一戸建ての固定資産税はいくら？3階建ても解説！計算方法と節税ポイント

一戸建ての固定資産税はいくらかかる？平均額と計算の仕組み

一戸建てを購入または検討中の方は、「固定資産税は年間いくらかかるのか」「3階建ての場合は税額が変わるのか」と気になっているのではないでしょうか。

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課される地方税です。この記事では、一戸建ての固定資産税の平均額、計算方法、3階建ての場合の違い、軽減措置、節税ポイントを、国土交通省や総務省の公式情報を元に解説します。

初めて一戸建てを購入する方が、固定資産税の仕組みを理解し、適切に対策できるようになります。

この記事のポイント

• 一戸建ての固定資産税は年間10〜15万円が平均的な目安（物件価格2,000〜4,000万円）
• 新築住宅は3年間（耐火・準耐火は5年間）固定資産税が半額
• 3階建ては耐火建築物で5年間軽減、認定長期優良住宅なら7年間軽減
• 住宅用地200㎡以下は評価額が1/6に軽減される

一戸建ての固定資産税は、土地と建物それぞれの評価額に標準税率1.4%を掛けて計算します。

平均額の目安（物件価格2,000〜4,000万円の場合）:

• 年間10〜15万円

軽減措置が適用されている新築時は税額が低く、軽減期間が終了する4年目（耐火建築物は6年目）に税額が急増します。

固定資産税の計算式:

固定資産税 = （土地の課税標準額 + 建物の課税標準額） × 1.4%

課税標準額は固定資産税評価額をベースに、住宅用地の特例や新築住宅の軽減措置を適用した額です。

固定資産税の計算方法｜土地・建物それぞれの評価

(1) 土地の固定資産税評価額と住宅用地の特例

土地の固定資産税評価額は、公示地価の約70%が目安です。

住宅用地の特例（軽減措置）:

土地面積	軽減率
200㎡以下の部分	評価額 × 1/6
200㎡超の部分	評価額 × 1/3

（出典: 総務省「固定資産税」）

計算例（土地150㎡、公示地価3,000万円の場合）:

1. 固定資産税評価額: 3,000万円 × 70% = 2,100万円
2. 住宅用地の特例適用: 2,100万円 × 1/6 = 350万円（課税標準額）
3. 固定資産税: 350万円 × 1.4% = 4.9万円

住宅用地の特例により、土地の固定資産税は大幅に軽減されます。

(2) 建物の固定資産税評価額と経年劣化による減額

建物の固定資産税評価額は、再建築価格の50〜70%程度が目安です。

経年劣化による減額:

建物は3年ごとの評価替えで経年劣化が考慮され、評価額が下がります。一般的に、築20年で評価額は新築時の約20%まで下がります。

計算例（新築建物評価額1,500万円の場合）:

1. 固定資産税評価額: 1,500万円
2. 新築住宅の軽減措置適用: 1,500万円 × 1/2 = 750万円（課税標準額）
3. 固定資産税: 750万円 × 1.4% = 10.5万円

軽減期間終了後（4年目）は、1,500万円 × 1.4% = 21万円となり、税額が倍増します。

3階建て住宅の固定資産税は高い？2階建てとの違い

(1) 3階建て住宅の評価ポイント（耐火・準耐火建築物）

3階建て住宅は、建築基準法により耐火建築物または準耐火建築物であることが求められます。

3階建て住宅の特徴:

• 建築費が高い: 耐火構造のため、2階建てより建築費が高額
• 評価額が高い: 建築費が高いため、固定資産税評価額も高くなる傾向
• 土地面積が狭い: 狭小地に建てられることが多く、土地分の固定資産税は低い

トータルでの比較:

項目	2階建て	3階建て
建物評価額	低い	高い
土地面積	広い	狭い
土地の固定資産税	高い	低い
トータル	ケースバイケース	ケースバイケース

3階建てが必ずしも高いわけではなく、土地面積が狭いことで土地分の課税が最小限に抑えられるメリットがあります。

(2) 軽減期間の違い（一般3年、耐火5年、長期優良7年）

新築住宅の固定資産税軽減措置は、建物の構造により期間が異なります。

建物の種類	軽減期間
一般住宅（木造2階建て等）	3年間
耐火・準耐火建築物（3階建て以上）	5年間
認定長期優良住宅（一般）	5年間
認定長期優良住宅（耐火・準耐火）	7年間

（出典: 国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」）

3階建て住宅は耐火建築物のため、5年間軽減が適用されます。さらに認定長期優良住宅であれば、7年間軽減が適用されます。

新築住宅の軽減措置と適用要件

(1) 床面積要件（50㎡〜280㎡）と軽減対象部分（120㎡まで）

新築住宅の固定資産税軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

適用要件:

• 床面積: 50㎡以上280㎡以下（戸建て住宅の場合）
• 軽減対象部分: 120㎡までの部分
• 適用期限: 2026年（令和8年）3月31日までの新築

軽減内容:

固定資産税 = （120㎡までの評価額 × 1/2 + 120㎡超の評価額） × 1.4%

例（床面積150㎡、評価額1,500万円の場合）:

1. 120㎡までの評価額: 1,500万円 × (120 / 150) = 1,200万円
2. 120㎡超の評価額: 1,500万円 × (30 / 150) = 300万円
3. 軽減適用: (1,200万円 × 1/2 + 300万円) × 1.4% = 12.6万円

(2) 認定長期優良住宅の追加軽減（2年延長）

認定長期優良住宅とは、耐震性・耐久性等の基準を満たした住宅のことです。

認定長期優良住宅のメリット:

• 固定資産税の軽減期間が2年延長
  • 一般住宅: 3年 → 5年
  • 耐火建築物: 5年 → 7年

認定要件:

• 耐震等級2以上
• 劣化対策等級3以上
• 維持管理・更新の容易性等級3以上
• その他、省エネ性能等の基準を満たす

認定長期優良住宅は初期コストが高くなりますが、固定資産税の軽減期間延長や住宅ローン控除の優遇措置があるため、長期的にはメリットがあります。

固定資産税を抑えるための節税ポイント

(1) 住宅用地等申告書の期限（1月31日）と申告漏れのリスク

住宅用地の軽減措置を受けるには、住宅用地等申告書を1月31日までに提出する必要があります。

申告漏れのリスク:

• 申告しないと、住宅用地の特例（評価額 × 1/6）が適用されない
• 本来の6倍の税額を支払うことになる

申告方法:

1. 市区町村の税務課に申告書を提出
2. 必要書類: 建物の登記簿謄本、土地の登記簿謄本
3. 期限: 毎年1月31日

新築・中古を問わず、一戸建てを購入したら必ず申告しましょう。

(2) 3年ごとの評価替えと納税通知書の確認

固定資産税は、3年ごとに評価替えが行われます。

評価替えとは:

• 土地・建物の評価額を見直す制度
• 土地は市場価格の変動を反映
• 建物は経年劣化を考慮して減額

納税通知書の確認ポイント:

• 評価額が適正か確認
• 軽減措置が正しく適用されているか確認
• 誤りがあれば、60日以内に審査請求が可能

毎年4〜6月に送られてくる納税通知書を必ず確認し、誤りがあれば速やかに市区町村に問い合わせましょう。

まとめ：一戸建ての固定資産税で損しないために

一戸建ての固定資産税は、土地と建物の評価額に1.4%を掛けて計算します。年間10〜15万円が平均的な目安ですが、軽減措置の適用状況や物件の評価額により変動します。

新築住宅は3年間（耐火建築物は5年間）固定資産税が半額になり、認定長期優良住宅ならさらに2年延長されます。3階建て住宅は耐火建築物のため5年間軽減が適用され、土地面積が狭いことで土地分の課税が最小限に抑えられます。

住宅用地の特例を受けるには1月31日までに申告が必須です。申告漏れがあると本来の6倍の税額を支払うことになるため、必ず申告しましょう。詳細な税務相談は税理士にご確認ください。