土地を売るには？流れ・必要書類・税金・注意点を解説

土地を売却する理由と全体の流れ

土地の売却を検討している方の中には、「何から始めればいいのか」「どのくらい税金がかかるのか」「不動産会社はどう選べばいいのか」と不安を感じる方も少なくありません。

この記事では、土地売却の全体の流れ、必要書類、税金（譲渡所得税）、不動産会社の選び方を、国税庁やHOME4Uなどの公式情報を元に解説します。

初めて土地を売却する方、相続した土地の処分を検討している方に、失敗しないための実践的な知識を提供します。

この記事のポイント

土地売却は6つのステップ（事前準備→査定→媒介契約→販売活動→売買契約→引渡し）で進み、期間は3〜6ヶ月が目安
境界が未確定の場合は売却前に確定測量を実施すると、トラブル防止とスムーズな取引が可能
土地の所有期間が5年超なら税率20.315%、5年以下なら39.63%となり、大きな差が生じる
2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料
複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく実績・エリア精通度・担当者の対応で総合的に判断する

(1) 土地売却の6つのステップ（事前準備→査定→媒介契約→販売活動→売買契約→引渡し）

ホームズによると、土地売却は以下の6つのステップで進みます。

ステップ	内容	期間目安
1. 事前準備	必要書類の収集、境界確定測量	1〜2ヶ月
2. 査定依頼	複数の不動産会社に査定依頼	1週間
3. 媒介契約	不動産会社と媒介契約締結	1週間
4. 販売活動	広告掲載、内見対応	1〜3ヶ月
5. 売買契約	買主と売買契約締結	1週間
6. 引渡し	決済、所有権移転登記	1ヶ月

各ステップで必要な準備を怠ると、トラブルに発展する可能性があるため、順を追って進めることが重要です。

(2) 売却にかかる期間（3〜6ヶ月が目安）

仲介売却の場合、査定依頼から引渡しまで3〜6ヶ月程度が目安です。境界確定測量が必要な場合は1ヶ月〜半年追加でかかります。

買取（不動産会社が直接購入）なら1〜2週間で完了しますが、売却価格は仲介より2〜3割安くなります。

必要書類と事前準備

(1) 権利証（登記識別情報通知書）の確認

HOME4Uによると、権利証（登記識別情報通知書）は再発行不可のため、紛失した場合は司法書士による本人確認情報作成が必要です（別途費用）。

権利証の役割:

売主本人しか保有していない重要書類
所有権移転に必須
紛失した場合の対処: 司法書士による本人確認情報作成（費用5〜10万円）

権利証は売却前に必ず確認してください。

(2) 固定資産税納税通知書・評価証明書

固定資産税精算金の計算や所有権移転登記の登録免許税計算には、固定資産税納税通知書・評価証明書が必要です。

入手方法:

固定資産税納税通知書: 毎年4〜6月に市区町村から郵送
評価証明書: 市区町村の窓口で取得（300〜400円）

(3) 境界確定測量の重要性（費用30〜80万円、期間1ヶ月〜半年）

HOME4Uによると、確定測量の費用は100㎡以下の土地で30〜50万円程度、官民査定が必要な場合は60〜80万円程度です。

境界確定測量のメリット:

トラブル防止: 引渡し後の隣地トラブルを防げる
スムーズな取引: 買い手がつきやすい
正確な面積: 売却価格を正確に算出できる

確定測量には1ヶ月〜半年ほどかかるため、土地売却を検討する場合は早めに依頼してください。

(4) 紛失した場合の対処法（司法書士による本人確認情報）

権利証を紛失した場合、司法書士による本人確認情報作成で対応できますが、別途費用（5〜10万円）と時間が必要です。

価格査定と不動産会社選び

(1) 複数社への査定依頼（一括査定サイトのメリット・デメリット）

複数の不動産会社に査定を依頼することで、適正な売却価格を把握できます。

一括査定サイトのメリット:

手軽に複数社の査定を比較できる
無料で利用可能

一括査定サイトのデメリット:

営業電話が多数かかってくる場合がある
査定価格が高いだけで実際に売れるとは限らない

一括査定サイトは便利ですが、査定額だけでなく実績・エリア精通度・担当者の対応を総合的に判断してください。

(2) 不動産会社選びのポイント（実績・エリア精通度・担当者の対応）

不動産売却マスターによると、不動産会社選びでは以下のポイントを確認してください。

ポイント	確認内容
実績	土地売却の実績が豊富か
エリア精通度	売却予定地のエリアに詳しいか
担当者の対応	質問に丁寧に答えてくれるか
査定根拠	査定価格の根拠を明確に説明できるか

査定価格が高いだけで不動産会社を選ぶと、実際にはその価格で売れず、長期間売れ残るリスクがあります。

(3) 大手と地元密着型の違い

大手不動産会社:

メリット: 顧客数が多い、広告力が強い
デメリット: 担当者の異動が多い

地元密着型不動産会社:

メリット: 地域人脈が豊富、柔軟な対応
デメリット: 顧客数が限られる

大手と地元密着型の併用も可能です（一般媒介契約）。

(4) 媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）

媒介契約には3種類あります。

契約種類	複数社と契約	自己発見取引	レインズ登録義務
一般媒介	○ 可能	○ 可能	任意
専任媒介	× 1社のみ	○ 可能	義務（7日以内）
専属専任	× 1社のみ	× 不可	義務（5日以内）

一般媒介は複数社と契約できますが、専任媒介・専属専任媒介は1社のみです。専任媒介・専属専任媒介は「囲い込み」のリスクがあるため、注意が必要です。

売買契約から引渡しまで

(1) 売買契約時の注意点（重要事項説明・契約不適合責任）

ナカジツによると、2020年の民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更され、売主の責任範囲が拡大しました。

契約不適合責任:

土壌汚染・地下埋設物等の問題があれば売主が責任を問われる
引渡し後に発覚した場合、損害賠償請求や契約解除のリスク

土地の欠点（地盤沈下、擁壁の老朽化等）は正直に告知してください。

(2) 手付金の授受

売買契約時に買主から手付金（売却価格の5〜10%）を受け取ります。

手付金の役割:

契約成立の証
買主の契約解除時は手付金を放棄
売主の契約解除時は手付金の倍額を返還

(3) 決済と所有権移転登記

引渡し時に、残代金の授受と所有権移転登記を同時に行います。

決済の流れ:

買主が残代金を支払う
売主が権利証・鍵を引き渡す
司法書士が所有権移転登記を申請

(4) 固定資産税の精算

固定資産税は1月1日時点の所有者が納税義務者です。引渡し日を基準に売主と買主で精算します。

精算例（引渡し日7月1日、固定資産税年額10万円の場合）:

売主負担: 1月1日〜6月30日（181日分）= 約4万9,600円
買主負担: 7月1日〜12月31日（184日分）= 約5万400円

税金（譲渡所得税）と諸費用

(1) 譲渡所得税の計算方法（所有期間5年で税率が変わる）

国税庁によると、譲渡所得税の税率は所有期間により異なります。

所有期間	税率	内訳
5年以下（短期）	39.63%	所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%
5年超（長期）	20.315%	所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315%

計算式:

譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

(2) 特別控除（3,000万円・5,000万円）

国税庁によると、特別控除が適用される場合があります。

特別控除	適用条件
3,000万円	居住用財産（マイホーム）を売却
5,000万円	公共事業のために土地を売却

特別控除を適用することで、譲渡所得を大幅に圧縮できます。

(3) 取得費・譲渡費用の詳細

取得費:

土地を購入した際の代金
購入手数料（仲介手数料、登記費用等）
買った値段がわからない場合: 売却額の5%を取得費とする概算取得費の制度あり

譲渡費用:

仲介手数料
測量費
印紙代
立退料
取壊し費用

(4) 仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税）

仲介手数料の上限は以下の通りです。

売却価格	仲介手数料上限
3,000万円	105.6万円（税込）
5,000万円	171.6万円（税込）

2024年7月から800万円以下の物件は特例があります。

(5) 確定申告の必要性

譲渡所得が発生した場合、翌年に確定申告が必要です。特別控除適用でも申告が必要なため、忘れずに行ってください。

土地売却の注意点とトラブル防止

(1) 境界未確定のリスク（隣地トラブル）

境界確定をせずに売却すると、引渡し後に隣地所有者とトラブルに発展し、最悪の場合訴訟になるリスクがあります。

(2) 契約不適合責任（土壌汚染・地下埋設物）

土壌汚染・地下埋設物は引渡し後に発覚するケースが多く、契約不適合責任により損害賠償が必要になる可能性があります。

(3) 2024年相続登記義務化（3年以内に登記）

ナカジツによると、2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が課されます。

(4) 囲い込みのリスク

専任媒介契約・専属専任媒介契約で依頼された物件を、他の不動産会社に紹介しない「囲い込み」により、売却機会を逃すリスクがあります。

(5) 重要事項の告知義務

重要事項の告知義務を怠ると、契約解除や損害賠償請求に発展する可能性があるため、土地の欠点は正直に伝えてください。

まとめ：土地売却を成功させるために

土地売却は、事前準備→査定→媒介契約→販売活動→売買契約→引渡しの6つのステップで進みます。期間は3〜6ヶ月が目安で、境界確定測量が必要な場合は追加で1ヶ月〜半年かかります。

譲渡所得税は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%です。3,000万円特別控除等の特例があるため、税理士への相談を推奨します。複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額だけでなく実績・エリア精通度・担当者の対応で総合的に判断してください。

境界確定測量を実施し、契約不適合責任を理解したうえで、誠実な取引を心がけることが、土地売却を成功させるカギです。