土地なしで家を建てる費用の全体像：平均総額と内訳
土地を所有せずに家を建てる場合、「土地代と建築費を合わせてどれくらい必要なのか」と不安に感じる方は少なくありません。
この記事では、土地購入から建築までの総費用、土地代と建築費の内訳、諸費用の詳細、予算配分のポイントを、住宅金融支援機構や国土交通省の公式データを元に解説します。
初めて注文住宅を検討する方でも、必要な資金を正確に把握し、無理のない資金計画を立てられるようになります。
この記事のポイント
- 土地なしで家を建てる平均総額は約4,900万円（土地1,445万円、建築3,010万円）
- 土地代と建築費の配分は土地30%、建物70%が一般的な目安
- 諸費用は総額の15～25%程度を見込み、基本的に現金での支払いが必要
- 頭金20%+諸費用5%で計25%程度の自己資金が理想的
- 地域・仕様により費用は大きく異なるため、複数社見積もり比較が重要
(1) 全国平均4,900万円の内訳（土地1,445万円・建築3,010万円）
住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」によると、土地なしで注文住宅を建てた方の平均総額は約4,903万円でした。
内訳は以下の通りです。
| 項目 | 平均額 | 全体に占める割合 |
|---|---|---|
| 土地取得費 | 1,445万円 | 約29% |
| 建築費 | 3,010万円 | 約61% |
| 諸費用 | 約450万円（推定） | 約10% |
諸費用は土地購入時の仲介手数料、登記費用、住宅ローン手数料、火災保険など多岐にわたり、総額の10～25%を見込む必要があります。
(2) 首都圏と地方の費用差（首都圏5,680万円）
地域によって土地代が大きく異なるため、総額にも差が出ます。
| 地域 | 平均総額 | 土地取得費 | 建築費 |
|---|---|---|---|
| 全国平均 | 4,903万円 | 1,445万円 | 3,010万円 |
| 首都圏 | 5,679万円 | 2,250万円（推定） | 3,010万円 |
| 地方 | 4,200万円（推定） | 900万円（推定） | 3,010万円 |
首都圏では土地代が全国平均より約800万円高く、総額も1,000万円近く高額になる傾向があります。
（出典: 住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」、国土交通省「住宅市場動向調査報告書」2024年度）
(3) 費用の3大要素（土地代・建築費・諸費用）
土地なしで家を建てる際の費用は、大きく3つに分けられます。
土地取得費
- 土地代金
- 仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税が上限）
- 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 印紙税
建築費
- 本体工事費（基礎、躯体、内装等）
- 付帯工事費（外構、地盤改良、給排水等）
- 諸経費（設計料、確認申請費等）
諸費用
- 住宅ローン手数料・保証料
- 火災保険・地震保険
- つなぎ融資の利息
- 引越し費用、家具・家電購入費
諸費用は基本的に住宅ローンに含められないため、現金で事前に準備しておく必要があります（近年は諸費用込みローンも登場していますが、金利が高めに設定されることが多いです）。
土地取得費用の詳細：相場・諸費用・地域差
(1) エリア別土地価格相場（首都圏・地方の比較）
土地価格は地域によって大きく異なります。以下は一般的な相場の目安です。
| エリア | 坪単価の目安 | 50坪の土地代 |
|---|---|---|
| 東京都心部 | 200万円～ | 1億円～ |
| 東京郊外・神奈川・埼玉 | 50～100万円 | 2,500～5,000万円 |
| 地方都市中心部 | 30～50万円 | 1,500～2,500万円 |
| 地方郊外・田舎 | 5～20万円 | 250～1,000万円 |
土地代は立地・アクセス・利便性により大きく変動するため、複数の不動産会社に相談し、相場を把握することが重要です。
(2) 土地購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用・印紙税等）
土地を購入する際、土地代金以外に以下の諸費用が発生します。
| 項目 | 内容 | 目安額（土地1,500万円の場合） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 土地価格の3%+6万円+消費税 | 約56万円 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の2% | 約20万円 |
| 司法書士報酬 | 登記手続き代行費用 | 5～10万円 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 | 1～2万円 |
| 合計 | 約80～90万円 |
（出典: 国土交通省、法務局）
(3) 土地代の5～10%が諸費用の目安
土地購入時の諸費用は、土地代金の5～10%程度を見込んでおくと安心です。
- 土地1,500万円の場合: 諸費用75～150万円
- 土地2,000万円の場合: 諸費用100～200万円
諸費用は基本的に現金で支払う必要があるため、頭金とは別に用意しておく必要があります。
建築費用の詳細：本体工事・付帯工事・諸経費
(1) 本体工事費70%（基礎・躯体・内装）
建築費の約70%を占めるのが本体工事費です。以下の工事が含まれます。
- 基礎工事（ベタ基礎、布基礎等）
- 躯体工事（柱、梁、壁、屋根等）
- 内装工事（床、壁紙、建具等）
- 設備工事（キッチン、バス、トイレ等）
全国平均の建築費3,010万円の場合、本体工事費は約2,100万円程度です。
(2) 付帯工事費20%（外構・地盤改良・給排水）
建築費の約20%を占めるのが付帯工事費です。
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 外構工事 | 駐車場、門扉、塀等 | 100～300万円 |
| 地盤改良 | 軟弱地盤の補強 | 50～150万円 |
| 給排水工事 | 上下水道の引き込み | 50～100万円 |
| 電気・ガス工事 | 引き込み・設置 | 30～50万円 |
地盤改良は地盤調査の結果により必要性が判明するため、予算に組み込んでおくと安心です。
(3) 諸経費10%（設計料・確認申請費等）
建築費の約10%を占めるのが諸経費です。
- 設計料（建築費の10～15%が目安）
- 確認申請費（建築基準法に基づく手続き）
- 地盤調査費
- 現場管理費
建築費3,010万円の場合、諸経費は約300万円程度です。
(4) 坪単価の目安と仕様・グレード別の違い
国土交通省の2024年調査によると、注文住宅の坪単価は平均約134.5万円となっています。
| グレード | 坪単価 | 30坪の建築費 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| ローコスト | 50～70万円 | 1,500～2,100万円 | シンプルな設備、規格型プラン |
| ミドル | 80～100万円 | 2,400～3,000万円 | 標準的な設備、自由設計 |
| ハイグレード | 120万円～ | 3,600万円～ | 高品質な設備、完全自由設計 |
坪単価は仕様・設備のグレードで大きく変動するため、予算に合わせて調整する必要があります。
（出典: 国土交通省「住宅市場動向調査報告書」2024年度）
諸費用の内訳：住宅ローン関連・税金・保険等
(1) 住宅ローン手数料・保証料・団体信用生命保険
住宅ローンを組む際には、以下の費用が発生します。
| 項目 | 内容 | 目安額（借入3,500万円の場合） |
|---|---|---|
| 融資手数料 | 定率型: 借入額の2.2% | 約77万円 |
| 保証料 | 金融機関により異なる | 0～70万円 |
| 団体信用生命保険 | ローン金利に含まれる場合が多い | 金利+0.2～0.3% |
| 印紙税 | 金銭消費貸借契約書に貼付 | 2万円 |
融資手数料は定率型（借入額の2.2%）と定額型（3～5万円+保証料）があり、金融機関により異なります。
(2) 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
建物の登記には以下の費用が必要です。
| 項目 | 税率 | 目安額（建物評価額2,000万円の場合） |
|---|---|---|
| 所有権保存登記 | 0.4%（軽減措置0.15%） | 3～8万円 |
| 抵当権設定登記 | 0.4%（軽減措置0.1%） | 2～8万円 |
| 司法書士報酬 | - | 5～10万円 |
| 合計 | 10～26万円 |
軽減措置は新築住宅で一定要件を満たす場合に適用されます。詳細は法務局または司法書士にご確認ください。
（出典: 法務局）
(3) 火災保険・地震保険・印紙税
| 項目 | 内容 | 目安額 |
|---|---|---|
| 火災保険（10年一括） | 建物・家財の補償 | 20～40万円 |
| 地震保険（5年） | 地震・噴火・津波の補償 | 10～20万円 |
| 印紙税（売買契約書） | 契約金額に応じて | 1～3万円 |
火災保険は住宅ローンの融資条件となっていることが多いため、必ず加入する必要があります。
(4) つなぎ融資の利息と手数料
土地購入から建物完成までの間に必要な資金を借りる「つなぎ融資」を利用する場合、以下の費用が発生します。
- つなぎ融資利息: 年利2～4%程度
- つなぎ融資手数料: 10～20万円
つなぎ融資の期間が長くなるほど利息負担が増えるため、建築スケジュールを事前に確認することが重要です。
(5) 諸費用は現金払いが基本（諸費用込みローンも登場）
諸費用は基本的に住宅ローンに含められないため、現金で用意する必要があります。
ただし、近年は「諸費用込みローン」を提供する金融機関も増えており、自己資金が少ない場合でも利用可能です。ただし、金利が通常の住宅ローンより高めに設定されることが多いため、総返済額を比較検討することが重要です。
予算配分のポイント：土地30%・建物70%の目安と実例
(1) 土地30%・建物70%が一般的な配分
土地代と建築費の配分は、土地約30%、建物約70%が一般的な目安です。
この配分は住宅金融支援機構の「2023年度フラット35利用者調査」の平均値（土地1,445万円、建築3,010万円）とも一致しています。
ただし、地域の土地相場により調整が必要です。
- 首都圏: 土地40%、建物60%程度になることも
- 地方: 土地20%、建物80%も可能
(2) 予算別シミュレーション（3,000万円・4,000万円・5,000万円）
| 総予算 | 土地代（30%） | 建築費（70%） | 諸費用（推定） | 自己資金（25%） |
|---|---|---|---|---|
| 3,000万円 | 900万円 | 2,100万円 | 450万円 | 750万円 |
| 4,000万円 | 1,200万円 | 2,800万円 | 600万円 | 1,000万円 |
| 5,000万円 | 1,500万円 | 3,500万円 | 750万円 | 1,250万円 |
諸費用は総額の15%程度を見込んでいます。実際の金額は金融機関・契約内容により異なるため、具体的な金額はハウスメーカーや銀行にご確認ください。
(3) 頭金20%+諸費用5%で計25%の自己資金が理想
住宅ローンの頭金は物件価格の20%が目安とされていますが、フラット35利用者の多くは10～20%で購入しています。
理想的な自己資金の内訳は以下の通りです。
- 頭金: 物件価格の20%
- 諸費用: 物件価格の5%
- 合計: 物件価格の25%
例えば物件価格4,000万円の場合、自己資金1,000万円（頭金800万円+諸費用200万円）を用意できると、無理のない資金計画を立てやすくなります。
（出典: 住宅金融支援機構「2023年度フラット35利用者調査」）
まとめ：費用を抑えるコツと資金計画の立て方
(1) シンプルな間取り設計で建築費削減
建築費を抑えるには、シンプルな間取り設計が有効です。
- 凹凸の少ない四角い外観
- 間仕切り壁を最小限に
- 水回りを1箇所に集約
ただし、構造や耐震性に関わる部分は削りすぎないよう注意が必要です。
(2) 複数社の見積もり比較
ハウスメーカー・工務店によって坪単価や仕様が大きく異なるため、最低3社以上の見積もりを比較することが重要です。
見積もり時には以下の点を確認しましょう。
- 本体工事費・付帯工事費・諸経費の内訳
- 標準仕様とオプションの区別
- 坪単価に含まれる内容（外構工事、地盤改良等）
- 保証内容・アフターサービス
(3) 専門家（FP・建築士）への相談推奨
土地なしで家を建てる際は、ファイナンシャルプランナー（FP）や建築士に相談することをおすすめします。
- FP: 住宅ローンの借入可能額、返済計画、税制優遇措置の活用方法
- 建築士: 設計プラン、構造・耐震性、建築費の適正価格
専門家の客観的なアドバイスにより、無理のない資金計画を立てられます。
土地なしで家を建てる総費用は、全国平均で約4,900万円（土地1,445万円、建築3,010万円）です。地域・仕様により大きく異なるため、複数社の見積もり比較と専門家への相談が重要です。
諸費用は総額の15～25%を見込み、現金で事前に準備しておく必要があります。
信頼できるハウスメーカーや金融機関に相談しながら、無理のない資金計画を立てましょう。