土地購入前に知るべきリスクとは？後悔しないための確認事項
土地購入を検討する際、「この土地は安全なのか」「災害リスクはないのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地購入前に確認すべきリスク（災害リスク・地盤の問題・法規制等）と避けるべき土地の特徴、ハザードマップの活用方法、地盤調査の重要性、過去の土地利用履歴の確認方法を、国土交通省や信頼できる調査機関の情報を元に解説します。
初めて土地を購入する方でも、リスクを正確に把握し、後悔しない判断ができるようになります。
この記事のポイント
- 土地購入前に確認すべきリスクは「災害リスク」「地盤の問題」「法規制」の3つ
- ハザードマップで洪水・土砂災害・津波・地震のリスクを地図上で確認できる（国土交通省のポータルサイトを活用）
- 地盤が弱い土地は地盤改良費用が数百万円かかる可能性があり、過去の土地利用（元々沼地・田んぼ等）を調べることが重要
- 接道義務・建ぺい率・容積率の確認を怠ると、希望の家が建てられない可能性がある
- 専門家（土地家屋調査士、地盤調査技師、建築士等）への相談を推奨
(1) 土地購入の失敗事例（予算オーバー・日当たり・騒音等）
土地購入の失敗事例として、以下のようなケースが報告されています。
よくある失敗事例:
- 予算オーバー: 土地に予算をかけすぎて建物予算が不足し、希望の家が建てられなかった
- 日当たりの誤算: 夏に見学して日当たり良好と判断したが、冬に引っ越したら日が当たらなかった
- 騒音問題: 道路の交通量が多く、騒音・排気ガス・安全面で後悔した
- 地盤改良費用: 地盤が弱く、地盤改良・造成工事で予想外の費用が発生した
（出典: HOME'S「絶対後悔したくなかったのに…」。意外と多い土地購入の失敗例」）
これらの失敗を防ぐには、災害リスク・地盤・法規制を事前に確認し、複数回の現地見学（異なる時間帯・天候）で周辺環境を把握することが重要です。
(2) 災害リスク・地盤・法規制の3つの視点
土地購入前に確認すべきリスクは、以下の3つに分類されます。
| リスクの種類 | 確認すべき内容 | 確認方法 |
|---|---|---|
| 災害リスク | 洪水・土砂災害・津波・地震 | ハザードマップ（国土交通省・各自治体） |
| 地盤の問題 | 軟弱地盤・液状化・地盤沈下 | 地盤調査、過去の土地利用履歴（登記簿謄本・古地図） |
| 法規制 | 接道義務・建ぺい率・容積率・用途地域 | 市区町村の都市計画課、不動産会社の重要事項説明 |
これらのリスクは、立地・価格だけでは判断できないため、専門的な確認が必要です。
(3) 専門家（土地家屋調査士・地盤調査技師・建築士）への相談推奨
土地購入前には、以下の専門家に相談することを推奨します。
- 土地家屋調査士: 境界・測量の確認
- 地盤調査技師: 地盤の強度・液状化リスクの調査
- 建築士: 建築制限・設計可能性の確認
- 宅地建物取引士: 法規制・契約内容の説明
複数の専門家の意見を聞くことで、リスクを総合的に判断できます。
災害リスクの確認方法：ハザードマップの活用と見方
災害リスクは、国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認できます。
(1) ハザードマップポータルサイトの使い方（国土交通省）
ハザードマップポータルサイトは、洪水・土砂災害・津波・地震等の災害リスクを地図上に示した国の公式サイトです。
使い方:
- ハザードマップポータルサイトにアクセス
- 住所または地図上で確認したい場所を指定
- 洪水・土砂災害・津波・地震のリスクを確認
2020年の宅地建物取引業法改正により、不動産会社は物件購入時の重要事項説明で水害ハザードマップの提示と物件所在地の説明が義務化されました（出典: 国土交通省）。
(2) 重ねるハザードマップとわがまちハザードマップの違い
2種類のハザードマップ:
| 種類 | 特徴 | 活用方法 |
|---|---|---|
| 重ねるハザードマップ | 国が作成した災害リスク情報を地図上に重ねて表示 | 洪水・土砂災害・津波のリスクを広域で確認 |
| わがまちハザードマップ | 各自治体が作成した詳細なハザードマップ | 避難経路・避難所等の地域情報を確認 |
両方を確認することで、広域のリスクと地域の詳細情報を把握できます。
(3) 洪水・土砂災害・津波・地震のリスクを地図上で確認
確認すべき災害リスク:
- 洪水: 河川の氾濫による浸水深（0.5m未満、0.5-3m、3-5m、5m以上等の色分け）
- 土砂災害: 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）
- 津波: 津波浸水想定区域（海岸からの距離・標高により異なる）
- 地震: 活断層の位置、地震発生時の揺れやすさ
重要: ハザードマップの色分けは自治体により異なるため、凡例を必ず確認してください。リスクがゼロのエリアはないため、色に関わらず専門家に相談し、総合的に判断することが重要です。
(4) 2020年宅建業法改正：水害ハザードマップの説明義務化
2020年の改正により、不動産会社は重要事項説明で以下を義務化されました。
- 水害ハザードマップの提示
- 物件所在地が浸水想定区域内かの説明
- 避難所の場所の情報提供
これにより、購入者は災害リスクを事前に把握しやすくなりました。
地盤の問題を見抜く：軟弱地盤・液状化リスクの確認方法
地盤の強さは見た目では判断できないため、過去の土地利用や地盤調査で確認することが重要です。
(1) 地盤が弱い土地の特徴（元々沼地・田んぼ・河口等）
地盤が弱い可能性がある土地:
- 元々沼地・田んぼ: 水分を多く含む土壌で、地盤沈下リスクが高い
- 河口・海岸近く: 液状化リスクが高い（地震時に地盤が液体状になる）
- 盛土地: 人工的に土を盛った土地で、地盤が不均一
- 埋立地: 海や湖を埋め立てた土地で、液状化・地盤沈下リスクが高い
過去の土地利用は、登記簿謄本や古地図（図書館・地方自治体の資料）で確認できます。
(2) 地盤調査の重要性と費用相場
地盤調査とは、土地の地耐力（建物を支える強度）を測定する調査です。
費用相場:
- スクリューウエイト貫入試験: 5-10万円
- ボーリング調査: 15-30万円
土地購入前の地盤調査は義務ではありませんが、地盤が弱いと地盤改良費用が数百万円かかる可能性があるため、実施を推奨します。
(3) 地盤改良費用の目安（数十万円〜数百万円）
地盤改良費用:
| 工法 | 費用相場 | 適用ケース |
|---|---|---|
| 表層改良工法 | 30-80万円 | 軟弱地盤が地表から2m以内 |
| 柱状改良工法 | 80-150万円 | 軟弱地盤が2-8m |
| 鋼管杭工法 | 150-300万円 | 軟弱地盤が8m以上 |
地盤調査の結果次第で費用が大きく変わるため、購入前に必ず確認してください。
(4) 盛土（人工的に土を盛った土地）のリスク
盛土地のリスク:
- 地盤が不均一で、地盤沈下リスクが高い
- 地盤改良費用が高額になる可能性
- 地震時の揺れが大きくなる場合がある
盛土地かどうかは、造成前の地形図（自治体の都市計画課）や地盤調査で確認できます。
法規制と用途地域の制限：建築できない土地に注意
法規制を確認せずに土地を購入すると、希望の家が建てられない可能性があります。
(1) 接道義務とは（幅4m以上の道路に2m以上接すること）
接道義務とは、建築基準法で定められた、建物を建てるために必要な道路への接道条件です。
原則:
- 幅4m以上の道路に2m以上接していること
- 接道義務を満たさない土地は原則建築不可
接道義務を満たさない「無接道地」は、建築許可が下りず、資産価値も低いため注意が必要です。
(2) 建ぺい率・容積率・斜線制限で希望の家が建てられない
法的制限:
| 制限 | 内容 | 影響 |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 敷地面積に対する建築面積の割合 | 建ぺい率60%の場合、100㎡の土地に60㎡までしか建築不可 |
| 容積率 | 敷地面積に対する延べ床面積の割合 | 容積率200%の場合、100㎡の土地に200㎡までの建物 |
| 斜線制限 | 日照・通風を確保するための高さ制限 | 北側斜線・道路斜線で高さが制限される |
これらの制限は、市区町村の都市計画課で確認できます。
(3) 用途地域による建築制限（住居系・商業系・工業系）
用途地域とは、都市計画法で定められた、建築できる建物の用途を制限する地域区分です。
主な用途地域:
- 住居系: 戸建て・マンションが中心、店舗・工場は制限
- 商業系: 店舗・オフィスビルが中心、住宅も可能
- 工業系: 工場が中心、住宅は一部可能だが騒音・環境に注意
用途地域は、市区町村の都市計画課や不動産会社の重要事項説明で確認できます。
(4) 抵当権が残っている土地のリスク（差し押さえの可能性）
抵当権とは、住宅ローン等の借金の担保として土地・建物に設定される権利です。
リスク:
- 前所有者のローン未払いで差し押さえられる可能性
- 抵当権が残っている土地は、金融機関の同意なしに売却できない
抵当権の有無は、登記簿謄本（法務局で取得可能）で確認できます。購入前に必ず確認してください。
過去の土地利用履歴を調べる：埋立地・盛土地・工場跡地のリスク
過去の土地利用履歴を調べることで、地盤の問題や土壌汚染のリスクを把握できます。
(1) 過去の土地利用履歴の調べ方（登記簿謄本・古地図等）
調べ方:
- 登記簿謄本: 法務局で取得（土地の所有者変遷・抵当権の履歴）
- 古地図: 図書館・地方自治体の資料（明治時代からの地形変化）
- 閉鎖登記簿: 過去の土地利用（田んぼ・沼地・工場等）
(2) 埋立地のリスク（液状化・地盤沈下）
埋立地のリスク:
- 液状化リスクが高い（地震時に地盤が液体状になる）
- 地盤沈下リスク（時間経過で地盤が沈む）
埋立地かどうかは、古地図や地盤調査で確認できます。海岸・河川近くの土地は要注意です。
(3) 工場跡地のリスク（土壌汚染の可能性）
工場跡地のリスク:
- 土壌汚染の可能性（有害物質が残留）
- 土壌汚染対策法で調査・浄化が義務化されているが、費用は高額
工場跡地かどうかは、登記簿謄本や古地図で確認できます。不動産会社に土壌汚染調査の実施履歴を確認してください。
(4) 境界が不明確な土地のリスク（隣地紛争）
境界が不明確な土地のリスク:
- 隣地との紛争リスク（境界確定に費用・時間がかかる）
- 測量費用（30-80万円）が発生する可能性
境界の有無は、測量図・境界確認書（不動産会社から提供）で確認してください。境界が不明確な場合は、土地家屋調査士に測量を依頼することを推奨します。
まとめ：リスクを確認して後悔しない土地購入を
土地購入前には、災害リスク・地盤の問題・法規制の3つの視点で確認することが重要です。ハザードマップで洪水・土砂災害・津波・地震のリスクを確認し、地盤調査で軟弱地盤や液状化リスクを把握し、接道義務・建ぺい率・容積率を確認してください。
過去の土地利用履歴（埋立地・盛土地・工場跡地）を調べることで、地盤の問題や土壌汚染のリスクを事前に把握できます。また、異なる時間帯・天候での現地見学で、日当たり・騒音・近隣環境を確認することも重要です。
疑問点は土地家屋調査士・地盤調査技師・建築士・宅地建物取引士に相談し、複数の専門家の意見を聞くことを推奨します。リスクを正確に把握し、後悔しない土地購入を実現しましょう。
(1) ハザードマップでの災害リスク確認
- 国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認
- 重ねるハザードマップとわがまちハザードマップの両方を活用
(2) 地盤調査の実施または過去の地盤データ確認
- 地盤調査費用: 5-30万円
- 地盤改良費用: 30-300万円（地盤の状態により異なる）
(3) 接道義務・建ぺい率・容積率の確認
- 市区町村の都市計画課で確認
- 不動産会社の重要事項説明で詳細を確認
(4) 過去の土地利用履歴の確認
- 登記簿謄本・古地図で確認
- 工場跡地の場合は土壌汚染調査の実施履歴を確認
(5) 異なる時間帯・天候での現地見学（日当たり・騒音・近隣環境）
- 朝・昼・夕方の3回見学
- 晴れの日と雨の日の両方で確認