土地販売の流れ・方法・業者選びのポイントを徹底解説

土地販売を検討している方へ

土地を売却したいと考えている方の中には、「どうやって売ればいいのか」「いくらで売れるのか」「どんな費用がかかるのか」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、土地販売の基礎知識、売却の流れ、不動産会社の選び方、費用と税金について解説します。成功する土地販売のコツを押さえて、満足のいく売却を目指しましょう。

この記事のポイント

• 土地販売の方法は「仲介売却」と「買取」の2種類
• 売却の流れは7ステップ、期間は3〜6ヶ月が目安
• 売却費用は価格の5〜7%程度（仲介手数料・測量費・登記費用等）
• 境界確定は法的義務ではないが、トラブル防止のため強く推奨

土地販売の基礎知識と販売方法

土地販売の基本的な知識と販売方法を解説します。

(1) 仲介売却と買取の違い

土地の販売方法には「仲介売却」と「買取」の2種類があります。

方法	特徴	価格	期間
仲介売却	不動産会社が買主を探す	市場価格で売れる	3〜6ヶ月
買取	不動産会社が直接買い取る	市場価格の60〜80%程度	1〜2週間

高く売りたいなら仲介売却、早く売りたいなら買取がおすすめです。

(2) 相場の調べ方（路線価・公示地価）

土地の相場を調べる方法は以下の通りです。

• 路線価: 国税庁が公表、相続税・贈与税の基準（実勢価格の約80%）
• 公示地価: 国土交通省が公表、1月1日時点の標準価格
• 基準地価: 都道府県が公表、7月1日時点の標準価格
• 不動産ポータルサイト: 周辺の売出価格を参考にする

複数の情報源を参考に、相場感をつかみましょう。

(3) 境界確定の重要性

境界確定とは、隣地との境界を明確にする作業です。

• 法的義務: なし（ただし強く推奨）
• 理由: 境界が不明確な土地は隣地トラブルに発展しやすく、買い手がつきにくい
• 費用: 土地の状況により数十万〜数百万円

売却前に境界確定を行うことで、スムーズな取引が可能になります。

土地販売の流れ（7ステップ）

土地販売は一般的に7つのステップで進みます。全体の期間は3〜6ヶ月程度が目安です。

(1) 市場価格調査と査定依頼

ステップ1: 市場価格調査

• 路線価・公示地価・周辺相場を調べる
• 大まかな売却価格の目安をつける

ステップ2: 査定依頼

• 複数の不動産会社に査定を依頼
• 査定価格と対応を比較

(2) 不動産会社選定と媒介契約

ステップ3: 不動産会社選定

• 査定結果と対応力で選ぶ
• 1社に絞らず、複数社を比較

ステップ4: 媒介契約

• 専属専任・専任・一般の3種類から選択
• 契約期間は通常3ヶ月

(3) 売却活動・売買契約・決済・引き渡し

ステップ5: 売却活動

• 不動産会社が広告・案内を実施
• 購入希望者と条件交渉

ステップ6: 売買契約

• 契約書に署名・押印
• 手付金を受領

ステップ7: 決済・引き渡し

• 残代金を受領
• 所有権移転登記
• 物件を引き渡し

不動産会社選びのポイント

土地販売の成功は、不動産会社選びにかかっています。

(1) 複数社への査定依頼と比較

1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

• 査定価格の比較
• 対応の速さ・丁寧さ
• 売却実績・得意エリア

最も高い査定価格が良いとは限りません。根拠のある価格を提示しているかを確認しましょう。

(2) 媒介契約の種類（専属専任・専任・一般）

媒介契約には3種類あります。

種類	特徴	他社への依頼	自己発見取引
専属専任媒介	1社のみに依頼	不可	不可
専任媒介	1社のみに依頼	不可	可
一般媒介	複数社に依頼可	可	可

積極的な売却活動を期待するなら専任以上、複数社に競わせたいなら一般がおすすめです。

(3) 担当者の対応力と売却戦略

以下の点を確認しましょう。

• 地域の相場に詳しいか
• 具体的な売却戦略を提案してくれるか
• レスポンスが早く、丁寧に対応してくれるか

担当者との相性も重要です。信頼できる担当者を選びましょう。

土地販売の費用と税金

土地販売にかかる費用と税金を解説します。

(1) 仲介手数料・測量費・登記費用

土地販売にかかる主な費用は以下の通りです。

費用項目	目安
仲介手数料	価格の3%+6万円+消費税
測量費	数十万〜数百万円
登記費用	1〜5万円程度
印紙税	契約金額により1〜6万円

売却価格の5〜7%程度を費用として見込んでおきましょう。

(2) 譲渡所得税の計算方法と税率

土地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課されます。

計算方法: 譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

税率:

所有期間	税率（所得税+住民税）
5年以下（短期）	約39%
5年超（長期）	約20%

所有期間は売却した年の1月1日時点で判断します。

(3) 3,000万円特別控除など節税対策

居住用財産を売却した場合、以下の特例が適用できる場合があります。

• 3,000万円特別控除: 居住用財産の売却で最大3,000万円を控除
• 軽減税率の特例: 所有期間10年超の場合、税率が軽減

土地のみの売却でも、条件を満たせば適用できる場合があります。詳細は税理士に確認することをお勧めします。

まとめ：成功する土地販売のコツ

土地販売は、仲介売却なら3〜6ヶ月、買取なら1〜2週間が目安です。高く売りたいなら仲介売却、早く売りたいなら買取を選びましょう。

成功のコツ:

1. 複数社に査定依頼: 1社で決めず、比較検討する
2. 境界確定を事前に: トラブル防止と売りやすさアップ
3. 信頼できる担当者: 対応力と売却戦略で選ぶ
4. 費用・税金を把握: 売却価格の5〜7%+譲渡所得税を想定

売却費用は価格の5〜7%程度が目安です。譲渡所得税は所有期間5年超なら約20%、5年以下なら約39%が課されます。

具体的な売却戦略や税金対策については、不動産会社や税理士に相談しながら進めることをお勧めします。