品川区の不動産ガイド｜購入・売却・賃貸の総合情報

品川区の不動産市場の全体像

品川区はJR山手線・東急目黒線・東急大井町線・京急本線・りんかい線など複数路線が通り、23区内でもトップクラスの交通利便性を持つエリアだ。品川駅のリニア中央新幹線始発駅計画や高輪ゲートウェイ周辺の再開発など、将来性への期待も高い。

区内は大きく3つの顔を持つ。北部の大崎・五反田はビジネス街と再開発タワーマンションが並ぶ都心型エリア。中央部の戸越・武蔵小山・中延は商店街が充実した住宅地。南部の大井町・天王洲は交通ターミナルと湾岸の開放感が魅力だ。

不動産市場は売り手市場が続いており、売出から成約までの平均日数は約80日。地価は前年比+12.0%と二桁の上昇を記録し、中古マンションの価格トレンドも約71%の上昇基調にある。

マンション市場｜新築・中古の相場

新築マンション

品川区の新築マンション供給は活発で、価格帯は6,000万円台〜2億円台と幅がある。ザ・パークハウス品川荏原中延やブランズ西小山、ブランズシティ品川ルネ キャナルなど大手デベロッパーのプロジェクトが相次いでいる。

大崎・品川シーサイドではタワーマンション、戸越・中延では中規模の住宅地型マンションと、エリアによって供給される物件の性格が異なる。

中古マンション

中古マンションの平均価格は約1億3,876万円、坪単価は約655万円。品川駅周辺のタワーマンションが平均を押し上げている面はあるが、全体として上昇トレンドが続いている。

築年数別では、築10年以内が約1億3,160万円、築30年以上が約6,556万円と、築古なら半額以下の水準だ。戸越・中延エリアの築古マンションはリノベーション前提の購入層に人気があり、管理状態が良ければ値崩れしにくい。

資産性を重視するなら、複数路線が利用できる大井町・大崎駅の徒歩圏が有望。生活環境重視なら武蔵小山・戸越が堅実な選択肢だ。

土地相場｜前年比+12%の上昇

品川区の公示地価は平均で坪約517万円、住宅地に限ると坪約359万円。前年比+12.0%の上昇は、品川駅周辺の再開発効果と武蔵小山の駅前再開発が主な要因だ。

エリア別では、五反田・大崎の商業地が最も高く、戸越・西中延・南品川の住宅地が比較的手頃。八潮エリアは区内で最も低い水準にある。

注文住宅用の土地を探すなら、戸越・西中延で20坪程度の狭小地を活用した3階建てプランが現実的な選択肢になる。品川区は全体的に土地の供給が限られており、良い物件は早い者勝ちだ。

中古戸建て｜コンパクト住宅が中心

品川区の中古戸建て平均価格は約7,902万円。土地面積70平方メートル前後、建物面積95平方メートル前後のコンパクトな3階建てが主流で、掲載件数は約29件と選択肢は限られる。

戸越・荏原エリアは区内では比較的手が届きやすい価格帯で、商店街の充実した生活環境も魅力。大井・西大井エリアはファミリー層に人気の閑静な住宅街だ。

3階建て特有の生活動線や、住宅密集地での接道状況・採光条件は購入前に必ず現地で確認したい。旧耐震基準（1981年以前）の物件は耐震診断の検討も必要だ。

家賃相場｜間取り別の目安

品川区の賃貸物件は約8,355件と選択肢が豊富で、間取り別の家賃目安は以下の通り。

• 1R・1K: 約11.7万円
• 1LDK・2DK: 約21.7万円

港区・渋谷区より2〜5万円ほど抑えめでありながら、山手線沿線の利便性が得られる点が品川区の強みだ。

一人暮らしなら戸越・中延エリアが家賃と生活コストのバランスが良い。カップル・DINKSなら武蔵小山・西小山が商店街の充実度と目黒線の利便性で人気。ファミリーは大井町周辺の商業施設や公園の充実度が魅力的だ。

エリア別の特徴まとめ

大崎・五反田（北部）

山手線沿線のビジネス街。タワーマンションが多く、投資用・単身向け物件が中心。再開発による街の発展が続き、資産性は高い。家賃・物件価格ともに区内最高水準。

武蔵小山・西小山（西部）

東急目黒線沿線の人気住宅地。パルム商店街の生活利便性と、目黒駅への近さが評価されている。再開発でタワーマンションも建設され、街の価値が上がっている。

戸越・中延・荏原（中央部）

戸越銀座商店街を中心とした下町エリア。品川区内では比較的手頃な価格帯で、初めてのマイホーム購入層に人気。生活コストを抑えやすく、一人暮らしにもおすすめ。

大井町・西大井（南西部）

3路線が使えるターミナル駅。商業施設が充実し、ファミリー層に支持されている。品川駅の隣駅という利便性に対して、家賃・物件価格は比較的バランスが取れている。

品川シーサイド・天王洲（湾岸部）

りんかい線沿線の湾岸エリア。運河沿いの開放的な景観と大規模マンションが特徴。都心の密集地とは異なる住み心地を求める層に支持されている。

不動産売却｜品川区は売り手有利

品川区は売り手市場が続いており、適正価格であれば約80日で成約に至るペースだ。仲介手数料は売買価格400万円超の場合「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限。マイホーム売却なら3,000万円特別控除が利用でき、譲渡所得税の負担を軽減できる。

品川区は交通アクセスの多様さから幅広い買い手が見込めるエリア。複数社の査定を比較し、エリアの強みを的確に打ち出せる不動産会社を選ぶことが売却成功の鍵になる。