住宅ローンの金利タイプ選択が重要な理由
住宅ローンを組む際、最も重要な判断の一つが金利タイプの選択です。変動金利と固定金利のどちらを選ぶかによって、将来の返済負担が大きく変わる可能性があります。
この記事では、2025年最新の金利動向を踏まえ、変動金利と固定金利の違い、メリット・デメリット、そしてライフプランに応じた選び方を、一般社団法人 全国銀行協会、住宅金融支援機構等の公的機関の情報を元に解説します。
住宅ローンの金利タイプ選択は、単なる金利の高低だけでなく、将来の返済計画や家計の安定性に直結する重要な判断です。この記事を読めば、自分に合った金利タイプを選択できるようになります。
この記事のポイント
- 変動金利は半年ごとに金利が見直されるが、5年ルールと125％ルールで返済額の急増を防ぐ仕組みがある
- 固定金利は返済計画を立てやすく心理的な安心感があるが、変動金利に比べて金利が高い
- 2024年3月のマイナス金利政策解除以降、金利は上昇傾向にあり、2025年11月時点でフラット35は1.900％
- 現在は約8割が変動金利を選択しているが、金利タイプは将来の金利動向予測ではなく、ライフプランや家計の余裕度で判断すべき
- 変動金利と固定金利を組み合わせた「金利ミックス型」の利用者が増えている
変動金利型の特徴とメリット・デメリット
(1) 変動金利の仕組みと見直し周期
変動金利型の住宅ローンは、半年ごとに金利が見直されます。全国銀行協会の解説によると、変動金利は銀行の「短期プライムレート」に連動しており、市場金利の変動に応じて金利が上下します。
変動金利の主な特徴は以下の通りです。
- 金利水準が低い: 一般的に固定金利に比べて金利が低く設定されている
- 半年ごとに見直し: 4月と10月に金利が見直される
- 市場金利に連動: 短期プライムレートの変動に応じて金利が変わる
(2) 5年ルールと125％ルール
変動金利には、金利上昇時の返済額急増を防ぐ2つのルールがあります。全国銀行協会の解説によると、以下の通りです。
| ルール名 | 内容 |
|---|---|
| 5年ルール | 半年ごとに金利が見直されても、5年間は返済額が変わらない |
| 125％ルール | 5年後の返済額見直し時に、前回の返済額の1.25倍までしか上がらない |
これらのルールにより、金利が急上昇した場合でも、返済額の急激な増加を避けることができます。
注意点:
- 金利が上昇しても返済額が変わらない期間は、利息の割合が増えて元金の返済が進まない可能性がある
- 125％ルールを超える金利上昇があった場合、最終的に未払い利息が発生する可能性がある
(3) 変動金利を選ぶべき人の特徴
全国銀行協会の解説によると、変動金利を選ぶとメリットが大きいのは、以下のような人です。
- 家計に比較的余裕がある: 金利上昇時に返済額が増えても対応できる
- 自己資金が多い: 借入額が少なく、金利上昇の影響を受けにくい
- 貯蓄などで金利上昇に対応できる: 万が一の金利上昇に備えた資金がある
- 借入期間が短い: 15年以下など、短期間で返済を完了する予定
固定金利型の特徴とメリット・デメリット
(1) 全期間固定金利型（フラット35等）
全期間固定金利型は、借入時から完済まで契約時の金利で返済する住宅ローンです。代表的なのは住宅金融支援機構が提供するフラット35です。
全期間固定金利型の特徴は以下の通りです。
- 金利が変わらない: 市場金利が上昇しても返済額は変わらない
- 返済計画が立てやすい: 完済までの総返済額が確定している
- 心理的な安心感: 金利上昇リスクを気にせず生活できる
デメリット:
- 変動金利に比べて金利が高い（2025年11月時点でフラット35は1.900％）
- 市場金利が下がっても返済額は変わらない
(2) 固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は、一定期間（2年、3年、5年、10年等）のみ固定金利が適用され、期間終了後に再度金利タイプを選択できる住宅ローンです。
固定金利期間選択型の特徴は以下の通りです。
- 短期間の固定金利: 2年、3年、5年、10年など選択可能
- 期間終了後に再選択: 期間終了後に変動金利か固定金利を選べる
- 変動金利と全期間固定の中間: 金利水準も返済計画の立てやすさも中間的
注意点:
- 固定金利期間終了後の金利は、その時点の市場金利に応じて決まる
- 期間終了後に金利が上昇している可能性がある
(3) 固定金利を選ぶべき人の特徴
全国銀行協会の解説によると、固定金利を選ぶべきなのは、以下のような人です。
- 住宅ローンの支払いにより家計に余裕がない: 金利上昇時の返済額増加に対応できない
- 30年・35年といった長期で借りている: 長期間の金利変動リスクを避けたい
- 返済計画を確実に立てたい: 完済までの総返済額を確定させたい
- 金利上昇リスクを負いたくない: 心理的な安心感を優先したい
2024年以降の金利動向と最新情勢
(1) 2024年3月マイナス金利政策解除の影響
2024年3月、日本銀行がマイナス金利政策を解除し、「金利のある時代」に突入しました。住宅金融支援機構の解説によると、この政策転換により、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。
主な動きは以下の通りです。
- 2024年3月: マイナス金利政策解除
- 2024年8月: 短期プライムレート引き上げ
- 2024年10月: 一部大手銀行が変動型住宅ローン金利を引き上げ
(2) 2025年11月時点の最新金利水準
2025年11月時点での主な金利水準は以下の通りです。
| 金利タイプ | 金利水準（目安） |
|---|---|
| 変動金利 | 0.3%～0.7%程度 |
| フラット35 | 1.900%（前月から引き上げ） |
| 固定金利期間選択型（10年） | 1.0%～1.5%程度 |
（出典: 住宅金融支援機構、各金融機関公式サイト）
注意: 具体的な金利水準は金融機関・借入条件により異なります。最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
(3) 金利上昇期における選択の変化
住宅金融支援機構の調査によると、2025年1月の日本銀行の利上げを受け、約6割が以下のような住宅ローン選択に変化があったと回答しています。
- 借入額の減額
- 返済期間の短縮
- 固定金利タイプへの見直し
金利上昇期においては、変動金利だけでなく、固定金利や金利ミックス型も視野に入れた検討が重要です。
ライフプランに応じた金利タイプの選び方
(1) 家計の余裕度とリスク許容度
金利タイプを選ぶ際の最も重要な判断基準は、「家計の余裕度」と「リスク許容度」です。全国銀行協会の解説によると、将来の金利動向を予測することはほぼ不可能なため、以下のように判断することが推奨されています。
| 状況 | 推奨金利タイプ |
|---|---|
| 家計に余裕がある | 変動金利 |
| 家計に余裕がない | 固定金利 |
| 自己資金が多い | 変動金利 |
| 自己資金が少ない | 固定金利 |
| 金利上昇リスクを負いたくない | 固定金利 |
| 金利低下メリットを享受したい | 変動金利 |
(2) 借入期間と借入額による判断
借入期間と借入額も重要な判断基準です。
借入期間:
- 15年以下の短期: 変動金利でも金利変動の影響を受けにくい
- 30年・35年の長期: 固定金利で金利上昇リスクを回避
借入額:
- 2,000万円以下: 金利上昇の影響が限定的なため変動金利も検討可能
- 3,000万円以上: 金利上昇の影響が大きいため固定金利も検討
(3) 金利ミックス型の活用
三井住友銀行の解説によると、変動金利と固定金利を組み合わせた「金利ミックス型」の利用者が増えています。
金利ミックス型の例:
- 借入額3,000万円のうち1,500万円を変動金利、1,500万円を固定金利で借りる
メリット:
- 金利上昇リスクを分散できる
- 金利低下メリットも享受できる
- 心理的な安心感と経済的メリットを両立
注意点:
- 2つの金利タイプを管理する必要がある
- 金融機関によっては取り扱いがない場合がある
まとめ：自分に合った住宅ローン金利の選び方
住宅ローンの金利タイプ選択は、将来の返済負担に直結する重要な判断です。変動金利は金利が低いメリットがありますが、金利上昇リスクがあります。固定金利は返済計画を立てやすく心理的な安心感がありますが、金利が高く設定されています。
2024年3月のマイナス金利政策解除以降、金利は上昇傾向にあります。現在は約8割が変動金利を選択していますが、金利タイプは将来の金利動向予測ではなく、ご自身のライフプランや家計の余裕度に合わせて判断することが重要です。
家計に余裕があり自己資金が多い方は変動金利、長期借入で家計に余裕がない方は固定金利が向いています。また、変動金利と固定金利を組み合わせた「金利ミックス型」も選択肢の一つです。
具体的な判断については、ファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者に相談することをおすすめします。