公務員の不動産投資は副業規定に違反しない？
公務員として働きながら不動産投資を検討する際、「副業規定に違反しないか」「失敗したらどうなるのか」と不安を感じる方は少なくありません。
この記事では、公務員の不動産投資における副業規定（国家公務員法・地方公務員法）の詳細、許可が必要なケース、失敗事例とリスク、成功のポイントを解説します。
国家公務員法・地方公務員法の規定を正確に理解し、リスクを回避しながら資産形成を進められるようになります。
この記事のポイント
- 公務員は「5棟10室未満」「管理業務の外部委託」「年間家賃収入500万円未満」の3条件を満たせば許可不要で不動産投資可能
- 条件を超える場合は所属機関の長の承認が必要、無許可で投資を行うと懲戒処分の対象となる
- 公務員は社会的信用が高く融資審査に通りやすいが、空室リスク・サブリース契約の家賃見直しリスクなど失敗事例も多い
- 成功のためには、副業規定の厳守、相場価格の把握、管理会社の慎重な選定、専門家（税理士・弁護士）への相談が重要
公務員の不動産投資の重要性
(1) 公務員の資産形成と副収入の必要性
公務員は給与体系が安定している一方で、年功序列による昇給ペースは民間企業と比較して緩やかです。老後の資産形成や教育費の確保を考えると、給与以外の副収入の必要性を感じる方が増えています。
不動産投資は、毎月の家賃収入により長期的な資産形成が可能であり、FIREを目指す公務員の選択肢として注目されています。
(2) 公務員が不動産投資に向いている理由
公務員は社会的信用が高く、収入が安定しているため、金融機関の融資審査に通りやすいという大きなメリットがあります。
倒産リスク・離職リスクが低いため、金融機関からの評価が高く、高額融資を受けられる可能性があります。
(3) 2024年時点の不動産投資環境
2024年時点では、低金利環境が続いており、公務員の高い信用力により有利な条件で融資を受けられる状況です。ただし、今後の金利上昇リスクも考慮する必要があります。
公務員の副業規定と不動産投資
(1) 国家公務員法・地方公務員法の副業規制
国家公務員は国家公務員法第103条・第104条により、地方公務員は地方公務員法第38条により、営利企業への従事や自営業が原則として禁止されています。
これは、本業への専念義務と公務の公正性を保つための規定です。
(2) 許可が不要な3つの条件
ただし、不動産投資については、以下の3つの条件を満たせば許可不要で実施可能です。
- 5棟10室未満の規模
- 管理業務の外部委託
- 年間家賃収入500万円未満
(3) 5棟10室未満の基準
「5棟10室未満」とは、戸建て5棟未満、またはアパート・マンション10室未満を指します。
例えば、戸建て4棟、またはマンション9室までであれば、この基準を満たします。
(4) 管理業務の外部委託
入居者募集、家賃集金、物件維持管理などの管理業務を管理会社に委託することが必須条件です。
自己管理は副業規定違反となるため、必ず専門の管理会社に委託してください。
(5) 年間家賃収入500万円未満
年間の家賃収入が500万円未満であることも条件の一つです。
家賃収入が500万円を超える場合は、所属機関の長の承認が必要となります。
(6) 許可が必要なケース
以下のケースでは、所属機関の長の承認が必要です。
- 戸建て5棟以上、またはアパート・マンション10室以上
- 年間家賃収入500万円以上
- 管理業務を自己で行う場合
(7) 相続物件や転勤に伴う自宅賃貸の扱い
相続した物件が基準を超えている場合や、転勤に伴う自宅賃貸は、許可が得られやすい傾向にあります。
ただし、必ず所属機関の人事担当に事前確認することを推奨します。
(8) 副業規定違反の懲戒処分事例
基準を超えて無許可で投資を行った場合、停職6カ月や降格などの重い懲戒処分を受ける可能性があります。
副業規定は厳格に運用されているため、必ず3条件を遵守してください。
公務員が不動産投資を行うメリット
(1) 融資審査に通りやすい
公務員は社会的信用が高く、収入が安定しているため、金融機関の融資審査に通りやすいというメリットがあります。
民間企業の会社員と比較して、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。
(2) 社会的信用が高い
公務員という職業は、社会的信用が高く、金融機関からの評価も高いです。
これにより、融資限度額が高く設定されることがあります。
(3) 倒産・離職リスクが低い
公務員は倒産リスク・離職リスクが低いため、金融機関は長期的な返済能力を高く評価します。
これにより、30年以上の長期ローンを組むことも可能です。
(4) 安定した収入による長期運用
給与が安定しているため、長期的な視点で不動産投資を運用できます。
家賃収入が一時的に減少しても、給与により返済を継続できるため、リスク許容度が高いと言えます。
(5) 青色申告と損益通算による税金還付
青色申告を利用すれば、所得控除や損失の繰越が可能です。
また、損益通算により不動産所得の赤字を給与所得と相殺し、税金還付を受けられる可能性があります。
不動産投資の失敗事例とリスク
(1) 空室が埋まらず家賃収入が入らない
不動産投資の最大のリスクは、空室が埋まらず家賃収入が入らなくなることです。
立地条件や物件の魅力が不足している場合、長期間の空室が続く可能性があります。
(2) サブリース契約の家賃見直しリスク
サブリース契約（不動産会社が物件を一括借り上げし、オーナーに家賃保証をする契約）では、数年おきに家賃の見直しが行われます。
当初の予定より家賃が下がると、収支計画が崩れるリスクがあります。
(3) 割高な物件を購入して利益が出ない
相場価格を把握せずに割高な物件を購入すると、家賃収入がローン返済額を下回り、利益が出ない可能性があります。
購入前に周辺の相場価格を十分に調査することが重要です。
(4) 修繕費用の発生で収支計画が崩れる
築年数が経過すると、外壁塗装や設備の交換など、想定外の修繕費用が発生します。
修繕費用を事前に見積もり、資金計画に組み込むことが必要です。
(5) 管理会社トラブル
管理会社が入居者募集を怠ったり、適切な物件管理を行わなかったりすると、空室率が上がり収益が悪化します。
管理会社の選定は慎重に行い、定期的に管理状況を確認してください。
(6) 副業規定違反による懲戒処分
3条件を満たさずに無許可で投資を行うと、懲戒処分の対象となります。
副業規定違反は公務員としてのキャリアに重大な影響を与えるため、必ず事前に確認してください。
公務員の不動産投資を成功させるポイント
(1) 副業規定の3条件を厳守する
「5棟10室未満」「管理業務の外部委託」「年間家賃収入500万円未満」の3条件を必ず遵守してください。
基準を超える場合は、所属機関の長の承認を得ることが必須です。
(2) 所属機関への事前確認
不動産投資を始める前に、所属機関の人事担当に事前確認を行うことを推奨します。
副業規定の解釈は機関によって異なる場合があるため、必ず確認してください。
(3) 相場価格を把握して物件を選定する
周辺の相場価格を十分に調査し、割高な物件を避けることが重要です。
複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握してください。
(4) 管理会社を慎重に選ぶ
管理会社の実績、評判、管理手数料を比較し、信頼できる会社を選定してください。
管理会社の質が、不動産投資の成否を大きく左右します。
(5) 空室リスクを最小化する立地選び
駅近、商業施設や学校が近いなど、賃貸需要が高い立地を選ぶことで、空室リスクを最小化できます。
人口動態や周辺の開発計画も確認してください。
(6) 確定申告の準備（青色申告の活用）
不動産所得が年間20万円を超える場合は、確定申告が必須です。
青色申告を利用すれば、所得控除や損失の繰越が可能なため、積極的に活用してください。
(7) 専門家への相談（税理士・弁護士・FP）
副業規定、税務、法律面での不明点は、専門家（税理士、弁護士、ファイナンシャルプランナー）に相談することを強く推奨します。
専門家のアドバイスにより、リスクを回避し、安全に投資を進められます。
まとめ：公務員が不動産投資を始める前に
公務員の不動産投資は、3条件（5棟10室未満、管理業務の外部委託、年間家賃収入500万円未満）を満たせば許可不要で実施可能です。社会的信用が高く融資審査に通りやすい一方で、空室リスク、サブリース契約の家賃見直しリスク、副業規定違反による懲戒処分など、さまざまなリスクがあります。
成功のためには、副業規定の厳守、相場価格の把握、管理会社の慎重な選定、確定申告の準備が重要です。
不動産投資を始める前に、所属機関の人事担当や専門家（税理士、弁護士、ファイナンシャルプランナー）に相談し、リスクを十分に理解した上で、無理のない資金計画を立てましょう。