なぜ家売却時の固定資産税を理解すべきなのか？トラブル回避の重要ポイント
家を売却する際、「固定資産税は誰が払うのか」「どのように精算するのか」と疑問に感じる方は少なくありません。固定資産税の精算は法律で定められていない慣習のため、契約書に明記しないとトラブルの原因になります。
この記事では、HOME4Uや国税庁の公式情報を元に、固定資産税の基本、売却時の精算方法、起算日の地域差、税務処理を解説します。
不動産売却の初心者でも、固定資産税の精算を正確に理解し、トラブルを回避して取引を進められるようになります。
この記事のポイント
- 固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者で、年途中での売却でも全額納税義務がある
- 実務では引渡し日を基準に日割り精算を行い、売主・買主で負担割合を決定するのが一般的
- 起算日は関東では1月1日（暦年方式）、関西では4月1日（年度方式）が慣習
- 精算は法律で定められていない慣習のため、売買契約書への明記が必須
- 精算金は譲渡所得の収入金額に算入され、譲渡所得税の課税対象となる
売主・買主の負担割合が明確でないとトラブルの原因に
固定資産税の精算をめぐるトラブルは、主に以下のケースで発生します。
精算方法は法律で定められていない慣習
HOME4Uによると、固定資産税の精算は法律で定められた手続きではありません。売主・買主の合意により行う慣習です。
そのため、売買契約書に精算方法を明記しないと、「精算するのか」「起算日はいつか」「負担割合は」といった点でトラブルが発生します。
地域により起算日が異なる（負担額に差が生じる）
起算日が関東（1月1日）と関西（4月1日）で異なるため、契約書に明記しないと負担額に大きな差が生じます。
例えば、6月1日に引渡す場合:
- 関東（1月1日起算）: 売主負担5ヶ月分、買主負担7ヶ月分
- 関西（4月1日起算）: 売主負担2ヶ月分、買主負担10ヶ月分
負担額の差が数万円〜数十万円になる可能性があるため、事前に確認が必要です。
地方・郊外では精算を行わない地域もある
地方・郊外では、精算を行わず、1月1日時点の所有者が全額負担する地域もあります。地域の慣習を事前に不動産会社に確認してください。
固定資産税の基本（納税義務者・納期・計算方法）
納税義務者は1月1日時点の所有者
固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者に課される地方税です。
納税義務者とは、1月1日時点の所有者を指します。年途中で不動産を売却しても、1月1日時点の所有者が納税義務を負います。
年途中での売却でも1月1日時点の所有者が全額納税義務
例えば、2025年6月1日に不動産を売却した場合でも、2025年1月1日時点の所有者（売主）が2025年分の固定資産税を全額納税する義務があります。
そのため、実務では日割り精算を行い、買主が負担分を売主に支払うのが一般的です。
納期と納税方法（年4回分割、一括納付も可能）
固定資産税の納期は自治体により異なりますが、一般的に以下の通りです。
| 納期 | 納付期限（一般的な例） |
|---|---|
| 第1期 | 6月 |
| 第2期 | 9月 |
| 第3期 | 12月 |
| 第4期 | 翌年2月 |
年4回分割が基本ですが、第1期の納期限までに1年分を一括納付することも可能です。
固定資産税の計算方法（固定資産税評価額×税率1.4%）
固定資産税は以下の式で計算されます。
固定資産税 = 固定資産税評価額×税率1.4%（標準税率）
固定資産税評価額は、自治体が定める土地・建物の評価額です。土地は公示地価の70%程度、建物は再建築価格に経年減点補正率を乗じて算出されます。
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家売却時の固定資産税精算方法（日割り計算・起算日）
精算は法律で定められていない慣習
HOME4Uによると、固定資産税の精算は法律で定められた手続きではなく、売主・買主の合意により行う慣習です。
そのため、契約書に精算方法を明記しないと、後日トラブルの原因になります。
引渡し日を基準に日割り計算が一般的
一般的には、引渡し日を基準に日割り計算を行います。
計算例:
- 固定資産税額: 12万円/年
- 起算日: 1月1日（関東方式）
- 引渡し日: 6月1日
売主負担: 1月1日〜5月31日（151日分）
- 12万円×151日÷365日 = 約4.97万円
買主負担: 6月1日〜12月31日（214日分）
- 12万円×214日÷365日 = 約7.03万円
買主が残代金と合わせて売主に精算分を支払う
精算金は、買主が残代金支払い時に合わせて売主に支払います。
例えば、上記の例では、買主は売主に7.03万円を精算金として支払います。
売買契約書への明記が必須
精算方法（起算日、計算方法、支払い時期等）を売買契約書に明記してください。明記がないと、トラブルの原因になります。
起算日の地域差（関東1月1日・関西4月1日）
関東地方：暦年方式（1月1日起算）
いえーる住宅研究所によると、関東地方では1月1日を起算日とする暦年方式が一般的です。
1月1日〜12月31日を1年として、引渡し日を基準に日割り精算を行います。
関西地方：年度方式（4月1日起算）
関西地方では4月1日を起算日とする年度方式が一般的です。
4月1日〜3月31日を1年として、引渡し日を基準に日割り精算を行います。
地域差が生じた歴史的背景
地域差が生じた歴史的背景は、税金の納付時期と関連しています。
- 関東: 固定資産税の第1期納期が6月のため、1月1日起算が自然
- 関西: 年度予算の都合で4月1日起算が採用されたと考えられる
法的根拠はなく、地域の慣習により定着しました。
地方・郊外では精算を行わない地域もある
地方・郊外では、精算を行わず、1月1日時点の所有者が全額負担する地域もあります。
事前に不動産会社に地域の慣習を確認し、契約書に明記してください。
固定資産税精算金の税務処理（譲渡所得への影響）
精算金は譲渡所得の収入金額に算入される
国税庁によると、固定資産税精算金は譲渡所得の収入金額に算入されます。
売主は、固定資産税精算金を「譲渡収入」として申告する必要があります。
税務上は売買代金の上乗せと見なす（国税庁の見解）
国税庁の見解では、固定資産税精算金は「売買代金の上乗せ」と見なされます。
つまり、買主が売主に支払う精算金は、税務上は不動産の譲渡対価の一部として扱われます。
譲渡所得税の計算に影響する
譲渡所得は以下の式で計算されます。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - （取得費+譲渡費用）
固定資産税精算金は「譲渡収入金額」に含まれるため、譲渡所得税の計算に影響します。
例:
- 売買価格: 3,000万円
- 固定資産税精算金: 7万円
- 譲渡収入金額: 3,007万円
税理士への相談を推奨
固定資産税精算金の税務処理は複雑です。詳細は税理士への相談を推奨します。
確定申告時に、譲渡収入金額に固定資産税精算金を含めて申告してください。
まとめ：家売却時の固定資産税精算の注意点
家売却時の固定資産税は、法律上は1月1日時点の所有者が全額納税義務を負います。ただし、実務では引渡し日を基準に日割り精算を行い、売主・買主で負担割合を決定するのが一般的です。
起算日は関東では1月1日（暦年方式）、関西では4月1日（年度方式）が慣習です。起算日が異なると負担額に大きな差が生じるため、契約書に明記することが重要です。
精算金は譲渡所得の収入金額に算入され、譲渡所得税の課税対象となります。税務処理は複雑なため、税理士への相談を推奨します。
売買契約書に精算方法（起算日、計算方法、支払い時期等）を明記し、トラブルを回避しましょう。地方・郊外では精算を行わない地域もあるため、事前に不動産会社に確認してください。