住宅ローン選びで重要な4つの比較ポイント
住宅ローンは人生で最も大きな借入です。金利の低さだけでなく、団体信用生命保険の内容、諸費用、審査の通りやすさを総合的に比較する必要があります。
この記事のポイント
- 住宅ローンは金利・団信・諸費用・審査基準の4点を総合的に比較する
- ネット銀行は金利が低く団信が充実しているが、対面相談がない
- 2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除し、変動金利は0.3%台から0.6%台に上昇
- フルローン（頭金なし）も可能だが、審査が厳しく総返済額が増える
- 年収の30〜35%が返済負担率の目安で、審査の重要な基準となる
(1) 金利の低さ
金利は住宅ローンの総返済額に大きく影響します。2024年11月時点の変動金利は0.3〜0.7%台で、ネット銀行の方がメガバンクより低い傾向にあります。
金利比較の注意点:
- 金利は常に変動するため、最新の金利は各金融機関の公式サイトで確認
- 「店頭金利」と「優遇後金利」の違いに注意
- 変動金利は将来の金利上昇リスクがある
(2) 団体信用生命保険（団信）の保障内容
団信とは、住宅ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、ローン残高が保険金で完済される保険です。ネット銀行は無料でがん保障や全疾病保障を提供することが多く、保障内容が充実しています。
団信の比較ポイント:
- 死亡・高度障害のみカバー（基本）
- がん保障（がんと診断された時点で残高が50%または100%免除）
- 全疾病保障（すべての病気・ケガで一定期間就業不能なら残高免除）
注意:
団信は契約時にしか加入できないため、保障内容を慎重に検討する必要があります。
(3) 諸費用（保証料・事務手数料）
住宅ローンには金利以外に以下の諸費用がかかります。
| 費用 | 金額の目安 | 説明 |
|---|---|---|
| 保証料 | 借入額の0〜2% | 保証会社への費用（ネット銀行は無料が多い） |
| 事務手数料 | 借入額の0〜2%または定額 | 金融機関への手数料 |
| 登記費用 | 10〜30万円 | 抵当権設定登記の費用 |
| 印紙税 | 2〜6万円 | 契約書の印紙代 |
諸費用は数十万円から数百万円かかるため、金利だけでなく諸費用も含めて比較することが重要です。
(4) 審査の通りやすさ
審査基準は金融機関により異なります。以下のような違いがあります。
- メガバンク: 審査が厳しめ、安定した年収・勤続年数が求められる
- ネット銀行: 審査が比較的柔軟、正社員以外でも通る可能性がある
- フラット35: 雇用形態を問わない、返済負担率の基準が明確
金融機関タイプ別の特徴：メガバンク・地銀・ネット銀行・フラット35
(1) メガバンクの特徴（対面相談・安心感）
主な銀行: 三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行
メリット:
- 対面相談が可能で、初めての方でも安心
- 店舗が多く、サポート体制が充実
- 企業の信頼性が高い
デメリット:
- 金利がネット銀行より高め
- 保証料がかかることが多い
- 審査が厳しい傾向
(2) 地方銀行の特徴（地域密着・給与振込優遇）
メリット:
- 給与振込やクレジットカード利用で金利優遇が受けられる
- 地域の不動産事情に精通している
- 対面相談が可能
デメリット:
- メガバンクやネット銀行より金利が高いことが多い
- 対応エリアが限られる
(3) ネット銀行の特徴（低金利・充実した団信）
主な銀行: SBI新生銀行、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行、PayPay銀行
メリット:
- 金利が低い（変動金利0.3〜0.4%台が多い）
- 無料でがん保障や全疾病保障が付帯
- 保証料が無料
- 審査が比較的柔軟
デメリット:
- 対面相談ができない（オンライン・電話のみ）
- 自分で調べて判断する必要がある
- 手続きがすべてオンライン
(4) フラット35の特徴（全期間固定・審査基準が異なる）
概要: 住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローン
メリット:
- 全期間固定金利で返済額が一定
- 雇用形態を問わない（自営業・契約社員でも可）
- 返済負担率の基準が明確（年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下）
デメリット:
- 変動金利より金利が高い（1〜1.5%程度）
- 団信が任意加入（保険料が別途必要）
- 物件の技術基準を満たす必要がある
金利タイプの比較：変動金利と固定金利の選び方
(1) 変動金利のメリット・デメリット
メリット:
- 固定金利より低い（2024年11月時点で0.3〜0.7%台）
- 金利が下がれば返済額も減る
デメリット:
- 将来の金利上昇リスクがある
- 返済額が変動するため、計画が立てにくい
- 2024年以降、日銀の利上げにより上昇傾向
(2) 固定金利のメリット・デメリット
メリット:
- 返済額が一定で計画が立てやすい
- 金利上昇リスクを回避できる
デメリット:
- 変動金利より高い（2024年11月時点で1〜1.5%程度）
- 金利が下がっても返済額は減らない
(3) 2024-2025年の金利動向と今後の見通し
2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除し、変動金利は0.3%台から0.6%台に上昇しました。2024年7月と2025年1月に追加利上げが実施され、今後も金利上昇の可能性があります。
次回の金融政策決定会合（2024年12月18-19日予定）で0.25%の利上げが予想されています。
(4) 金利タイプを選ぶ判断基準
以下の状況に応じて選びましょう。
- 変動金利が向いている人: 返済期間が短い（10〜15年）、金利上昇時に繰上返済できる余裕がある、金利動向を定期的にチェックできる
- 固定金利が向いている人: 返済期間が長い（30〜35年）、返済額を固定して計画を立てたい、金利上昇リスクを避けたい
フルローン（頭金なし）のメリット・デメリット
(1) フルローンとは：頭金なしでも借りられる
フルローンとは、住宅購入価格の全額を住宅ローンで借りることです（頭金なし）。オーバーローンは諸費用も含めて借りることを指します。
かつては購入価格の7〜8割までしか借りられませんでしたが、現在はフルローンも可能です。
(2) フルローンのメリット（手元資金を温存）
- 手元の現金を減らさずに済む
- 頭金を貯める期間を待たずに購入できる
- 緊急時の予備資金を確保できる
(3) フルローンのデメリット（審査厳しい・総返済額増加）
- 借入額が増えるため審査が厳しくなる
- 毎月の返済額が多くなる
- 総返済額（利息）が増える
- 物件価格が下落した場合、オーバーローン状態（ローン残高 > 物件価値）になる可能性
(4) フルローンを検討する際の注意点
自己資金を用意できる場合は、頭金を入れることを推奨します。頭金を入れることで審査に通りやすくなり、総返済額も減らせます。一般的には物件価格の10〜20%が目安です。
住宅ローン審査の基準と対策
(1) 主な審査項目（年収・勤続年数・返済負担率等）
住宅ローン審査では以下の項目が確認されます。
| 審査項目 | 内容 |
|---|---|
| 年収 | 安定した収入があるか |
| 完済時年齢 | 一般的に80歳未満 |
| 勤続年数 | 一般的に1年以上（3年以上が望ましい） |
| 物件の担保評価 | 物件価値が借入額に見合うか |
| 個人信用情報 | クレジットカードやローンの延滞履歴がないか |
| 健康状態 | 団信に加入できる健康状態か |
| 返済負担率 | 年収の30〜35%以内か |
(2) 事前審査と本審査の違い
- 事前審査（数日〜1週間）: 簡易的な審査。年収・勤続年数・信用情報を確認
- 本審査（1〜4週間）: 詳細な審査。物件の担保評価、健康状態（団信加入）も確認
注意: 事前審査で承認されても本審査で否決されることがあるため、契約前に本審査の承認を得ることが重要です。
(3) 審査に通りやすくするためのポイント
- 勤続年数を3年以上にする
- クレジットカードやローンの延滞を避ける
- 他の借入（カードローン、自動車ローン）を減らす
- 返済負担率を30%以下に抑える
- 頭金を用意する（フルローンより審査に通りやすい）
(4) 審査に落ちる主な理由
- 個人信用情報に延滞履歴がある
- 返済負担率が高い（年収の35%以上）
- 勤続年数が短い（1年未満）
- 健康状態が理由で団信に加入できない
- 物件の担保評価が低い
まとめ：自分の状況に応じた住宅ローンの選び方
(1) 年収・勤続年数・頭金の有無に応じた選び方
以下のように自身の状況に応じて選びましょう。
- 年収が高く、頭金がある: メガバンクでも審査に通りやすい。対面相談を重視するならメガバンク、金利重視ならネット銀行
- 年収が普通、頭金が少ない: ネット銀行やフラット35が選択肢。審査基準が比較的柔軟
- 自営業・契約社員: フラット35が有利。雇用形態を問わない審査基準
- 初めての住宅ローン: 対面相談ができるメガバンクや地方銀行が安心
(2) 専門家への相談を推奨
住宅ローンは金額が大きく、返済期間も長いため、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーへの相談を推奨します。自身の状況に応じた最適な住宅ローンを選びましょう。
(3) 最新の金利情報は各金融機関の公式サイトで確認
金利は常に変動するため、最新の金利情報は各金融機関の公式サイトで確認してください。また、複数の金融機関に仮審査を申し込み、条件を比較することも有効です。