墨田区の不動産ガイド｜相場・購入・売却の総合情報

墨田区の不動産市場の全体像

墨田区は東京スカイツリーの開業を契機に再開発が進み、不動産市場が活性化しているエリアです。錦糸町・押上・両国を中心に交通利便性が高く、東京駅や大手町への通勤に便利な立地でありながら、都心3区と比べると不動産価格は大幅に抑えられます。

現在の相場感をまとめると以下のとおりです。

• 中古マンション：平均約7,000万円（平米単価約94万円）
• 中古戸建て：平均約5,605万円（建物面積約100平米）
• 土地（住宅地）：坪単価約178万円
• 家賃：1R・1Kが約11万円、1LDK・2DKが約18万円

地価は前年比10.6%上昇と都内でも高い伸びを示しており、スカイツリー周辺の再開発効果と周辺区からの需要流入が価格を押し上げています。

エリア別の特徴と住み分け

墨田区は隅田川と荒川に挟まれたコンパクトなエリアですが、地域によって街の雰囲気や不動産の性格が大きく異なります。

錦糸町エリア（南部）

墨田区の商業・交通の中心地です。JR総武線と東京メトロ半蔵門線の2路線が使え、オリナスやアルカキットなど大型商業施設が集積しています。マンション需要が最も高く、価格も区内トップクラスです。戸建ては少ないものの、太平・亀沢方面に住宅街が広がっています。売却市場でも最も買い手がつきやすいエリアです。

押上・業平エリア（中央部）

スカイツリー開業後に最も変化したエリアです。押上駅は4路線が利用でき、再開発でマンション供給が活発化しています。土地の坪単価は業平で約371万円と区内住宅地で最も高い水準ですが、下町の雰囲気も残る独特の街並みが魅力です。

両国エリア（西部）

JR総武線と都営大江戸線が使える落ち着いた住環境が特徴です。隅田川沿いの景観や文化施設が魅力で、錦糸町や押上と比べると不動産価格はやや手頃です。中古マンションの穴場的なエリアともいえます。

東向島・曳舟エリア（北部）

東武スカイツリーライン沿線の下町エリアです。曳舟駅周辺は再開発が進んでいますが、京島のキラキラ橘商店街など昔ながらの活気も残っています。価格帯は区内では抑えめで、予算を重視する方の選択肢になります。

八広・立花・文花エリア（東部）

墨田区で最も手頃な価格帯のエリアです。土地の坪単価は立花で約132万円と、業平の約3分の1の水準です。静かな住宅街で、広めの土地を求める方に向いています。ただし荒川に近い低地のため、水害リスクの確認は必須です。

マンション購入ガイド

墨田区のマンション市場は新築・中古ともに活発です。新築マンションは6,990万〜1億590万円の価格帯で、スカイツリー周辺を中心に大規模プロジェクトが供給されています。

中古マンションの間取り別価格は、2LDKが約4,680万円、3LDKが約5,550万円、4LDKが約7,280万円です。DINKSなら2LDK、子育てファミリーなら3LDKが現実的な選択肢になるでしょう。

新築は最新設備と資産性の高さが魅力ですが、中古＋リノベーションという選択肢も有力です。墨田区は新築供給が活発なぶん中古価格が相対的に抑えられる傾向があり、駅近の好立地物件は中古市場でしか見つからないケースもあります。

資産性を重視するなら、錦糸町・押上・両国の各駅から徒歩10分以内を優先するのが鉄則です。

戸建て・土地の購入ポイント

中古戸建ては平均約5,605万円で、23区内では比較的手が届きやすい価格帯です。建物面積100平米を確保するには3階建てが主流になるため、階段の昇り降りや各フロアの使い勝手を事前にイメージしておくことが大切です。

土地を購入して注文住宅を建てる場合、立花エリアなら30坪で約4,000万円、業平エリアなら約1億1,000万円と、エリア選びで大きく予算が変わります。建築費と合わせた総予算でシミュレーションしておきましょう。

墨田区で戸建て・土地を検討する際の共通注意点は3つです。

• 水害リスク：隅田川・荒川に挟まれた低地のため、ハザードマップの確認が必須
• 接道条件：下町の狭い道路に面した物件はセットバックや再建築不可の可能性あり
• 地盤：軟弱地盤の場所が多く、杭基礎の費用が追加で必要になるケースがある

賃貸で住むなら

墨田区の賃貸物件は約9,200件と豊富です。1R・1Kが約11万円、1LDK・2DKが約18万円で、都心へのアクセスの良さに対して家賃が抑えめなのが強みです。

一人暮らしで予算を抑えたいなら、東武亀戸線沿線の東あずま駅周辺（約8.6万円）がおすすめです。通勤利便性を重視するなら両国駅周辺（約10.9万円）が有力で、秋葉原まで2駅、新宿へも大江戸線で直通です。

隅田川の西側（両国・本所）はJR・メトロのアクセスが良く都心寄り、東側（押上・八広・東向島）は東武線沿線で下町色が強く家賃も控えめという傾向があります。

売却を検討するなら

墨田区は現在、売り手市場の状態にあります。マンションの平均売却価格は約5,313万円、戸建ては約5,400万円で、売り出しから成約まで平均約91日です。

錦糸町エリアが最も売却しやすく、押上・業平は築浅マンションの引き合いが強い傾向です。売却にかかる主な費用は、仲介手数料（売買価格×3%＋6万円＋消費税が上限）と譲渡所得税（所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%）です。マイホームの売却であれば3,000万円特別控除が適用できるため、多くのケースで税負担は軽減されます。

再開発による価格上昇が続いている現在は、売却を検討するタイミングとして悪くありません。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、直近の成約事例をもとに適正な売り出し価格を把握することから始めましょう。