江東区の不動産ガイド｜湾岸と下町の二面性を読む

江東区の不動産市場を俯瞰する

江東区は「湾岸エリア」と「下町エリア」という性格の異なる2つの顔を持ち、不動産市場も明確に二極化しています。豊洲・有明・東雲のタワーマンション群と、門前仲町・清澄白河・亀戸の下町住宅地では、価格帯も需要の質もまったく違います。

この二面性こそが江東区の最大の特徴であり、予算やライフスタイルに合わせて多様な選択肢があるエリアです。

中古マンション｜㎡単価100万円、上昇トレンド継続

江東区の中古マンション平均㎡単価は約100万円で、前年比13.3%の上昇を見せています。

湾岸エリアでは豊洲を中心にタワーマンションの中古流通が活発で、3LDK・70㎡台で7,000万〜9,000万円台が中心価格帯です。築15〜20年のタワーマンションは管理体制が確立されており、リセール時の値崩れが小さいのが特徴です。

一方、亀戸・大島エリアでは築30年以上の物件が2,000万〜3,000万円台で見つかることもあり、予算を抑えたいファミリー層にとっての受け皿になっています。清澄白河・門前仲町は両者の中間的な価格帯で、都心アクセスの良さに対する割安感から注目度が上昇中です。

マンション購入｜中古を軸に、エリア選びが最重要

江東区のマンション市場は中古中心の流通構造です。2000年代〜2010年代に湾岸エリアで大量供給されたタワーマンションが築10〜20年を迎え、中古市場に豊富な選択肢をもたらしています。

人気駅は豊洲と月島。豊洲はららぽーとなど大型商業施設が充実しファミリー層に支持され、月島はもんじゃストリートの下町情緒と湾岸の利便性が共存する独特の街です。門前仲町・清澄白河は価格を抑えつつ都心近接の暮らしを求める層に人気があります。

資産性の面では、駅徒歩5分以内の物件がリセールバリューで優位です。タワーマンションの場合は管理費・修繕積立金の水準と管理組合の運営状況も、長期的な資産価値を左右する重要なファクターになります。

土地｜公示地価は前年比+10%、エリア格差は7倍

江東区の公示地価は平均約78万6,600円/㎡（坪約260万円）で、前年比+10.11%と力強い上昇です。

最も高いのは門前仲町周辺の坪約935万円、最も低いのは有明の坪約112万円で、区内で7倍以上の開きがあります。深川エリアは土地が出にくい一方、南砂・塩浜エリアでは比較的まとまった区画が見つかる可能性があります。

湾岸エリアは埋立地のため、地盤や液状化リスクの確認が必須です。土地購入時は地盤調査データの有無を確認することをおすすめします。

中古戸建て｜平均5,827万円、コンパクト3階建てが主流

江東区の中古戸建て平均価格は約5,827万円で、土地面積約70㎡・建物面積約100㎡のコンパクトな3階建てが主流です。

戸建て物件は深川エリアと城東エリアに集中しており、湾岸エリアではほぼ供給がありません。深川エリアは価格が高めですが資産価値の維持が期待でき、城東エリア（亀戸・大島・砂町）は予算を抑えたい方の有力候補です。

荒川・隅田川に囲まれた低地のため、ハザードマップの確認と接道状況・再建築可否のチェックは戸建て購入の最重要事項です。

不動産売却｜売り手市場、平均101日で成約

江東区の不動産売却市場は売り手市場が続いており、売り出しから成約までの平均は約101日です。マンション売却相場は約2,700万円ですが、湾岸エリアのタワーマンションはこの平均を大きく上回ります。

売却を有利に進めるポイントは、エリア特性を理解した不動産会社の選定です。湾岸タワーマンションの売却実績が豊富な会社と、下町の中古物件に強い会社では得意分野が異なります。

費用面では、仲介手数料（売買価格400万円超の場合「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限）のほか、譲渡所得税がかかる場合があります。マイホームの売却なら最大3,000万円の特別控除が利用可能です。

家賃相場｜1R約12万円、物件数は23区トップクラス

江東区の家賃は1R・1Kで約12.0万円、1LDK・2DKで約18.0万円が目安です。賃貸物件数は約11,500件と23区内でもトップクラスの豊富さを誇ります。

湾岸エリアのタワーマンションは家賃も高めですが、亀戸・大島・東陽町エリアでは周辺区と同水準の手頃な物件が見つかります。同じ区内でもエリアを変えるだけで家賃を数万円抑えられるのが、選択肢の多い江東区ならではの強みです。

一人暮らしなら東西線沿線（東陽町・木場）が大手町への通勤に便利、ファミリーなら豊洲か亀戸が子育て環境の面で候補になります。

江東区の不動産、こんな人におすすめ

江東区は多様なニーズに応えられる懐の深いエリアです。

都心近接×新しい街並みを求めるなら、豊洲・有明の湾岸エリア。タワーマンション、商業施設、公園が計画的に整備された環境で暮らせます。

下町の暮らしやすさ×都心アクセスなら、門前仲町・清澄白河。カフェ文化と歴史が共存する独自の街の魅力があり、大手町・日本橋まで10分圏内です。

予算を抑えて広さを確保するなら、亀戸・大島エリア。中古マンション・戸建てともに手頃な物件が見つかり、総武線・新宿線で都心各方面にアクセスできます。