売却すると、隣地所有者とのトラブルで損害賠償請求されるリスクがあります。事前に実施しておくことで、買主の信頼を得られ、売却がスムーズに進みます。

(2) 地下埋設物の確認と対策

地下埋設物（井戸、浄化槽、古い基礎など）があると、後からトラブルになる可能性があります。事前に確認し、問題があれば対処方法を検討しておきましょう。

(3) 抵当権の抹消と名義確認

住宅ローンが残っている土地は、売却前に完済し抵当権を抹消する必要があります。登記簿謄本で現在の名義と抵当権の有無を確認してください。

査定・価格設定に関する注意点

適正価格で売却するためのポイントを解説します。

(1) 複数社（3〜5社）への査定依頼

1社だけの査定では相場が分かりません。3〜5社の不動産会社に査定を依頼し、査定額と根拠を比較しましょう。

(2) 相場の調べ方と適正価格の設定

指標	調べ方
実勢価格	国土交通省の不動産取引価格情報検索
公示地価	国土交通省の地価公示
路線価	国税庁の路線価図

相場を把握せずに売却すると、本来より安く売ってしまう失敗が発生します。

(3) 不動産会社・媒介契約の選び方

媒介契約には3種類あります。

種類	特徴
専属専任媒介	1社のみに依頼、自己発見取引も不可
専任媒介	1社のみに依頼、自己発見取引は可能
一般媒介	複数社に依頼可能

土地売却の実績が豊富で、そのエリアの最近の成約事例を持つ不動産会社を選ぶと、見込み客を抱えている可能性が高くなります。

契約時の注意点とよくあるトラブル

(1) 契約不適合責任とは（2020年民法改正）

2020年の民法改正で導入された契約不適合責任により、売主が気づかなかった欠陥でも責任を問われる可能性があります。土壌汚染、地下埋設物、シロアリ被害なども対象になりえます。

事前に調査を行い、契約書に明記しておくことが重要です。

(2) 買主への説明義務と重要事項

買主への説明不足は、契約解除や損害賠償請求の原因となります。以下の点は必ず説明しましょう。

• 境界の状況
• 用途地域・建築制限
• インフラの状況（上下水道、ガス等）
• 地盤の状況
• 過去の災害履歴

(3) よくある失敗事例と回避策

失敗事例	回避策
境界トラブル	事前に境界確定測量を実施
地下埋設物の発覚	事前調査と契約書への明記
相場より安く売却	複数社の査定比較
不動産会社選びの失敗	実績・対応を複数社で比較

税金・費用に関する注意点

(1) 譲渡所得税の計算方法と税率

土地売却で利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。

所有期間	税率（所得税+住民税）
5年以下（短期）	39.63%
5年超（長期）	20.315%

（出典: 国税庁）

所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。

(2) 仲介手数料・測量費用の目安

項目	目安
仲介手数料	売却価格×3%+6万円+消費税
境界確定測量	35〜45万円
登記費用	数万円

総費用は売却価格の4〜6%程度が目安です。

(3) 特別控除・軽減措置の活用

居住用財産の3,000万円特別控除など、軽減措置が適用される場合があります。詳細は税理士への相談を推奨します。

まとめ：土地売却で失敗しないためのチェックリスト

土地売却で失敗しないためのチェックリストをまとめます。

• 相続登記を完了させたか（2024年4月1日から義務化）
• 境界確定測量を実施したか
• 地下埋設物・土壌汚染を確認したか
• 抵当権を抹消したか
• 複数社（3〜5社）に査定依頼したか
• 契約不適合責任について理解したか
• 譲渡所得税の計算をしたか

具体的な手続きや税金の計算は、宅地建物取引士、土地家屋調査士、税理士などの専門家に相談することを推奨します。