日本の不動産市場で土地・建物を理解する重要性
日本で不動産の購入や所有を検討している方の中には、「土地と建物の法的な関係はどうなっているのか」「固定資産税はいくらかかるのか」「2025年の不動産市場はどうなっているのか」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
日本では土地と建物が別々の不動産として扱われ、それぞれ個別に登記・取引が行われます。この特徴を理解することで、不動産取引や税金、法規制への対応が適切に行えます。この記事では、東京都主税局や総務省の公式情報を元に、日本の土地・建物に関する法律、税金、市場動向を解説します。
この記事を読むことで、土地・建物の法的関係、課税の仕組み、2025年の市場動向を具体的に把握できるようになります。
この記事のポイント
- 日本では土地と建物が別々の不動産として登記され、権利関係を個別に確認する必要がある
- 固定資産税1.4%、都市計画税0.3%が毎年課税される（住宅用地は200㎡以下で固定資産税1/6の特例あり）
- 2025年、東京23区の住宅地価格は前年比+7.9%、商業地は+11.8%と大幅上昇
- 地方では空き家率14%台に達し、不動産価値の下落リスクが高まっている
- 不動産取引には民法、建築基準法、宅地建物取引業法など複数の法律が関係する
日本における土地と建物の法的関係
日本の不動産制度では、土地と建物が別々の不動産として扱われます。これは諸外国とは異なる特徴です。
(1) 土地と建物が別々の不動産として扱われる理由
Wikipedia「不動産」によると、民法第86条では不動産を「土地及びその定着物」と定義しています。日本では、土地と建物がそれぞれ独立した不動産として扱われ、以下のような特徴があります。
土地と建物が別々の不動産である理由:
- 歴史的背景: 明治時代の地租改正により、土地と建物を分けて課税する制度が確立
- 登記制度: 土地と建物はそれぞれ別の登記簿に記載される
- 権利関係の独立性: 土地の所有者と建物の所有者が異なる場合がある（借地権等）
このため、不動産を購入する際は、土地と建物の権利関係を個別に確認する必要があります。
(2) 借地権・定期借地権による所有形態
土地と建物が別々の不動産であるため、土地を借りて建物だけを所有することが可能です。
| 権利の種類 | 内容 | 期間 |
|---|---|---|
| 借地権 | 土地を借りて建物を所有する権利 | 存続期間30年以上（更新可能） |
| 定期借地権 | 期間限定で土地を借りる権利 | 50年以上（更新不可、契約終了時に建物を撤去） |
借地権を活用することで、土地を購入せずに建物だけを所有し、初期費用を抑えられます。ただし、契約期間終了時の扱いや、地主との関係に注意が必要です。
土地・建物に関する主要な法律と制度
土地・建物の取得、所有、売却には複数の法律が関係します。
(1) 民法・建築基準法・宅地建物取引業法の概要
Wikipedia「日本の不動産に関する法律一覧」によると、不動産に関連する主要な法律は以下の通りです。
主要な法律:
| 法律 | 内容 | 主な規定事項 |
|---|---|---|
| 民法 | 所有権、地上権、抵当権等の権利関係 | 契約、相続、担保設定 |
| 建築基準法 | 建物の設計・建築時の最低基準 | 用途地域、建蔽率、容積率、耐震基準 |
| 宅地建物取引業法 | 不動産取引業者の規制 | 免許制度、重要事項説明、契約書交付 |
これらの法律により、不動産取引の安全性と公正性が保たれています。
(2) 用途地域と建築制限
SUUMO「建築基準法って何？」によると、建築基準法では土地の用途地域によって建てられる建物の種類や規模が制限されます。
用途地域の例:
- 住居系: 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域等
- 商業系: 商業地域、近隣商業地域
- 工業系: 工業地域、工業専用地域
例えば、第一種低層住居専用地域では2階建て以下の住宅しか建てられず、商業施設や工場は建築できません。土地を購入する際は、用途地域を確認し、建築計画に適合するか事前に確認することが重要です。
PR
土地・建物にかかる税金と軽減措置
土地・建物の所有には、固定資産税、都市計画税、不動産取得税などが課税されます。
(1) 固定資産税・都市計画税の計算方法
東京都主税局によると、土地・建物の所有者には毎年以下の税金が課税されます。
| 税金 | 税率 | 課税主体 | 納付時期 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 1.4% | 市区町村 | 年4回（4月、7月、12月、翌2月） |
| 都市計画税 | 0.3% | 市区町村（都市計画区域内のみ） | 固定資産税と同時 |
計算例（土地評価額1,000万円、建物評価額500万円の場合）:
- 固定資産税: (1,000万円 + 500万円) × 1.4% = 21万円/年
- 都市計画税: (1,000万円 + 500万円) × 0.3% = 4.5万円/年
- 合計: 25.5万円/年
ただし、住宅用地には軽減特例があるため、実際の税額は大幅に減額されます。
(2) 住宅用地の特例と不動産取得税
住宅用地の特例:
東京都主税局によると、住宅用地には以下の軽減措置があります。
| 土地面積 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 200㎡以下の部分 | 評価額 × 1/6 | 評価額 × 1/3 |
| 200㎡超の部分 | 評価額 × 1/3 | 評価額 × 2/3 |
修正後の計算例（土地200㎡、評価額1,000万円の場合）:
- 固定資産税（土地分）: 1,000万円 × 1/6 × 1.4% = 2.3万円/年
- 都市計画税（土地分）: 1,000万円 × 1/3 × 0.3% = 1万円/年
住宅用地の特例により、土地の固定資産税は大幅に軽減されます。
不動産取得税:
総務省によると、不動産を取得した際には一度だけ不動産取得税が課されます。
- 税率: 3%（土地・建物ともに）
- 非課税: 相続による取得は非課税
- 軽減措置: 住宅の取得には特例があり、一定の要件を満たすと軽減される
2025年の不動産市場動向と将来展望
2025年の日本の不動産市場は、地域により明暗が分かれています。
(1) 東京・三大都市圏の価格上昇傾向
HOME4U「【2025年】不動産価格の推移から見る今と今後！」によると、2025年の不動産市場は以下の動向を示しています。
2025年の価格動向:
| 地域 | 住宅地の価格変動 | 商業地の価格変動 |
|---|---|---|
| 東京23区 | 前年比+7.9% | 前年比+11.8% |
| 三大都市圏 | 上昇傾向 | 上昇傾向 |
| 地方都市 | 下落傾向 | 下落傾向 |
東京23区を中心とした都市部では、再開発やインバウンド需要の回復により、不動産価格が上昇しています。2025年上半期の日本の不動産投資市場は3.19兆円を記録し、前年同期比22%増、東京は世界第1位の投資額を達成しました。
(2) 地方の空き家問題と価値下落リスク
一方、地方では空き家率が上昇し、不動産価値の下落リスクが高まっています。
地方の課題:
- 空き家率: 2025年時点で約14%台に達している
- 人口減少: 地方では人口減少により不動産需要が縮小
- 価値下落リスク: 需要が低い地域では、売却時に買い手がつかない可能性がある
地方の不動産を検討する場合は、将来的な需要動向や、空き家管理の負担を考慮する必要があります。詳細は宅地建物取引士や不動産鑑定士への相談を推奨します。
まとめ：土地・建物の購入・所有で押さえるべきポイント
日本では土地と建物が別々の不動産として扱われ、それぞれ個別に登記・取引が行われます。固定資産税1.4%、都市計画税0.3%が毎年課税されますが、住宅用地200㎡以下は固定資産税が1/6に軽減される特例があります。
2025年、東京23区の住宅地価格は前年比+7.9%、商業地は+11.8%と大幅上昇しています。一方、地方では空き家率14%台に達し、不動産価値の下落リスクが高まっています。
土地・建物の取得・所有には民法、建築基準法、宅地建物取引業法など複数の法律が関係するため、専門家（宅建士、税理士、司法書士等）への相談を推奨します。税制や市場動向は変動するため、最新情報は東京都主税局や総務省の公式サイトでご確認ください。