ゴールデンマンションとは？中野区の築古物件を検討する理由
中古マンション購入を検討する際、「ゴールデンマンション」という名称の物件を目にした方もいるでしょう。築年数が60年を超える物件の購入は、不安に感じることも多いかもしれません。
この記事では、中野区にあるゴールデンマンションの基本情報、価格相場、購入時の確認ポイントを、国土交通省や国税庁の公式情報を元に解説します。
築古物件の特性を理解し、自分に合った物件選びができるようになります。
この記事のポイント
- ゴールデンマンションは1963年築の築61年物件で、中野区上高田に所在
- 2024年時点の中古価格は1,668万円～2,056万円（40.08㎡）が参考価格
- 旧耐震基準のため住宅ローン控除が適用されない可能性が高く、購入前のインスペクション（建物診断）が必須
- 総戸数22戸の小規模マンションのため、管理費・修繕積立金の状況確認が重要
(1) 1963年築の歴史あるマンションの特徴
ゴールデンマンションは1963年3月に竣工した、6階建て・総戸数22戸の中古マンションです。
築61年という長い歴史を持つ建物であり、旧耐震基準（1981年6月以前の建築基準法に基づく耐震基準）で建てられています。
築古物件の特徴:
- 価格が比較的安い
- 立地が成熟した住宅地であることが多い
- 管理状態や設備の劣化リスクを慎重に確認する必要がある
築古物件は、価格の安さと立地の良さがメリットですが、建物の耐久性や設備の劣化状況をしっかり確認することが重要です。
(2) 中野区上高田エリアの住環境
ゴールデンマンションは中野区上高田4-19-6に所在し、落ち着いた住宅街に位置しています。
エリアの特徴:
- 閑静な住宅街で、生活環境が安定
- 南側が生活道路に面しており、開放感がある
- 周辺にスーパーや公共施設が充実
中野区は都心へのアクセスが良く、生活利便性が高いエリアとして人気があります。
ゴールデンマンションの基本情報と立地
物件の基本情報と交通アクセスを確認しましょう。
(1) 物件概要（築年数・総戸数・外観）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 竣工年月 | 1963年3月 |
| 築年数 | 築61年（2024年時点） |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 階数 | 6階建て |
| 総戸数 | 22戸 |
| 外観 | アースカラーを基調 |
総戸数22戸の小規模マンションです。一般的に総戸数が少ないと、管理費・修繕積立金の単価が高くなる傾向があるため、購入前に管理組合の財務状況を確認することが重要です。
(2) 交通アクセス（2駅3路線利用可能）
ゴールデンマンションは2駅3路線が利用できる利便性の高い立地です。
交通アクセス:
- 総武線・中央線「東中野」駅 徒歩13分
- 西武新宿線「新井薬師前」駅 徒歩13分
都心へのアクセスが良く、新宿や池袋へも乗り換えなしで移動できます。徒歩13分という距離は、駅近とは言えませんが、許容範囲と考える方も多いでしょう。
価格相場と取引実績
ゴールデンマンションの中古価格と賃貸相場を確認しましょう。
(1) 中古売買価格の推移（1,668万円～2,056万円）
2024年時点の参考価格は以下の通りです。
| 項目 | 価格 |
|---|---|
| 参考売却価格 | 1,668万円～2,056万円（40.08㎡） |
| 2022年売出し実績 | 1,690万円 |
築61年の物件としては、一定の需要があり、市場で取引が継続しています。
ただし、国土交通省の不動産取引価格情報で中野区上高田エリアの実勢取引価格を確認し、相場と比較することを推奨します。
(2) 賃貸相場（月7万円～9.6万円）
賃貸として運用する場合の参考賃料は以下の通りです。
| 項目 | 価格 |
|---|---|
| 賃貸相場 | 月7万円～8万円 |
| 参考賃料 | 8.6万円～9.6万円（40.08㎡） |
投資用物件として購入を検討する場合は、賃貸需要や利回りを慎重に検証しましょう。
築60年超物件の購入時の確認ポイント
築60年を超える物件を購入する際は、以下のポイントを必ず確認してください。
(1) 旧耐震基準のリスクと住宅ローン控除
ゴールデンマンションは1963年築のため、旧耐震基準（1981年6月以前の建築基準法に基づく耐震基準）で建てられています。
旧耐震基準のリスク:
- 現行基準より耐震性能が低いとされる
- 住宅ローン控除が適用されない可能性が高い
- 金融機関によっては融資自体が厳しい場合もある
旧耐震基準の物件でも、耐震診断や耐震改修工事を実施していれば安全性が高まります。管理組合に確認しましょう。
(2) 管理状態・修繕履歴の確認方法
築61年の物件は、大規模修繕の実施履歴が重要です。大規模修繕とは、マンションの外壁補修、防水工事、配管更新等、10〜15年ごとに実施される大規模な改修工事です。
確認ポイント:
- 過去の大規模修繕の実施時期と内容
- 修繕積立金の積み立て状況（不足していないか）
- 管理組合の財務状況（総会議事録で確認）
総戸数22戸の小規模マンションは、管理費・修繕積立金の単価が高くなる傾向があるため、購入後の維持費用も含めて検討しましょう。
(3) インスペクション（建物診断）の必要性
インスペクションとは、建物状況調査のことで、専門家による建物の劣化状況や欠陥の有無を調査するサービスです。
インスペクションで確認すべき項目:
- 建物の耐久性（躯体の劣化状況）
- 配管設備の劣化（給排水管の老朽化）
- 外壁・防水の状態
築61年の物件は建物の耐久性や設備の劣化リスクが高いため、購入前にインスペクションを実施することを強く推奨します。
売却時の税金と注意点
ゴールデンマンションを売却する際の税金と注意点を解説します。
(1) 譲渡所得税の計算方法
マンションを売却した際には、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。
計算式:
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用
税率:
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）: 所得税30.63% + 住民税9% = 39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）: 所得税15.315% + 住民税5% = 20.315%
所有期間が5年を超える場合は、税率が大幅に下がります。
詳細は国税庁のマンション売却時の譲渡所得税で確認してください。
(2) 3000万円特別控除の適用条件
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
適用条件:
- 自分が住んでいた家屋・敷地を売却すること
- 売却の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 親子や夫婦など特別な関係にある相手への売却でないこと
ゴールデンマンションを売却する場合、この特例を活用することで税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
まとめ：ゴールデンマンション購入・売却の判断基準
ゴールデンマンションは、1963年築の築61年物件で、中野区上高田の閑静な住宅街に位置しています。2024年時点の中古価格は1,668万円～2,056万円（40.08㎡）が参考価格で、築古物件としては一定の需要があります。
購入を検討する際は、旧耐震基準のリスク、住宅ローン控除の適用可否、管理状態・修繕履歴、インスペクション（建物診断）の実施が必須です。総戸数22戸の小規模マンションのため、管理費・修繕積立金の状況も慎重に確認しましょう。
売却を検討する際は、譲渡所得税の計算方法と3000万円特別控除の適用条件を理解し、税負担を最小化する戦略を立てることが重要です。
信頼できる不動産会社や専門家（建築士、宅地建物取引士、税理士）に相談しながら、納得のいく判断をしましょう。