住宅ローン事前審査が重要な理由（物件購入の第一歩）
住宅購入を検討する際、「住宅ローンの事前審査って何？」「どのタイミングで申し込むの？」と疑問に感じる方は少なくありません。
この記事では、住宅ローン事前審査の仕組み、審査項目、必要書類、審査通過のポイント、落ちた時の対処法を、金融機関の公式情報を元に解説します。
事前審査は物件購入の第一歩であり、売買契約前に融資可能性を確認することで、契約不成立のリスクを回避できます。初めて住宅ローンを利用する方でも、事前審査の流れと準備すべき書類を正しく理解できるようになります。
この記事のポイント
- 事前審査は信用情報と返済能力を短期間（通常3～4営業日）で簡易的に判断する手続き
- 審査項目は年収・勤続年数・返済負担率・健康状態・信用情報が中心
- 必要書類は本人確認書類・収入証明書類・物件概要が基本で、金融機関により異なる
- 事前審査通過後も転職や新規借入を避けることで本審査の承認率が高まる
住宅ローン事前審査とは：本審査との違いと審査の流れ
(1) 事前審査（仮審査）の定義と目的
事前審査（仮審査）とは、住宅ローン申込時に最初に実施される簡易的な審査です。
金融機関により「事前審査」「仮審査」と呼び方が異なりますが、同じ審査を指します。
事前審査の目的:
- 申込者の信用情報と返済能力を短期間で判断
- 融資可能性を物件購入前に確認し、契約不成立のリスクを回避
- 複数の金融機関に同時申込し、金利や条件を比較検討
事前審査は、物件検討時または購入申し込み後に実施し、売買契約前に結果を得ることが一般的です。
(2) 事前審査と本審査の違い（審査内容・期間・必要書類）
事前審査と本審査は、審査の詳細度と必要書類の量が大きく異なります。
| 項目 | 事前審査 | 本審査 |
|---|---|---|
| 審査内容 | 信用情報・返済能力の簡易判断 | 物件の担保価値・詳細な収入証明を含む最終判断 |
| 審査期間 | 通常3～4営業日（最短15分） | 1～2週間程度 |
| 必要書類 | 本人確認書類・収入証明書類・物件概要 | 本人確認書類・詳細な収入証明書類・物件詳細資料・印鑑証明等 |
| 結果の意味 | 融資可能性が高いことを示す | 融資の最終承認 |
事前審査通過は、本審査通過の可能性が高いことを示しますが、100%ではありません。事前審査通過後に転職や新規借入をすると、本審査で落ちる可能性があります。
(3) 審査の全体フロー（事前審査→本審査→契約）
住宅ローンの審査は、以下の流れで進みます。
- 物件探し・内覧: 希望の物件を探す
- 購入申込: 買付証明書の提出
- 事前審査: 金融機関に事前審査を申込（通常3～4営業日）
- 売買契約: 重要事項説明、契約書の締結、手付金の支払い
- 本審査: 事前審査通過後、詳細な本審査を実施（1～2週間）
- 契約・融資実行: 金銭消費貸借契約の締結、融資実行、物件引渡し
事前審査は物件購入の意思決定前に実施することも可能で、複数の金融機関に同時申込することで最適な条件を選択できます。
住宅ローン事前審査の審査項目と基準（年収・勤続年数・返済負担率）
(1) 主な審査項目（年収・勤続年数・健康状態・信用情報）
事前審査では、以下の項目が主に審査されます。
| 審査項目 | 内容 | 基準の目安 |
|---|---|---|
| 年収 | 安定した収入があるか | 金融機関により異なる（一般に300万円以上） |
| 勤続年数 | 現在の勤務先での継続勤務期間 | 1年以上が一般的（多くの金融機関で基準） |
| 返済負担率 | 年収に対する年間返済額の割合 | 一般に35%以内（詳細は次項） |
| 健康状態 | 団体信用生命保険に加入できるか | 加入可能な健康状態が必要 |
| 信用情報 | 過去のローンや支払いの履歴 | 延滞・債務整理の履歴がないこと |
収入の安定性と勤続年数が重視され、多くの金融機関で1年以上の勤続が基準となっています。
(2) 返済負担率の計算方法（年収に対する年間返済額の割合）
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合です。
計算式:
返済負担率 = (年間返済額 ÷ 年収) × 100
重要な点:
- 返済負担率には住宅ローンだけでなく、車のローン、クレジットカード、奨学金等の全ての返済が含まれる
- 一般的に返済負担率35%以内が基準とされるが、金融機関により異なる
例:
- 年収500万円、住宅ローン年間返済額120万円、車のローン年間返済額30万円の場合
- 返済負担率 = (120万円 + 30万円) ÷ 500万円 × 100 = 30%
この場合、返済負担率30%で基準内のため、審査に通りやすくなります。
(3) 審査に落ちる主なケース（返済遅延・勤続年数短い・返済負担率高い）
事前審査に落ちる主な理由は以下の通りです。
- 過去の返済遅延: クレジットカードや携帯料金の延滞履歴がある
- 勤続年数が短い: 1年未満の場合、審査に通りにくい
- 返済負担率が高い: 年収に対する返済額が35%を超える
- 収入が不安定: 自営業や歩合制で収入が変動する場合
- 健康状態: 団体信用生命保険の加入基準を満たさない
過去の信用情報や返済履歴は個人により異なるため、審査結果は一律ではなく個別に判断されます。
住宅ローン事前審査の必要書類と申込手続き
(1) 基本的な必要書類（本人確認書類・収入証明書類・物件概要）
事前審査に必要な書類は、金融機関により異なりますが、一般的には以下の通りです。
本人確認書類:
- 運転免許証、マイナンバーカード、パスポート等
- 健康保険証（勤続年数の確認にも使用される）
収入証明書類:
- 会社員：源泉徴収票（直近1～2年分）
- 自営業：確定申告書（直近2～3年分）、納税証明書
物件概要:
- 物件のチラシ、間取り図、所在地等の基本情報
- 売買契約書の写し（契約後の場合）
金融機関により追加書類が求められる場合があるため、事前に確認してください。
(2) 申込方法（オンライン・店舗）と審査期間（通常3～4営業日、最短15分）
事前審査の申込方法は、オンラインと店舗の2つがあります。
オンライン申込:
- 金融機関のウェブサイトやアプリから申込
- 24時間いつでも申込可能
- AI審査システムにより最短15分程度で結果が得られる場合もある（ネット銀行）
店舗申込:
- 金融機関の窓口で担当者と相談しながら申込
- 詳しい説明を受けられるが、営業時間内の来店が必要
審査期間:
- 通常3～4営業日で結果が出る
- ネット銀行では最短15分～当日中に結果が得られる場合もある
2024年現在、オンライン完結型の住宅ローンが普及し、事前審査から契約まで来店不要で手続き可能な金融機関が増加しています。
(3) 複数金融機関への同時申込のメリット
複数の金融機関に同時申込することで、以下のメリットがあります。
- 金利や条件を比較: 各金融機関の金利、手数料、団体信用生命保険の内容を比較
- 審査通過の可能性を高める: 一つの金融機関で落ちても、他で通る可能性がある
- 交渉材料になる: 複数の審査結果を元に、条件交渉ができる場合がある
複数申込は信用情報に影響しないため、積極的に活用することを推奨します。
住宅ローン事前審査に通過するポイントと落ちた時の対処法
(1) 審査通過のポイント（他のローン返済・勤続年数・借入額調整）
事前審査に通過するための実践的なポイントは以下の通りです。
他のローンを返済する:
- 車のローン、クレジットカードのリボ払い、奨学金等を事前に返済し、返済負担率を下げる
- 使っていないクレジットカードは解約する（与信枠も返済負担率に影響する場合がある）
勤続年数を延ばす:
- 転職直後は審査に通りにくいため、勤続1年以上になるまで待つ
- やむを得ず転職した場合は、同業種への転職であれば審査に通る可能性がある
借入額を調整する:
- 年収の7～8倍程度が借入額の目安
- 返済負担率が35%以内になるよう、借入額を調整する
(2) 事前審査通過後の注意点（転職・新規借入を避ける）
事前審査通過後、本審査までの間に以下の点に注意してください。
- 転職を避ける: 事前審査通過後に転職すると、本審査で落ちる可能性が高い
- 新規借入を避ける: 車のローン、クレジットカードのリボ払い等の新規借入は控える
- 大きな買い物を避ける: 高額な買い物（車、家具等）は本審査後に行う
事前審査通過後は、本審査まで現状を維持することが重要です。
(3) 審査落ちした場合の対処法（借入額減額・他金融機関・専門家相談）
事前審査に落ちた場合でも、以下の対策で再チャレンジが可能です。
希望借入額を減らす:
- 借入額を減らし、頭金を増やすことで返済負担率を下げる
他の金融機関に申し込む:
- 金融機関により審査基準が異なるため、他の金融機関に申し込む
- ネット銀行、地方銀行、信用金庫等、複数の選択肢を検討
他のローンを返済する:
- 車のローン、クレジットカード等を返済し、返済負担率を下げる
勤続年数を延ばす:
- 勤続1年未満の場合、1年以上になるまで待つ
専門家に相談する:
- ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談し、対策を検討
審査落ちの理由は金融機関により明示されない場合もありますが、複数の対策を組み合わせることで通過可能性が高まります。
まとめ：事前審査を活用して安心の住宅購入を
住宅ローン事前審査は、信用情報と返済能力を短期間（通常3～4営業日）で簡易的に判断する手続きです。審査項目は年収・勤続年数・返済負担率・健康状態・信用情報が中心で、多くの金融機関で勤続1年以上、返済負担率35%以内が基準となります。
必要書類は本人確認書類・収入証明書類・物件概要が基本で、オンライン申込により最短15分で結果が得られる場合もあります。事前審査通過後は転職や新規借入を避け、現状を維持することが本審査の承認率を高めます。
審査に落ちた場合でも、借入額減額、他の金融機関への申込、ローン返済等の対策で再チャレンジが可能です。複数の金融機関に同時申込し、金利や条件を比較しながら、信頼できる専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー等）のサポートを受けて、安心の住宅購入を進めましょう。